國家政策促進(jìn)了養老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。此外，三四線(xiàn)城市的普通住宅市場(chǎng)疲軟，養老地產(chǎn)無(wú)疑已成為風(fēng)水之鄉，已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)和下一個(gè)十億的發(fā)源地。

什么是養老地產(chǎn)?

養老地產(chǎn)，顧名思義，適合50歲或60歲以上，為行動(dòng)不便的人提供的住宅地。
 

養老地產(chǎn)和商品房究竟有哪些區別?

一、功能

住房是指專(zhuān)門(mén)用于居住的住宅，包括別墅，公寓，員工宿舍和集體宿舍，員工單人宿舍和學(xué)生宿舍。功能要求比較簡(jiǎn)單，主要是為了滿(mǎn)足人們的生活功能，為人們提供居住的空間，是人們休息的地方。養老地產(chǎn)所承擔的功能更為復雜。養老地產(chǎn)最常見(jiàn)的功能是為老年人的核心需求提供基礎設施，為中老年人提供醫療保健，醫療保健和康復服務(wù)，并承擔提供服務(wù)產(chǎn)品的功能，滿(mǎn)足老年人的多樣化需求。

同時(shí)養老地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂(lè )功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，就因為養老地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對復雜。企業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目的時(shí)候，未必要建設一個(gè)“高大上”的養老地產(chǎn)項目，尤其是在三、四線(xiàn)城市，高端消費客群有限、消費力不足、觀(guān)念相對滯后。根據企業(yè)自身的資源稟賦，結合項目的區位、交通、特色等內容，打造出具有特色的養老地產(chǎn)。這就要求你的項目其中有一個(gè)或者幾個(gè)核心功能是同區域內其他企業(yè)無(wú)法比擬的，或者你設置了較高的行業(yè)準入門(mén)檻。

二、客戶(hù)

住宅的目標客戶(hù)通常分為兩類(lèi)，一類(lèi)是投資客戶(hù)，另一類(lèi)是自用客戶(hù)。投資性客戶(hù)乃是依靠買(mǎi)后出租及房產(chǎn)升值獲利。自用客戶(hù)在購買(mǎi)后自行使用(無(wú)論是過(guò)渡性的還是永久性的).但養老地產(chǎn)的客戶(hù)則包括養老地產(chǎn)各功能板塊的投資商和運營(yíng)商，如養老運營(yíng)機構、醫療運營(yíng)機構、教育運營(yíng)機構、餐飲運營(yíng)機構、農業(yè)運營(yíng)機構、商業(yè)運營(yíng)機構，還包括目標消費者(老人)及其子女三大類(lèi)群體。根據年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結構等，將老年群體客戶(hù)分為老年保健客戶(hù)、醫療康復客戶(hù)、休閑娛樂(lè )客戶(hù)、度假旅游客戶(hù)、文化教育客戶(hù)、投資理財客戶(hù)等。

因此，在項目開(kāi)發(fā)的早期階段，我們需要認真研究市場(chǎng)，研究不同類(lèi)型客戶(hù)群體的消費特征，并根據客戶(hù)需求設計功能和業(yè)務(wù)布局。在項目運營(yíng)和管理的后期階段，有必要為特定客戶(hù)群體提供有針對性的服務(wù)產(chǎn)品和差異化服務(wù)，包括如何處理老人與子女之間的關(guān)系，以及如何處理投資者收益的問(wèn)題?？蛻?hù)群體的巨大差異需要后期運營(yíng)團隊的服務(wù)效率和服務(wù)意識，這不同于普通住房提供的一次性銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)，可以想象養老地產(chǎn)的發(fā)展和運營(yíng)難度。

三、操作性

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，養老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的復雜性可以從客戶(hù)之間的差異中看出。對于住宅來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商基本上會(huì )在房子出售就萬(wàn)事大吉了，房子的使用價(jià)值將開(kāi)始反映在消費者手中。但是，養老地產(chǎn)在出售或租賃后不能直接消費。目前，養老地產(chǎn)項目在一定程度上沒(méi)有使用價(jià)值。需要組建各板塊的運營(yíng)團隊才能服務(wù)于老人，養老地產(chǎn)的“軟硬結合”在老人身上的價(jià)值才得以體現。

養老運營(yíng)團隊持續提供高品質(zhì)的服務(wù)能力是養老地產(chǎn)的生死環(huán)節，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，項目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節稍有不甚，便會(huì )將養老地產(chǎn)帶入萬(wàn)劫不覆的深淵，另外，從不同功能部分的資源整合能力的角度來(lái)看，它更復雜。比如如何引進(jìn)醫院?引進(jìn)哪一類(lèi)型的醫院，綜合，專(zhuān)科，特色，這些問(wèn)題需要在項目開(kāi)發(fā)之前做好準備，在開(kāi)始之前要考慮清楚。

四、對建筑、裝修要求

普通住宅對建筑業(yè)的要求相對簡(jiǎn)單，可以滿(mǎn)足居住、停車(chē)、步行、安全等功能。樓層高度、荷載等要求不高，標準很成熟。但養老地產(chǎn)對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風(fēng)雨連廊、無(wú)障礙設施、適老化設計、醫用電梯等都有很細致的要求，任何一點(diǎn)差池都有可能大大增加項目開(kāi)發(fā)成本。

從裝修的角度來(lái)說(shuō)，在前期設計的時(shí)候需要從后期運營(yíng)的實(shí)際出發(fā)，以老年人的安全性、實(shí)用性、舒適性為主體，符合后期運營(yíng)效率的理念，比如開(kāi)關(guān)按鈕便于輪椅觸及，門(mén)牌有趣味性方便老人記憶，適當降低洗手臺高度，衛生間各類(lèi)潔具設置扶手，浴室布局考慮護理人員陪同空間，室內主要交通路線(xiàn)有足下燈，墻體做鈍角處理，地板注意防滑，使用不同的色塊來(lái)區分功能區等，需要考慮到的細節很多，建議開(kāi)發(fā)企業(yè)可以參觀(guān)國內一些硬件不錯的項目，比泰康燕園、如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)、綠城烏鎮雅園、上海第三福利院等，這些項目在建筑、裝修風(fēng)格上都是下足了功夫。
 

五、銷(xiāo)售(持有)模式

住宅的銷(xiāo)售模式較養老地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)兩清。然而，養老地產(chǎn)的形式是多種多樣的，一般分為兩類(lèi)。

第一類(lèi)、銷(xiāo)售+持有模式：

銷(xiāo)售+持有模式的項目通常包括住宅、老年公寓、養護院(護理院)三部分。

住宅(包括普通公寓和別墅)用于銷(xiāo)售，是收回資金和支持持有財產(chǎn)的主要來(lái)源;

老年公寓嵌入在普通的老年社區，可以出租出售。養護院主要接收無(wú)法自理的老人，并持有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。同時(shí)推動(dòng)住宅樓宇的銷(xiāo)售，增加產(chǎn)品的豐富性。

第二類(lèi)、全部持有模式：

持有型養老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權仍在經(jīng)營(yíng)者手里，出售的是使用權。持有型養老地產(chǎn)有三種常見(jiàn)模式：押金制度、會(huì )員制度和保單捆綁制。

押金制是指老年人先繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見(jiàn)于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。

大型養老社區通常選擇會(huì )員制，入住者前期繳納幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)之的會(huì )費，這部分收入一般可以回收住宅的建設成本;然后根據所住房型，每年繳納幾萬(wàn)元的管理費，這部分收入是主要利潤來(lái)源。它之所以受到國內企業(yè)的青睞，是因為它能使投資企業(yè)在項目運營(yíng)初期收回大部分資金，從而有效地緩解資金壓力。

保單捆綁制則是指入住的養老項目與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買(mǎi)保險計劃的同時(shí)獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶(hù)的不同，保費門(mén)檻從幾十萬(wàn)到數百萬(wàn)不等。到期后，客戶(hù)可以選擇現金支付或直接支付租金。據報道，泰康人壽、新華人壽、中中人壽均為保險產(chǎn)品關(guān)聯(lián)養老社區，但后期經(jīng)營(yíng)管理和高空置率成為這些企業(yè)面臨的難題。

六、投資回報形式

對開(kāi)發(fā)商而言，養老地產(chǎn)的投資回報有四種形式：一種是一次性銷(xiāo)售利潤，另一種是后期持續經(jīng)營(yíng)的收益，第三種是房地產(chǎn)的增值，四是資本市場(chǎng)的回報(尚未出現)。普通住宅的投資回報形式主要通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現。銷(xiāo)售只能收回短期資金或解決開(kāi)發(fā)商后續開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而營(yíng)業(yè)收入和物業(yè)增值是養老地產(chǎn)投資回報的最重要形式。

因為房地產(chǎn)持有量每年都在增加，營(yíng)業(yè)收入相對穩定。因此，養老地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值不是出售，而是獲得長(cháng)期營(yíng)業(yè)收入和房地產(chǎn)增值，以及未來(lái)資本市場(chǎng)的收益。

目前，國內多數開(kāi)發(fā)商做養老地產(chǎn)還在沿用住宅開(kāi)發(fā)思路，這是不可取的，走彎路，花冤枉錢(qián)。由于養老地產(chǎn)項目與住宅項目在許多實(shí)際的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上存在本質(zhì)區別，主要體現在消費市場(chǎng)調研分析、開(kāi)發(fā)周期控制、定價(jià)策略、物業(yè)配套等方面。而且住宅開(kāi)發(fā)與養老地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)在經(jīng)濟效益上也有著(zhù)本質(zhì)的區別，住宅的未來(lái)經(jīng)濟利潤可使用普通會(huì )計利潤來(lái)預算，而養老地產(chǎn)如果不使用經(jīng)濟利潤來(lái)預算，將難以實(shí)現利潤最大化。