鄉村振興是一個(gè)大戰略，必須有真金白銀的硬投入。長(cháng)期以來(lái)，土地出讓收益，可以說(shuō)是“取之于鄉，用之于城”，要創(chuàng )新政策機制，把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用于支持脫貧攻堅和鄉村振興。隨著(zhù)農村土地制度的不斷改革，為促進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、推動(dòng)鄉村現代化、實(shí)現鄉村全面振興提供了有力保障。

北京山合水易規劃設計院可提供鄉村振興有關(guān)土地項目申報及咨詢(xún)服務(wù)，鄉村振興戰略規劃、設計及相關(guān)項目建設、運營(yíng)等服務(wù)。

一、最新鄉村振興土地政策

1、新增建設用地計劃指標獎勵，支持農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

2017年12月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革做好農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》從八個(gè)方面明確了保障農村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的政策。

通知指出，將安排一定比例年度土地利用計劃，專(zhuān)項支持農村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對存量建設用地用于小微創(chuàng )業(yè)園、休閑農業(yè)、鄉村旅游、農村電商等農村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。

2、宅基地“三權分置”，市場(chǎng)化運作的多方共贏(yíng)

作為農村專(zhuān)門(mén)用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進(jìn)程和未來(lái)方向備受市場(chǎng)關(guān)注。2018年，中央提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權。“三權分置”將保護進(jìn)城農民的土地承包權益，促使有條件的農業(yè)人口放心落戶(hù)城，加快形成城鄉融合發(fā)展格局。

據了解，目前，已有部分地區頒發(fā)了農村宅基地“三權分置”不動(dòng)產(chǎn)權登記證，金融機構也加大了對農民住房抵押貸款的發(fā)放力度。這項2018年初提出的改革在經(jīng)過(guò)半年左右的探索后，已經(jīng)進(jìn)入全面提速時(shí)期。

擁有宅基地資格權的農戶(hù)——閑置的宅基地可以出租給做休閑農業(yè)項目的個(gè)人或者公司，獲取分紅。

農村創(chuàng )業(yè)者——返鄉創(chuàng )業(yè)者可以通過(guò)租賃“使用權”的方式，做特色客棧、農家樂(lè )等。

養老鄉居客——宅基地流轉可在“適度”的原則下進(jìn)行，為回歸鄉村養老度假的新鄉民提供土地流轉政策支持。

國家發(fā)改委城市和小城鎮發(fā)展中心原副主任喬潤令指出，在鄉村振興的背景下，農村集體建設用地是未來(lái)用地的新領(lǐng)域，是絕大多數田園綜合體、特色小鎮用地的最新領(lǐng)域。宅基地新政策及其后續融資政策的完善，將為城市資本的下鄉開(kāi)辟道路，也為文旅產(chǎn)業(yè)土地利用提供了新的空間。

山合水易認為，宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的，根據這兩三年各試點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)看，有效利用宅基地的方式主要有四種。同時(shí)，宅基地入市后的用途也要嚴格把控。

正如中央農辦主任韓俊強調所言，宅基地三權分置不是讓城里人到農村買(mǎi)房置地，而是要使農民的閑置住房成為發(fā)展鄉村旅游、養老等產(chǎn)業(yè)的載體。

3、土地新收益：新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑

2018年的中央一號文件提出，改進(jìn)耕地占補平衡管理辦法，建立高標準農田建設等新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制，將所得收益通過(guò)支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實(shí)施鄉村振興戰略。

2018年3月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》明確了實(shí)施細則。新土地政策運用經(jīng)濟手段，發(fā)達地區和貧困地區資源優(yōu)勢互補，助推脫貧攻堅和鄉村振興。

日前，自然資源部貫徹落實(shí)《辦法》規定，下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施跨省域補充耕地國家統籌有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑實(shí)施辦法》。

同時(shí)，為推動(dòng)相關(guān)工作順利實(shí)施，財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金收支管理辦法》，明確了資金收取、下達、結算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區收到的城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金，將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實(shí)施鄉村振興戰略。

深入推進(jìn)土地整治和高標準農田建設：高標準農田是指土地平整、集中連片、設施完善、農田配套、土壤肥沃、生態(tài)良好、抗災能力強，與現代農業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式相適應的旱澇保收、高產(chǎn)穩產(chǎn)，劃定為永久基本農田的耕地。新增耕地，這為深入推進(jìn)土地整治和高標準農田建設創(chuàng )造了重要條件。同時(shí)，實(shí)行增減掛鉤節余指標跨省域調劑，將進(jìn)一步顯化土地級差收益，為增減掛鉤的深入開(kāi)展提供了更大動(dòng)力。兩大舉措相結合，將進(jìn)一步推動(dòng)農村生產(chǎn)生活條件的改善。2018年4月，中國農業(yè)發(fā)展銀行出臺《關(guān)于服務(wù)鄉村振興戰略的指導意見(jiàn)》和《關(guān)于全力支持高標準農田建設工作的通知》，支持美麗宜居鄉村建設扎實(shí)推進(jìn)，爭取建設1000個(gè)左右鄉村振興示范村;努力成為服務(wù)鄉村振興戰略和支持高標準農田建設的主力銀行。

允許跨省調整耕地占補平衡：耕地占補平衡堅持以縣域平衡為主。調整耕地占補平衡政策，允許耕地后備資源嚴重匱乏、補充能力確實(shí)不足的直轄市和省，申請在國家統籌下跨省域補充耕地，可有效解決邊退耕、邊開(kāi)墾的矛盾，防止毀林毀草開(kāi)墾和灘涂圍墾，推進(jìn)山水林田湖草整體保護、系統修復，具有顯著(zhù)的生態(tài)效益。對于貧困地區有資源條件產(chǎn)生補充耕地指標的，優(yōu)先納入調劑平臺，支持獲得經(jīng)濟收益、加快脫貧致富。

地區間的資源資金互補，促進(jìn)共同發(fā)展：實(shí)施兩個(gè)跨省域土地指標調劑，對于經(jīng)濟相對發(fā)達地區，可以緩解耕地占補平衡壓力，拓展建設發(fā)展空間，保障重大項目及時(shí)落地。而對于經(jīng)濟相對落后地區，則可以獲得可觀(guān)的轉移支付，夯實(shí)農業(yè)農村發(fā)展基礎，并為特色小鎮、田園綜合體等建設提供支持，從而發(fā)揮地區之間資金資源互補作用，促進(jìn)共同發(fā)展。

4、6類(lèi)重大建設項目將允許占用永久基本農田

2018年7月，為貫徹落實(shí)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強耕地保護和改進(jìn)占補平衡的意見(jiàn)》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》，要求嚴格限定重大建設項目范圍，嚴格占用和補劃永久基本農田論證，嚴格用地預審事后監管，將永久基本農田保護措施落到實(shí)處。

山合水易了解到，現階段允許占用永久基本農田的重大建設項目包括：黨中央、國務(wù)院明確支持的重大建設項目;軍事國防類(lèi);交通類(lèi)(機場(chǎng)項目、鐵路項目、公路項目);能源類(lèi);水利類(lèi);以及為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院重大決策部署，國務(wù)院投資主管部門(mén)或國務(wù)院投資主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。

二、休閑農業(yè)項目拿地要點(diǎn)

2015年以來(lái)連續多個(gè)中央一號文件都提出要大力發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游，使之成為鄉村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。農業(yè)農村部明確指出，在用地政策上，支持有條件的地方通過(guò)盤(pán)活農村閑置房屋、集體建設用地、“四荒地”、可用林場(chǎng)和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農業(yè)和鄉村旅游;在財政政策上，探索采取以獎代補、先建后補、財政貼息、設立產(chǎn)業(yè)投資基金等方式加大財政扶持力度，鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式;在金融政策上，推動(dòng)銀行業(yè)金融機構拓寬抵押擔保物范圍，擴大信貸額度，加大對休閑農業(yè)的信貸支持;在公共服務(wù)上，要從規劃引導入手，積極推進(jìn)“多規合一”。

1、哪些可作為休閑農業(yè)用地

農民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

農村集體建設用地：指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經(jīng)濟組織和農村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項非農業(yè)建設所使用的土地。

四荒地：2016年中央一號文件以及《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農業(yè)，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(cháng)不得超過(guò)50年。

其他方式：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、休閑農業(yè)拿地新方式

采用土地銀行的方式：在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現農村集體土地指標的自由流轉、質(zhì)押和融資。這對于農戶(hù)獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項目而言都具有現實(shí)意義。

建立以土地股份為基礎的合作社：有條件的農村集體可以建立合作社，農戶(hù)以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學(xué)，對加強休閑農業(yè)和鄉村旅游領(lǐng)域的農村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著(zhù)極大的促進(jìn)作用。

土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等：對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農戶(hù)的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。