狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項目;廣義的旅游地產(chǎn)是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，以求全部或部分實(shí)現度假休閑旅游功能而開(kāi)發(fā)建設以及經(jīng)營(yíng)運作的房地產(chǎn)項目。

　　旅游地產(chǎn)就是依托區域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、觀(guān)光、休閑、度假、商務(wù)、居住為一體的房地產(chǎn)項目)，它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接和完美融合的衍生品。

　　以下是目前網(wǎng)上或書(shū)上所歸結的旅游地產(chǎn)分類(lèi)

　　一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區內為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀(guān)光、休閑、娛樂(lè )性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

　　二是旅游商務(wù)地產(chǎn)：主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂(lè )城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

　　三是旅游度假地產(chǎn)：主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權酒店等等;

　　四是旅游住宅地產(chǎn)：主要是指與旅游區高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

　　其實(shí)我們很多人都了解或者熟悉旅游地產(chǎn)最實(shí)質(zhì)的一些東西，但卻很少有人將自己的經(jīng)歷經(jīng)驗上升到理論高度的層面，特別是戰略理論的總結和研究，主要也是我們的經(jīng)歷和見(jiàn)識有限，還有就是對全國乃至全球著(zhù)名旅游地產(chǎn)案例的研究太少或者深度不夠，沒(méi)有去探究他們的共性和客戶(hù)的需求，所以就無(wú)法把握住旅游地產(chǎn)的脈搏，當然也就無(wú)法真正的準確的操作它了。

　　大家可能也都在關(guān)注和研究全國乃至全球的旅游地產(chǎn)案例，每個(gè)人也都有一套自己的方式方法去了解學(xué)習，同時(shí)也有各自的理解，那么你覺(jué)得目前中國旅游地產(chǎn)到時(shí)是“旅游+地產(chǎn)”、還是“旅游=地產(chǎn)”呢?在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢?中國旅游地產(chǎn)最大的問(wèn)題或軟處在哪里呢?

　　從90年代初海南開(kāi)始，到現在隨著(zhù)人民生活水平的不斷提高，特別是社會(huì )有產(chǎn)階級的形成為旅游房地產(chǎn)消費奠定了基礎，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費成功實(shí)現了嫁接。我國目前的宏觀(guān)經(jīng)濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件。

　　主流市場(chǎng)的飽和，為邊緣市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng )造了條件。

　　我國傳統投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，主流房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟與相對飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造了新的市場(chǎng)機遇，主流市場(chǎng)配套的邊緣物業(yè)開(kāi)發(fā)呈現出強勁的增長(cháng)力，也為大量游散資金投資創(chuàng )造了條件。

　　城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎。

　　城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的城市人在實(shí)現住房、購車(chē)等大額消費后，開(kāi)始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉間野趣生活，節假日旅游已成為眾望所歸。

　　旅游模式轉變，旅游消費支出比例增加。

　　當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀(guān)光旅游產(chǎn)品，難以滿(mǎn)足旅游客源市場(chǎng)多方面的需求。開(kāi)發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應國際旅游市場(chǎng)潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時(shí)尚、個(gè)性”，一方面已形成了從傳統長(cháng)線(xiàn)觀(guān)光型旅游開(kāi)始轉向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時(shí)性隨意性度假轉變?yōu)橛杏媱澋慕?jīng)常性度假休閑。這就為開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng )造了市場(chǎng)條件。

　　置業(yè)行為的不斷升級加快旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度。

　　越來(lái)越多的購房人在滿(mǎn)足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開(kāi)始越來(lái)越關(guān)注環(huán)境對居住品質(zhì)的影響。越來(lái)越多的遠郊區樓盤(pán)開(kāi)始煥發(fā)新的生機與活力，他們借助名勝風(fēng)景區和城市周邊的山、水、園、林來(lái)作為開(kāi)發(fā)的賣(mài)點(diǎn)，從而開(kāi)始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

　　可支配時(shí)間增加，消費者休閑假期大幅增加。

　　我國實(shí)行每周5個(gè)工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長(cháng)假，累計一年將近115天假期。隨著(zhù)人們可自由支配時(shí)間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。

　　政府大力推動(dòng)：政策作用，刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　在當前旅游假日經(jīng)濟持續增長(cháng)的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當地旅游資源進(jìn)行最大限度的包裝和完善;同時(shí)，政府也會(huì )制定各種政策，為旅游休閑度假區的開(kāi)發(fā)建設提供了良機。

　　信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng )造條件。

　　目前社會(huì )上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng )作人等，他們的日常辦公形式并非傳統的寫(xiě)字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng )作空間。從目前類(lèi)似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐旅游休閑地產(chǎn)。

　　根據國際著(zhù)名旅游景區的發(fā)展經(jīng)驗，年游客量在180-200萬(wàn)人次以上和停留時(shí)間在6小時(shí)以上的主題景區，都有明顯開(kāi)發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，對于新興的沒(méi)有任何自然資源可利用的新地，需要對產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng )新。

　　現在國內很多地方的所謂旅游地產(chǎn)項目基本都還處于景區發(fā)展階段，景區的核心競爭力和亮點(diǎn)都還沒(méi)有真正確定和展現出來(lái)，即使建立了一些所謂的服務(wù)功能，但都是基礎和原始化的，要發(fā)展以旅游為核心的各類(lèi)邊緣產(chǎn)業(yè)還為時(shí)過(guò)早，大多數景區的功能還停留在觀(guān)光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說(shuō)這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段，國內做的好一點(diǎn)的景區已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內也只有華僑城將旅游與產(chǎn)業(yè)融合，已由初始的“旅游+地產(chǎn)”雙核驅動(dòng)發(fā)展到“旅游=地產(chǎn)”以文化創(chuàng )意為基礎、旅游、房地產(chǎn)等多核驅動(dòng)的階段。并最終實(shí)現打造休閑旅游區和商務(wù)休閑區的目標。

　　中國旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒(méi)有主題，沒(méi)有亮點(diǎn)和核心的競爭力要素，贏(yíng)利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè)，還需解決的核心問(wèn)題是解決人和政府的問(wèn)題，同時(shí)還要解決消費者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾，以及做景點(diǎn)與成熟旅游區底價(jià)拿地等問(wèn)題;目前中國旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開(kāi)始的旅游為核心的單核(圣淘沙)模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步進(jìn)行的雙核(華僑城)自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核(迪斯尼)成熟階段發(fā)展。

　　現在國內旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景、人看人的觀(guān)光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游價(jià)值創(chuàng )造中的作用，以?shī)蕵?lè )、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務(wù)功能，成為未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢;單一的傳統商務(wù)辦公向多元化的集團活動(dòng)演變，衍生出來(lái)的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來(lái)發(fā)展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結合，細化、創(chuàng )新各種服務(wù)功能，滿(mǎn)足各類(lèi)商務(wù)休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來(lái)商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。

　　目前國內旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府合作時(shí)基本都是置換的形式，先簽訂一個(gè)框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務(wù)功能，政府給企業(yè)等價(jià)值的土地作為開(kāi)發(fā)建設用地，而對于景區和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動(dòng)和無(wú)賴(lài)的局面，企業(yè)都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來(lái)，以達到企業(yè)資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產(chǎn)承載的機會(huì )和空間，也是更多房地產(chǎn)企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因。

　　旅游地產(chǎn)發(fā)展欲解決的幾個(gè)問(wèn)題：

　　未來(lái)國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將都是通過(guò)鎖定土地后續的開(kāi)發(fā)權，并充分參與到一級開(kāi)發(fā)，二級開(kāi)發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)和資本運作的各個(gè)環(huán)節中去，以此來(lái)平衡投入和產(chǎn)出，最后達到利潤的實(shí)現。而未來(lái)中國旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產(chǎn)業(yè)化融合的復合式開(kāi)發(fā)模式。

　　首先要解決的是土地問(wèn)題，旅游地產(chǎn)最重要一個(gè)決定性因素應該是開(kāi)發(fā)商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內的旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)大都是農村集體用地性質(zhì)或者是市政綠化用地，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要么是從政府手上租賃過(guò)來(lái)的，要么就是跟政府合作，將整個(gè)區域的市政和綠化工程做好，政府給予相應價(jià)值的土地的使用權和使用年限給開(kāi)發(fā)商，這樣就造成開(kāi)發(fā)商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產(chǎn)核心的東西，而是把經(jīng)歷都放在如何賣(mài)房子上去了，但旅游地產(chǎn)脫離了旅游這個(gè)核心要素，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠。所以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵還是拿地，土地拿的好于不好將直接影響到開(kāi)發(fā)商對項目的期望及后續的開(kāi)發(fā)以及項目最后的承載區域城市功能的級別。(這點(diǎn)其實(shí)可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質(zhì)就是旅游用地)。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實(shí)是影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的至關(guān)重要的因素和環(huán)節。

　　待續【淺談旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃(下)】

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