中國旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四種模式

　　“城市功能區”驅動(dòng)旅游地產(chǎn)新模式

　　旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規模的快速發(fā)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場(chǎng)，同時(shí)也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，并承載一定的城市功能。以此也拉動(dòng)眾多國內外規模企業(yè)競相滾動(dòng)資金開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，也形成了一個(gè)又一個(gè)讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢(xún)專(zhuān)家，經(jīng)過(guò)歸類(lèi)整理，提出了中國旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四大新模式與七大應用策略，期望能夠為旅游地產(chǎn)的科學(xué)開(kāi)發(fā)提供智業(yè)支持。

　　伴隨著(zhù)中國城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴，區域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價(jià)的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區邊緣擴散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時(shí)代背景下，旅游地產(chǎn)贏(yíng)得了更大的市場(chǎng)空間和機會(huì )，區域資源被置于廣闊的地域范圍內進(jìn)行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價(jià)值更大化。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f(shuō)城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現出“雙輪驅動(dòng)”的并存態(tài)勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動(dòng)城市化的一種動(dòng)力,引導人口向城市集中的過(guò)程，是基于后現代主義消費觀(guān)和后現代主義城市觀(guān)的一種城市發(fā)展形式,能夠在推動(dòng)城市化的基礎上，進(jìn)一步合理調整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內涵，從而達到建設可持續發(fā)展的宜居城市目標。

　　大中型城市市內或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒(méi)有資源優(yōu)勢的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營(yíng)造的旅游氛圍中開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目，進(jìn)行大型旅游項目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀(guān)景區，改善區域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)高度融合，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀(guān)載體或表現形式。與旅游景觀(guān)開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區提升旅游地產(chǎn)新模式

　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區模式是新時(shí)期旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，建設一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟模式的產(chǎn)業(yè)區。在天津城市休閑化咨詢(xún)中，倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區、主題公園集群發(fā)展區、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運營(yíng)模式。在大連城市旅游發(fā)展過(guò)程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區、度假產(chǎn)業(yè)集聚區的運營(yíng)思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構建體系，并提出了“運營(yíng)一體、投資多元、權屬對應、業(yè)態(tài)規范”的機制。

　　目前中國，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現象越來(lái)越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設的需要二者共同決定的。旅游的發(fā)展，可以帶動(dòng)景區及其周邊地區城市化現象，包括鄉村城市化和由于旅游資源開(kāi)發(fā)帶來(lái)的度假酒店業(yè)、商業(yè)區等城市面貌建筑物的大量建設。其一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導力量。新城發(fā)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟基礎優(yōu)勢、城市區位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢。主城區旺盛的旅游需求又帶來(lái)了大量客源，以旅游景區的構建作為新城啟動(dòng)的先導，有利于促進(jìn)區域基礎設施的快速完善，依托旅游項目開(kāi)展的觀(guān)光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來(lái)了人氣，同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規模的進(jìn)一步擴大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構建，成為了區域的核心吸引力，極大的帶動(dòng)了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區。其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉村城市化的重要驅動(dòng)力。由于新城多位于主城郊區，結合國內城鄉現狀，新城的建設帶有濃厚的鄉村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對鄉村城市化的驅動(dòng)力主要來(lái)源于旅游業(yè)與農業(yè)的融合，如觀(guān)光農業(yè)、設施農業(yè)的出現改變了農民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農民收入，極大緩解了城鄉差別、城鎮居民收入差別導致的二元結構矛盾，為新城的快速發(fā)展和社會(huì )穩定鋪平道路。其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結構升級。成功的新城應該提供滿(mǎn)足于社區日常的居住、文化、教育、商業(yè)和公眾或私人服務(wù)的需求，形成相對獨立的城市社區，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構建中日益凸顯其優(yōu)勢，旅游業(yè)可以與農業(yè)結合，形成觀(guān)光農業(yè);與工業(yè)結合，形成旅游裝備制造業(yè);與商業(yè)結合，形成旅游商業(yè)，如主題商場(chǎng)、美食及購物街區等;與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結合，形成演藝、文化體驗;與醫療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫療旅游及養生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)結構升級為新城發(fā)展注入巨大活力，帶來(lái)新城空間化延展、規?；瘮U張及城市生活方式的提供。

　　旅游小城鎮發(fā)展旅游地產(chǎn)新模式

　　“旅游小城鎮”的開(kāi)發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農村剩余勞動(dòng)力的轉移，同時(shí)要關(guān)注小城鎮產(chǎn)業(yè)體系的建設和吸引力與消費力的提升。所以，小城鎮的建設與發(fā)展，主導思路應該是提高消費能力和吸引消費的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個(gè)小城鎮的歷史文化遺產(chǎn)，張揚這個(gè)小城鎮獨具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個(gè)小城鎮幾千年來(lái)賴(lài)以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)，如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。

　　發(fā)展旅游小鎮，可以增加新的就業(yè)崗位，為農村富余勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)和城鎮轉移創(chuàng )造條件，促進(jìn)農業(yè)和農村產(chǎn)業(yè)結構調整，帶動(dòng)農村第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，繁榮農村經(jīng)濟、增加農民收入、提高農民生活水平。

　　旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮開(kāi)發(fā)主要動(dòng)力之一，將旅游小鎮開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結合起來(lái)，是能夠形成政府資金來(lái)源和企業(yè)利潤構成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮的建設，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮的土地，不僅僅為國有土地開(kāi)發(fā)，還為集體土地流轉開(kāi)了口子，是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面，小鎮開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格非常低，本地居民購買(mǎi)力不強，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著(zhù)巨大的商機――因為旅游房地產(chǎn)的賣(mài)家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。開(kāi)發(fā)商以低價(jià)獲取的小鎮土地為依托，面向全國乃至國際銷(xiāo)售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷(xiāo)售成功，獲利豐厚。旅游小鎮的發(fā)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略;要設計旅游吸引力動(dòng)力機制，即小鎮的吸引力是什么;要規劃旅游小鎮的功能及布局;要整合小鎮的旅游資源，策劃具有小城鎮和旅游雙重功能的項目;要做好小鎮的景觀(guān)規劃，打造旅游小鎮的景觀(guān)吸引力與休閑度假環(huán)境;設計政府功能與商業(yè)功能相結合的運作模式。將旅游小鎮開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結合起來(lái)，在大理古城、麗江古城、陽(yáng)朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國旅游地產(chǎn)的前列。大規模、高水準的旅游啟動(dòng)使區域具備完善的市政基礎設施，而且資訊商貿發(fā)達，很快成為區域內最佳的人居社區和商貿辦公中心，以此為發(fā)展核心，向外輻射逐漸擴散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè )業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng )造出巨大的經(jīng)濟附加值，以城鄉互動(dòng)休閑體系構建起中國式的旅游小城鎮。

　　鄉村旅游綜合體開(kāi)創(chuàng )旅游地產(chǎn)新模式

　　從2005年提出新農村建設戰略方針到如今，大江南北涌現了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉型和經(jīng)濟驅動(dòng)的鄉村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰略和戰術(shù)兩個(gè)層面。

　　從戰略來(lái)說(shuō)：一是借勢旅游順應國家發(fā)展方式轉變。未來(lái)十年是國家發(fā)展的重要戰略機遇期，中央把轉變發(fā)展方式確定為工作的主線(xiàn)。從國家戰略的角度來(lái)看，在這個(gè)歷史轉折時(shí)期，著(zhù)力推進(jìn)發(fā)展方式轉變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應該成為國家戰略轉型的一個(gè)重要切入點(diǎn)和突破口;二是發(fā)展經(jīng)濟形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導的新農村建設。新農村建設首先必須發(fā)展經(jīng)濟。經(jīng)濟的發(fā)展，恰恰需要打破農業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結合起來(lái)。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導的新農村建設是新時(shí)期新農村建設的重要手段;三是平衡三方實(shí)現農民致富、政府滿(mǎn)意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農民增收、創(chuàng )收，改善生活方式;為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農村建設，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭創(chuàng )新農村建設示范工程。

　　從戰術(shù)上來(lái)說(shuō)：一是選好區位拿大地塊，最好實(shí)施整個(gè)村一級開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區一個(gè)半小時(shí)車(chē)程之內。才能借助目標房產(chǎn)的區位、交通等方面的優(yōu)勢，有系統地開(kāi)發(fā)內部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項目，企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預期收益。二是村容村貌建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農業(yè)產(chǎn)業(yè)轉型，大力發(fā)展高效農業(yè)、休閑農業(yè)、商貿農業(yè)，實(shí)現耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營(yíng)、建立產(chǎn)銷(xiāo)通道;實(shí)施村容村貌整治，以旅游配套設施的要求進(jìn)行統一規劃設計，并引導農民經(jīng)營(yíng)農家樂(lè )、民俗等，促使部分農民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統。三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結合。根據項目所在區域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來(lái)旅游發(fā)展藍圖構想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型地產(chǎn)是指旅游酒店、農莊、度假村、商業(yè)購物設施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統地產(chǎn)，包括居住小區、產(chǎn)權式酒店等;最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規劃。以旅游為主導的新農村建設涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。

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