近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農業(yè)、鄉村旅游、養生養老等大休閑泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。這種項目往往都要對接政府、村集體，一般政府都會(huì )要求拿出策劃規劃來(lái)，策劃規劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。

當前社會(huì )處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì )等等代表未來(lái)趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統籌而言就是需要創(chuàng )意。策劃規劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

但規劃也有很多類(lèi)型，有概念性規劃、總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃等，在這個(gè)周期中究竟要做那種規劃呢?

在開(kāi)發(fā)的初期，有的有意向拿地，有的已經(jīng)拿到一部分地想擴大，有的已經(jīng)跟集體洽談過(guò)但需要跟上級政府對接......

一般投資商都是首次進(jìn)軍旅游業(yè)，普遍對對做規劃不是很在行，所以會(huì )比較迷茫。很多時(shí)候會(huì )花冤枉錢(qián)，有時(shí)候會(huì )被別有用心的規劃單位牽著(zhù)鼻子走，在土地都還沒(méi)有完全落定的情況下，做出了一套從總規到控規到修規的系列成果，實(shí)際上并沒(méi)有用。

開(kāi)發(fā)初期最需要的是解決什么工作呢?

一是要通過(guò)規劃編制美好藍圖，規劃能掙錢(qián)的產(chǎn)業(yè)，給地方帶來(lái)就業(yè)，給區域帶來(lái)名氣，給領(lǐng)導創(chuàng )造政績(jì)，同時(shí)也給投資商自己信心，從而達到簽訂用地協(xié)議或者擴大用地協(xié)議的目的。

二是進(jìn)一步獲得政府基于這種發(fā)展前景給予投資商相應的政策支持，包括建設用地指標以及相關(guān)政策性補貼等。

這個(gè)階段最合適的工作就是概念性規劃!

何謂概念性規劃?概念規劃是在借鑒西方國家先進(jìn)經(jīng)驗上，適應市場(chǎng)化需求應運而生的。概規不是法定規劃，在《城鄉規劃法》中沒(méi)有相應的法律地位。概念性規劃其實(shí)就是在不確定的對象上的實(shí)施的融合了多種利益主體關(guān)注的一種對未來(lái)的計劃并把這種計劃以圖文的形式表現出來(lái)，這種計劃用以協(xié)調各方利益主體的訴求達成或趨向一致，最終實(shí)現約束多種利益主體關(guān)系的合同簽署。概念性規劃是多種利益主體在協(xié)議開(kāi)發(fā)初期過(guò)程中的一種比較經(jīng)濟的行為。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報，概念性規劃一般采用ppt的方式來(lái)表現。

那么概念性規劃主要有些什么內容呢?它和總體規劃的區別在哪里?

可以這樣認為：概念性規劃就是總規簡(jiǎn)化版+重點(diǎn)項目的意向性設計?？傄幒?jiǎn)化版是指著(zhù)重闡述區域的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展定位、空間格局布局、核心產(chǎn)業(yè)項目、商業(yè)模式運作等。對總體規劃中的基礎設施規劃、防震減災規劃、文保規劃、保障規劃等部分省略掉。

意向性設計主要是針對休閑農業(yè)、鄉村旅游等文旅產(chǎn)業(yè)項目而言。文旅產(chǎn)業(yè)項目引擎，往往要有“可視性”，光是文字策劃說(shuō)明得再好，聽(tīng)取匯報的人員可能還是不大好理解。比例獨特的景觀(guān)步道、創(chuàng )意性的休閑商業(yè)項目、高端地產(chǎn)的景觀(guān)化，還有些趣味游樂(lè )項目的 “可視性”就需要一些意向圖來(lái)表現。這些設計不可能細化到替代后期真正的修規與建筑景觀(guān)設計，更多是突出創(chuàng )意效果，所以稱(chēng)之為意向設計。這種意向設計主要是對“核心產(chǎn)業(yè)項目”的“可視化”解釋說(shuō)明。

概念性規劃能夠完美的呈現投資商對擬開(kāi)發(fā)區塊的思路，有利于政府和村集體理解投資商的意圖。對于投資商而言，在前期做概念性規劃即達到了拿地或者擴地以及爭取各方認同的目的，而且節約了時(shí)間和資金。因為概念性規劃一般不用走評審立項的程序，節省了時(shí)間，費用也比做總規+詳規要低得多。做過(guò)了概念性規劃以后，一般都不需要再做總體規劃，但是重要節點(diǎn)的修建性詳細規劃是必須要做的。