其次是解決產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，即放大以主題景區為核心的旅游地產(chǎn)，解決旅游與產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫對接和融合，以產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)調發(fā)展帶動(dòng)和促進(jìn)區域經(jīng)濟發(fā)展。對于旅游橫縱向的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，我們必須了解客戶(hù)的需求，了解他們想要什么，了解他們希望在旅途中經(jīng)歷些什么，得到些什么，帶走些什么，留下些什么;在此基礎上再來(lái)考慮各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調、復合性發(fā)展，同時(shí)還要兼顧產(chǎn)業(yè)跟區域經(jīng)濟及資源的結合，并要有充分的市場(chǎng)空間和贏(yíng)利空間，讓旅游地產(chǎn)項目除了旅游本身，還在其他相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)上有所突破，并能真正贏(yíng)利，比如在旅游產(chǎn)品生產(chǎn)、銷(xiāo)售，旅游運輸業(yè)，旅游傳媒，旅游服務(wù)等，建立一系列的與旅游和房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈，從而延伸旅游為主題的服務(wù)功能和贏(yíng)利點(diǎn)，最后達到整個(gè)項目的贏(yíng)利和促進(jìn)區域經(jīng)濟發(fā)展。

　　再次是解決人的問(wèn)題，我們拿什么來(lái)吸引人，我們又拿什么來(lái)留住人，我們再拿什么來(lái)吸引客戶(hù)再次光臨這里(這也就是人們常說(shuō)的重游率)，我們在商業(yè)服務(wù)功能上如何定位和組合?對于有一定旅游資源可以利用的區域，那么我們就要充分利用區域的人文、歷史、文化、自然資源，同時(shí)也要延展這些功能的邊緣產(chǎn)業(yè)，制造一些能帶給游客經(jīng)歷和體驗的更新的沒(méi)有的東西，特別是高爾夫、游艇俱樂(lè )部、會(huì )所、SPA、劇院、酒店等商業(yè)服務(wù)功能，他們的創(chuàng )新出彩和旅游資源的無(wú)縫嫁接將讓旅游景區更有效的吸引游客的到來(lái)，并延長(cháng)游客的逗留時(shí)間，最后創(chuàng )造留下來(lái)過(guò)夜及重游的理由。

　　對于沒(méi)有多少資源，或者說(shuō)不具備吸附能力的資源可依靠的新興偏遠地區，我們必須在傳統的功能和產(chǎn)業(yè)上創(chuàng )新一些能帶給游客體驗并能留下深刻印記的東西來(lái)吸引游客，延展和滿(mǎn)足他們的參與體驗需求，原始的初級的單純的以那點(diǎn)自然資源為核心的觀(guān)光度假吸引游客顯然已經(jīng)落伍，隨著(zhù)時(shí)間的推移和游客消費理念及需求的不斷改變，我們在項目的運作之初就必須尋求新的改變和發(fā)展，增強更多的觀(guān)光游玩和服務(wù)功能，特別是在休閑娛樂(lè )等功能方面，為的就是給游客提供更多參與和體驗的場(chǎng)所，以滿(mǎn)足他們的感官和感受體驗的需要，把旅游功能、商業(yè)服務(wù)功能以及地產(chǎn)功能完美融合，再將現有的高科技技術(shù)和聲光電等技術(shù)運用到極致，以更多更炫的項目來(lái)吸引游客，讓游客切實(shí)的身臨其境的感受每一項游娛項目所帶來(lái)的快感，給游客身理和心里體驗和放大。

　　再就是解決定位問(wèn)題，我們必須依據開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念、期望值、財務(wù)狀況等情況，挖掘市場(chǎng)和區域所有資源，遵循市場(chǎng)規律給項目準確定位，給項目找到真正的靈魂，以此來(lái)吸附和影響游客。每個(gè)人出去游玩旅游，都是為了想邂逅點(diǎn)什么!也許你是為了邂逅浪漫的愛(ài)情，也許你是為了邂逅童年的夢(mèng)想，也許你是為了邂逅大自然的奇跡，也許你是為了邂逅一次難忘的經(jīng)歷和感動(dòng)，也許......這些也許都是人的潛意識的想法，那么我們應該盡量去滿(mǎn)足游客的這些潛在的需求、期望和想象，挖掘旅游景區資源(對于一些新興的沒(méi)有或者很少自然、人文、歷史、旅游資源的地方，我們必須創(chuàng )造能吸引游客的資源)，研究景區可能或者可以發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，將旅游功能和地產(chǎn)功能充分完美融合，縱橫向共同發(fā)展，推陳出新的創(chuàng )造一些游客從沒(méi)有過(guò)的經(jīng)歷和感受，強調功能的參與性和體驗性，從而吸引和滿(mǎn)足游客的心里和精神需求。

　　最后是解決財務(wù)問(wèn)題，我們應該先做什么，再做什么，最后做什么，必須有一個(gè)明晰的思路和策略，在項目運作過(guò)程中，我們要將景區、產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)等各方面互相協(xié)調融合，既有核心亮點(diǎn)要素來(lái)吸引人，又可以實(shí)現資金周轉和贏(yíng)利。

　　迪斯尼和華僑城代表了最典型也是最成功的兩種模式，其他的均介于以上兩者之間，迪斯尼是縱向發(fā)展的代表，他們在縱向上下游產(chǎn)業(yè)上不斷創(chuàng )新和突破，而華僑城的主要是在橫向的發(fā)展;他們都是順應時(shí)代的需求與時(shí)具進(jìn)的予以快速的改革，并以創(chuàng )意文化、電子媒體等潮流時(shí)尚元素及影視娛樂(lè )為驅動(dòng)核心的主題式產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。他們都有各具特色的功能組合和贏(yíng)利的亮點(diǎn)，而此刻的一些功能已經(jīng)不是單純的一種業(yè)態(tài)了，而是由旅游橫向、縱向多元化創(chuàng )新發(fā)展衍生出來(lái)的一種產(chǎn)業(yè)，而主題公園、電視媒體、網(wǎng)絡(luò )傳媒、影視娛樂(lè )、度假地產(chǎn)、旅游衍生品等他們都是以一定的表現形式呈現，卻衍生出更多相關(guān)的邊緣產(chǎn)業(yè)，從而帶來(lái)豐厚的利潤，最后達到旅游地產(chǎn)的收支平衡和贏(yíng)利。

　　旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運作的三個(gè)標準動(dòng)作：

　　摸清家底---項目屬性、經(jīng)濟指標、可利用資源。

　　我們將從基本的土地屬性和類(lèi)比全國和區域開(kāi)發(fā)案例出發(fā)，結合區域發(fā)展模式和客戶(hù)受眾區域，勾勒出整體發(fā)展戰略，并在此基礎上制定關(guān)鍵戰略舉措和開(kāi)發(fā)策略。

　　摸清方向---旅游地產(chǎn)發(fā)展方式及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式判斷。

　　根據項目區域周邊的自然、人文等各種資源，塑造城市、項目區域景區的特有元素，尋找城市的觸媒(城市的觸媒就是城市的引擎和核心驅動(dòng)力)，找到景區及項目區域發(fā)展的引擎、核心驅動(dòng)力、催化劑，從而激發(fā)城市、項目的激情和活力，吸引人們的眼球，引導和促進(jìn)城市、項目區域及景區的和諧發(fā)展。

　　推出賣(mài)點(diǎn)---旅游、地產(chǎn)的引擎的認知和選擇。

　　對于旅游地產(chǎn)(旅游綜合體地產(chǎn))項目，旅游引擎功能的選擇定位與內容選擇是項目成功的關(guān)鍵性因素，關(guān)系到項目運作成功、品牌建立和房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。

　　最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)成都的旅游地產(chǎn)項目：

　　隨著(zhù)成都市未來(lái)遠景的城市規劃和四川旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，目前成都休閑度假旅游地產(chǎn)得以較大的發(fā)展空間，以前原始初級的“農家樂(lè )”已經(jīng)不能滿(mǎn)足人們日常休閑、游樂(lè )的需求，最近幾年“5+2”、 “假日經(jīng)濟”等早已成為人們耳熟能詳的名詞，隨著(zhù)假日經(jīng)濟的興起，在城市近郊以及城市景點(diǎn)近年內出現大量的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，吸引著(zhù)城市精英的眼球;同時(shí)開(kāi)發(fā)商依靠自身的實(shí)力以及政府關(guān)系，在各個(gè)區域進(jìn)行了大規模的休閑度假配套;營(yíng)造區域假日經(jīng)濟消費熱點(diǎn)。

　　在成都，旅游房地產(chǎn)在最近幾年內有了較大程度的發(fā)展;但真正的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是集中在青城山、西嶺雪山等熱點(diǎn)景區，并且旅游地產(chǎn)也已經(jīng)經(jīng)歷了從最初始的“5+2”、 “假日經(jīng)濟”模式的郫縣農家樂(lè )第一村到后面的五朵金花、幸福梅林，及后面的芙蓉古城;再到后面借助項目區域的人文、歷史、自然資源為核心階段青城山和西鄰雪山等地的一些項目， 再到后來(lái)的以自然資源和特色主題想結合的主題性項目(石象湖等)，再到后來(lái)的國色天香(以游樂(lè )設施為主題和亮點(diǎn)，吸引成都乃至整個(gè)四川和周邊省份的部分游客來(lái)此觀(guān)光游玩，但這是成都旅游地產(chǎn)發(fā)展的雛形，也是開(kāi)山之作，受到了人們的追捧，它是把生態(tài)建設、文化建設和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密結合，形成獨具特色、內涵豐富的情景互動(dòng)式旅游，同時(shí)它又是房地產(chǎn)與主題公園、游樂(lè )設施高度整合，并衍生出更多旅游與地產(chǎn)的“個(gè)性化”“立體化”的商業(yè)、娛樂(lè )體驗等服務(wù)功能，從而造活整個(gè)區域以達到房地產(chǎn)銷(xiāo)售的目的和公司的贏(yíng)利;再到后來(lái)的華僑城，它的出現升華了國色天香的各種功能，它是大型綜合性旅游項目和高尚居住社區，是旅游與地產(chǎn)完美融合和衍生的景點(diǎn)之作，他們以“主題和創(chuàng )想”為核心，將旅游與地產(chǎn)的各種功能創(chuàng )新發(fā)展、延伸和合理組合，同時(shí)將旅游產(chǎn)業(yè)化，縱橫向同步發(fā)展。

　　雖然成都是一個(gè)旅游城市，旅游資源豐富，城市性格和人們的生活習慣、旅游消費習慣等都很適合旅游的發(fā)展，但目前成都旅游地產(chǎn)還處于起步階段，旅游與地產(chǎn)的融合還欠火候，很多地方都有自身的旅游、自然、人文等各種資源，但都是還處于利用自然資源的初步階段，沒(méi)有什么創(chuàng )新的吸引游客的東西，而對于地產(chǎn)，很多開(kāi)發(fā)商也只是想整合土地，要么是為了土地一級整理掙錢(qián)，要么就是為了快速賣(mài)房子，所以在其產(chǎn)品和功能的研發(fā)創(chuàng )新設置上都很匱乏，也不會(huì )投入太多的精力和資源去將旅游與地產(chǎn)相融合，從而創(chuàng )造更大更多的價(jià)值;這就導致旅游地產(chǎn)項目的功能單一，毫無(wú)亮點(diǎn)可言，雖然現在有了國色天香和華僑城，但他們的主要目的也是為了賣(mài)房子，他們的主要贏(yíng)利點(diǎn)還是在房地產(chǎn)方面，而不是向國外發(fā)展成熟的旅游地產(chǎn)項目那樣，旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、主題化、功能復合化、多樣化，贏(yíng)利也是全面開(kāi)花，而且主要贏(yíng)利點(diǎn)已經(jīng)從房地產(chǎn)方面衍生為旅游縱橫向發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)上。

　　根據成都市最新的2003-2020年規劃， 未來(lái)成都市休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展前景較大的區域集中是：龍泉、青城山、溫江由于交通方便、環(huán)境優(yōu)美以及具有獨特的人文自然景觀(guān)，適合開(kāi)發(fā)休閑度假型物業(yè);大邑縣花水灣、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然環(huán)境優(yōu)勢突出，將成為未來(lái)休閑度假型物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區域。雖然目前成都市的規劃擬開(kāi)發(fā)、待開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的項目有很多，但可能政府和開(kāi)發(fā)商都各自有自己的考慮，所以在推進(jìn)上比較緩慢，很多的項目都還處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，所謂的主題只是一個(gè)噱頭。

　　我們可以擬出的有一定自然、旅游資源可以借勢，并有較大利用和發(fā)展空間的成都的旅游項目有：龍泉的御嶺灣，南沿線(xiàn)的海洋世界、南湖，新都的198，浦江的石象湖、朝陽(yáng)湖、大邑的花水灣、安仁古鎮，青城前后山等，這些項目都有比較好的旅游自然資源可以利用，但如何來(lái)將這些自然資源運用到極致并與旅游功能和地產(chǎn)功能融合，打造幾個(gè)成都真正的旅游地產(chǎn)項目;但如何突破國色天香和華僑城的模式創(chuàng )新新的旅游地產(chǎn)功能和開(kāi)發(fā)模式而自成一家，這個(gè)是值得每個(gè)項目掌舵人去思考的。

　　我個(gè)人覺(jué)得成都旅游地產(chǎn)要從原始的初級階段向華僑城一樣的成熟階段發(fā)展，還有一段路要走，關(guān)鍵是看政府能提供什么樣的發(fā)展平臺，再就要看開(kāi)發(fā)商用什么樣的理念來(lái)運作，但從開(kāi)發(fā)和運作上來(lái)看，我覺(jué)得還應注意以下一些問(wèn)題：首先政府的政策導向;其次就是考慮公司的運作理念、目標及財務(wù)問(wèn)題;再就是如何真正的將旅游與地產(chǎn)完美結合，解決旅游地產(chǎn)的核心要素---產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。這些問(wèn)題我覺(jué)得是目前成都旅游地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)關(guān)鍵要素，解決好這幾個(gè)問(wèn)題，我想成都的旅游地產(chǎn)也會(huì )有很美好的發(fā)展前景的。

　　世界在不斷進(jìn)步，人類(lèi)也在不斷繁衍，傳統模式正在演變?yōu)楦鼜碗s的方式，但真正驅動(dòng)旅游地產(chǎn)的核心內容從未改變。

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