在中西部地區和東部地區之間，經(jīng)濟發(fā)展的巨大差異決定了用地政策成為了平衡區域經(jīng)濟發(fā)展水平的一個(gè)重要籌碼。如何根據不同區域的經(jīng)濟發(fā)展水平來(lái)創(chuàng )新差別化的土地政策?如何提高區域的產(chǎn)業(yè)承載能力和人口承載能力?如何將土地利用規劃、年度建設用地計劃與國家戰略進(jìn)行銜接?這是政府面臨的一個(gè)痛點(diǎn)。

一、存量用地挖潛的困局和利益分配模式設計

在存量用地方面的潛力挖掘方面，針對不同的存量用地有不同的挖潛策略。這方面，需要專(zhuān)業(yè)的規劃知識和運營(yíng)知識。并且需要各部門(mén)對存量用地資源的協(xié)同整合。存量用地資源分散在一個(gè)區域的不同功能區，歸不同的部門(mén)所使用，碎片化的存量用地格局如何與系統化的項目策劃和區域發(fā)展規劃進(jìn)行協(xié)調?這是地方政府和開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商共同面臨的痛點(diǎn)。

在存量用地的利益分配模式中，需要激勵土地使用權人的積極性，充分發(fā)揮他對土地經(jīng)營(yíng)的情感優(yōu)勢和在地文化優(yōu)勢，在符合總體規劃的原則下，鼓勵存量用地使用權人進(jìn)行土地的業(yè)態(tài)升級和功能升級，增加單位面積土地的產(chǎn)出。同時(shí)，在后期運營(yíng)過(guò)程中，政府可以在流量導入方面給與支持，比如將政府會(huì )議地點(diǎn)放在農民民宿中，幫助農民的民宿打造人氣，確保在業(yè)態(tài)運營(yíng)前期能夠實(shí)現收支平衡。

二、增量用地的利用困局和利益分配模式設計

增量用地主要來(lái)自三個(gè)渠道，一個(gè)渠道是土地利用規劃，一個(gè)渠道是城鄉建設用地增減掛鉤，還有一個(gè)渠道是對荒地的開(kāi)發(fā)。無(wú)論是哪個(gè)渠道，都會(huì )涉及到農村集體建設用地的問(wèn)題，因為大部分小鎮都處在城郊和鄉村地區。而農村用地最敏感的就是利益分配。農民如果分配的少了，不公平，分配得太多，用地成本又高，如何設計出既公平、又能夠調動(dòng)農民積極性的分配機制?如何讓農民在土地流轉和土地入股中獲得公平持續的回報?如何鼓勵農民去積極開(kāi)發(fā)荒地?這是增量用地利益分配的核心所在。當然，有些文旅小鎮不在農村，而是在城郊，其土地性質(zhì)是工業(yè)用地，在“工業(yè)+旅游”的語(yǔ)境下，可以對這類(lèi)小鎮的工業(yè)用地進(jìn)行增量挖潛，將原有的廠(chǎng)房進(jìn)行改建或者對地下空間進(jìn)行擴建，并發(fā)展文旅業(yè)態(tài)。政府在這個(gè)過(guò)程中可以免去企業(yè)的土地價(jià)款差額，以此來(lái)降低企業(yè)的運營(yíng)成本，激勵企業(yè)進(jìn)行土地效能的提升和業(yè)態(tài)的改造。