旅游地產(chǎn)

　　旅游地產(chǎn)絕不是傳統的房地產(chǎn)加上旅游景區簡(jiǎn)單疊加而成。從技術(shù)角度看，如果沒(méi)有軟件的建設;沒(méi)有配套、服務(wù)系統和硬件的有機結合;整體策劃掌控者缺乏對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的深刻理解和實(shí)操經(jīng)驗是很難把普通的地產(chǎn)和旅游產(chǎn)品有機融合。旅游地產(chǎn)常常要把旅游項目經(jīng)營(yíng)得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)得很好，這兩者結合起來(lái)才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。

　　旅游地產(chǎn)并非旅游加地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，而是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)與休閑度假產(chǎn)業(yè)相結合，通過(guò)產(chǎn)業(yè)與資源的整合，空間與空間的重組，產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)的創(chuàng )新等一系列戰略調整，所產(chǎn)生的一種全新的產(chǎn)業(yè)模式，全新的人居生活模式，全新的產(chǎn)品消費模式。旅游地產(chǎn)是指依托周邊的自然資源、文化資源和人造資源，使用旅游度假的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模式，實(shí)現度假休閑旅游居住功能而建設開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。華僑城集團無(wú)疑是旅游地產(chǎn)的佼佼者。連續在北京、上海、成都、武漢、天津發(fā)力布局，已成龍頭巨人。在華僑城示范作用下，不乏其成功效仿者。

　　一、海昌模式

　　大連海昌(集團)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“海昌集團”)從經(jīng)營(yíng)石油貿易起步，歷經(jīng)10余年的穩步成長(cháng)，已經(jīng)發(fā)展成為集石油貿易、船舶運輸、房地產(chǎn)投資、商業(yè)旅游四大支柱產(chǎn)業(yè)為一體的集團化企業(yè)，其配套房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的極地海洋世界已經(jīng)成為中國旅游行業(yè)的一個(gè)品牌。

　　案例1：大連老虎灘海洋公園

　　位于大連老虎灘的海洋極地海洋館是世界上建筑面積最大、屯水量最多、展示極地動(dòng)物最全的場(chǎng)館，已被列入吉尼斯世界紀錄大全。大連老虎灘海洋公園坐落在風(fēng)景名城大連的南部，占地面積188萬(wàn)平方米，這里有4000米的海岸線(xiàn)，自然風(fēng)光秀麗，山?；ビ?，景色迷人。老虎雕塑廣場(chǎng)。形狀各異的老虎迎風(fēng)長(cháng)嘯，威武壯觀(guān)，聽(tīng)說(shuō)老虎灘就是因為這幾只老虎而得名的。

　　案例2、青島極地海洋世界

　　青島極地海洋世界于2006年7月竣工，其中一期核心項目有極地海洋動(dòng)物展示和表演館、海洋博覽與科普展示館等。 青島極地海洋世界項目是一個(gè)集休閑、娛樂(lè )、購物、文化為一體的大型旅游度假綜合服務(wù)設施。東起雕塑園，西至海洋娛樂(lè )城，占地320畝，總建筑面積達14萬(wàn)平方米，建有目前海洋極地館、海洋科技館、海洋娛樂(lè )大道、漁人碼頭極地金岸等項目。

　　案例3：武漢極地海洋世界

　　“武漢極地海洋世界”為武漢市十一五重點(diǎn)規劃項目，項目位于武漢市東西湖區金銀潭經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區內，緊鄰武漢市中心城區，總用地面積近70萬(wàn)平方米，總建筑面積100多萬(wàn)平方米。工程已于2007年奠基，總投資約30億元人民幣。該項目集旅游、商業(yè)、住宅為一體，包括極地海洋公園、漁人碼頭、旅游大道、板道大街、棕櫚灘水世界、產(chǎn)權酒店以及中高檔住宅區，由世界一流的設計公司擔綱設計，建成后將成為武漢乃至華中地區最大的旅游社區。

　　點(diǎn)評：海昌地產(chǎn)極地海洋系列品牌是一個(gè)可以快速復制的旅游地產(chǎn)模式

　　海昌集團的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式一直被定義為旅游復合地產(chǎn)。“南有華僑城、北有海昌”，海昌已被視為旅游地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一。海昌的不同之處，不但在于高投入的“水主題”模式具有可復制性，還在于其價(jià)值取向上更傾向于旅游經(jīng)營(yíng)，而非單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前海昌已在大連、青島、武漢、重慶、成都、三亞等城市布局。

　　海昌旅游，是海昌集團近年來(lái)全力打造的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。大連老虎灘極地海洋世界、金石發(fā)現王國、青島極地海洋世界不僅成為精品工程，更是直接拉動(dòng)了地方經(jīng)濟的迅猛發(fā)展。其中，青島極地海洋世界還被列為2008年奧運會(huì )《旅游專(zhuān)項規劃》七大項目之一。經(jīng)過(guò)多年的積累與沉淀，海昌集團如今已開(kāi)始逐步實(shí)施向全國擴張的戰略。大連老虎灘“漁人碼頭”、大連紅旗谷鄉村俱樂(lè )部、煙臺雨岱山漁人碼頭、重慶加勒比水世界公園、成都極地海洋世界、天津極地海洋世界等項目的開(kāi)發(fā)全面展開(kāi)，一個(gè)以“海昌旅游”為品牌的中國旅游王國將展現在世界的面前。

　　二、宋城模式

　　杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司是中國文化企業(yè)30強之一,宋城股份是我國最早進(jìn)入主題公園和旅游文化演藝行業(yè)的公司之一，并形成“主題公園+旅游文化演藝”的“宋城”模式，成功打造了“宋城”品牌。

　　宋城集團擁有旅游與地產(chǎn)兩大板塊業(yè)務(wù)，宋城旅游發(fā)展起來(lái)之前，地產(chǎn)是宋城集團主要的盈利來(lái)源。宋城集團旗下的宋城房產(chǎn)以打造理想人居空間為開(kāi)發(fā)主旨，是中國首個(gè)提出景觀(guān)房產(chǎn)理念并予以實(shí)踐的公司，形成自然、精致、大氣、高貴的項目特色，成功開(kāi)發(fā)了地中海別墅、荷蘭水城、湖畔公寓、蘇黎世山地別墅、湖畔寬邸、威尼斯水城、丁香公館等項目。

　　宋城在旅游帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展方面，成績(jì)相當不錯。以杭州宋城為例，其房產(chǎn)推廣的脈絡(luò )為，原來(lái)主題公園里的所有設施都視為房產(chǎn)的配套，它們從幕后走向臺前。在數千畝的用地上，有3個(gè)功能各異的主題公園，1個(gè)中國最大的氡泉養生中心，1個(gè)9洞的高爾夫球場(chǎng)，10個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，400余畝的綠地，300多畝的水面，上千畝的森林……這樣強大的社區配套成為其房產(chǎn)促銷(xiāo)的巨大動(dòng)力。由此，可以直接達到的商業(yè)目的表現為，單價(jià)可比同地區樓盤(pán)高，銷(xiāo)售速度比同地區樓盤(pán)快。杭州樂(lè )園為地產(chǎn)服務(wù)的目的性也很強，項目周邊均有宋城的房地產(chǎn)項目投資，加上杭州樂(lè )園成為休博會(huì )的主要參觀(guān)景點(diǎn)之一，周邊的地產(chǎn)項目成為直接受惠者。

　　案例：杭州宋城旅游區

　　宋城旅游景區位于西湖風(fēng)景區西南，北依五云山、南瀕錢(qián)塘江，是中國最大的宋文化主題公園，由杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司投資興建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中國封建社會(huì )發(fā)展成熟的朝代，其經(jīng)濟、科技、文化的發(fā)展在當時(shí)居世界領(lǐng)先地位。宋城就是反映兩宋文化內涵的杭州第一個(gè)主題公園，它主要分為：《清明上河圖》再現區、九龍廣場(chǎng)區、宋城廣場(chǎng)區、仙山瓊閣區、金明池、宋城大劇院部分。

　　宋城是兩宋文化在西子湖畔的自然溶合，也使杭州宋文化旅游得到了定位。宋城旅游景區的建設運用了現實(shí)主義、浪漫主義、功能主義相結合的造園手法，源于歷史、高于歷史，依據宋代杰出畫(huà)家張擇端的《清明上河圖》畫(huà)卷，嚴格按照宋代營(yíng)造法工再現了宋代都市汴京(今河南開(kāi)封)的繁華景象。在景觀(guān)上創(chuàng )造了一個(gè)有層次、有韻味、有節奏、有歷史深沉感的游歷空間。在中國傳統山水園林藝術(shù)手法基礎上，吸取了西方開(kāi)朗、飄逸、注重功能的藝術(shù)處理手法，使之既有《清明上河圖》再現區的古樸、凝重、嚴謹，和九龍廣場(chǎng)、城樓廣場(chǎng)、宋塊廣場(chǎng)軸線(xiàn)式大人流的集散功能，又有景觀(guān)的包容性和沖擊力。斗拱飛檐，車(chē)水馬龍，滲透出一幅濃郁的古宋風(fēng)情。規模宏大的瀛州飛瀑，營(yíng)造出一個(gè)凝幻似真的傳奇氛圍，使悠古的宋城溶進(jìn)了一股生命的動(dòng)感，構成了一幅宋城之水天上來(lái)的奇景。

　　文化是宋城的靈魂，它在表現自然山水美、園林建筑美、民俗風(fēng)情美、社會(huì )人文美、文化藝術(shù)美上作了自己的探索。它模糊了時(shí)空概念，縮短了時(shí)空距離。穿過(guò)高大的城門(mén)樓，只見(jiàn)一條小河貫通南北。河中船只往來(lái)穿梭，兩岸樓閣矗立，楊柳低垂。身穿宋代服裝的商販在此經(jīng)營(yíng)著(zhù)仿古酒茶。城中經(jīng)常有魔術(shù)、民間 舞蹈及雜技表演，還有中國古代婚禮儀式的表演。宋城是我們對中國古代文化的一種追憶與表述，它應該成為一座寓教娛樂(lè )的歷史之城。

　　在宋城的核心發(fā)展規劃中，旅游業(yè)務(wù)只是為房地產(chǎn)服務(wù)。較地產(chǎn)項目而言，旅游項目可更為高效地幫助宋城樹(shù)立品牌，不至于引起各種非議。

　　在宋城集團的業(yè)務(wù)中，旅游休閑業(yè)和地產(chǎn)業(yè)是集團未來(lái)發(fā)展的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。其理想的模式應該是，細分這兩塊業(yè)務(wù)，分別組建旅游集團和房產(chǎn)集團，這兩大集團都將隸屬于宋城集團，其中將以旅游集團為業(yè)務(wù)主體，發(fā)展模式為房產(chǎn)集團出資，旅游集團管理。但房產(chǎn)集團不會(huì )做純粹的地產(chǎn)投資商，所有投資項目必和旅游集團掛鉤。

　　三、華強方特模式

　　從2005年開(kāi)始，深圳華強集團就開(kāi)始設計研發(fā)中國人完全自主知識產(chǎn)權的文化產(chǎn)業(yè)主題公園，其開(kāi)創(chuàng )的 “方特歡樂(lè )世界”和 “方特夢(mèng)幻王國”，被稱(chēng)作 “中國的迪斯尼”。目前深圳華強集團在蕪湖、泰安、青島、沈陽(yáng)、株洲等地建造了多個(gè)主題公園。另外，深圳華強集團即將在多地興建另一座主題公園——方特影視樂(lè )園。

　　深圳華強集團有限公司是一家以高科技產(chǎn)業(yè)為主導的大型投資控股企業(yè)集團。公司創(chuàng )建于1979年，秉承“誠信、創(chuàng )新、和諧、共贏(yíng)”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，形成了以高科技電子制造業(yè)、文化科技產(chǎn)業(yè)、電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、制糖造紙業(yè)為主導的多元化產(chǎn)業(yè)格局，同時(shí)實(shí)現了由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的轉變。目前，公司在國內外擁有投資公司40多家和2家上市公司，并擁有6家高新技術(shù)企業(yè)、3個(gè)國家級的技術(shù)開(kāi)發(fā)中心、1個(gè)博士后工作站。

　　深圳華強集團有限公司(下稱(chēng)“華強集團”)正在以連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，在全國布局。方特主題公園作為一種文化產(chǎn)業(yè)的終端形式，更像是美國的迪士尼和環(huán)球影城。國內還沒(méi)有類(lèi)似企業(yè)在做中國的迪士尼。華強正在借鑒國外經(jīng)驗，融合中國文化特點(diǎn)，打造“中國迪士尼”、“東方好萊塢”形象。

　　案例1：青島方特夢(mèng)幻王國

　　2010年7月28日，華強集團在青島城陽(yáng)區紅島海濱投資建設的占地面積70萬(wàn)平方米的類(lèi)迪士尼主題公園“方特夢(mèng)幻王國”在青島開(kāi)業(yè)。這是華強青島項目的第一期。青島方特夢(mèng)幻王國位于美麗的青島市城陽(yáng)區紅島海濱，是青島華強文化科技產(chǎn)業(yè)基地內核心的高科技文化游樂(lè )項目，“青島方特夢(mèng)幻王國”占地面積1060畝，投資50億元人民幣，年接待能力300萬(wàn)人次以上，是山東半島地區唯一，中國北方最大的高科技主題公園。

　　第四代主題公園代表著(zhù)當今國際主題公園的主流，方特夢(mèng)幻王國擁有包括主題項目、游樂(lè )項目、休閑及景觀(guān)項目在內的200多個(gè)景點(diǎn)，內容涵蓋現代科技、未來(lái)科技、科學(xué)幻想、神話(huà)傳說(shuō)等。創(chuàng )造性的運用高科技手段將動(dòng)漫卡通、電影特技等國際時(shí)尚娛樂(lè )元素與中國傳統文化符號精妙融合，將讓游客身臨其境，大呼過(guò)癮!同時(shí)，這些游樂(lè )項目80%的建設在室內，游客可以全天候游玩，不會(huì )因雨雪等天氣原因而且掃了游玩的興致。作為由國人自主研發(fā)、設計、建造擁有完全知識產(chǎn)權的第四代高科技主題公園，方特夢(mèng)幻王國運用計算機、聲光電、人工智能、自動(dòng)控制等高科技手段，成功實(shí)現了大型科技項目的國產(chǎn)化。

　　青島方特項目將涵蓋三大主題公園，青島方特夢(mèng)幻王國和后期建設的青島方特影視樂(lè )園和青島文化產(chǎn)業(yè)主題公園，將以多元化的主題項目，滿(mǎn)足不同文化背景、不同年齡階段以及不同愛(ài)好的游客的口味，給青島市、山東省乃至整個(gè)華北地區的游客創(chuàng )造一個(gè)尋找神奇幻想的探險、挑戰自我的巔峰的好去處。

　　案例2：蕪湖方特歡樂(lè )世界

　　蕪湖方特歡樂(lè )世界坐落于安徽省蕪湖市蕪湖長(cháng)江大橋開(kāi)發(fā)區，是中國目前規模最大的第四代主題公園，總面積約125萬(wàn)平方米，其中陸地面積約53萬(wàn)平方米，水面面積約72萬(wàn)平方米，由深圳華強集團投資興建，總投資超過(guò)15億元人民幣，屬于蕪湖華強旅游城的一部分。方特歡樂(lè )世界采用當今最先進(jìn)的理念和技術(shù)精心打造，堪稱(chēng)“國際一流”。

　　蕪湖方特歡樂(lè )世界由陽(yáng)光廣場(chǎng)、方特歡樂(lè )大道、漁人碼頭、太空世界、神秘河谷、維蘇威火山、失落帝國、精靈山谷、西部傳奇、恐龍半島、海螺灣、嘟嚕嘟比農莊、兒童王國、水世界、火流星等15個(gè)主題項目區組成。其中，陽(yáng)光廣場(chǎng)、方特歡樂(lè )大道、漁人碼頭是全開(kāi)放式區域，游客可以免費自由參觀(guān)。方特歡樂(lè )世界中的主題項目、游樂(lè )項目、休閑及景觀(guān)項目共計300多個(gè)，其中包括許多國際一流的大型項目，大部分項目老少皆宜。這里有國際一流的高空飛翔仿真體驗項目“飛越極限”、大型動(dòng)感太空飛行體驗項目“星際航班”、亞洲首座大型多水幕立體交互歷險項目“所羅門(mén)封印”、中國首創(chuàng )的大型火山穿行歷險項目“維蘇威火山”、國內最大的瑪雅主題大型歷險項目“神秘河谷”，亞洲規模最大的恐龍災難體驗項目“恐龍危機”……

　　點(diǎn)評：打造中國“迪士尼”，方特模式全國連鎖式擴張

　　華強集團在國內走的是“創(chuàng )、研、產(chǎn)、銷(xiāo)”的完整產(chǎn)業(yè)鏈模式以及自創(chuàng )的“方特模式”，方特文化產(chǎn)業(yè)終端市場(chǎng)正在呈連鎖式擴張。

　　方特夢(mèng)幻王國和方特歡樂(lè )世界，就是一種文化產(chǎn)業(yè)終端市場(chǎng)運作模式，也是華強獨創(chuàng )的經(jīng)營(yíng)模式。目前，這種運作方式，在國內還沒(méi)有競爭對手。華強集團把自有知識產(chǎn)權的動(dòng)漫產(chǎn)品，打包到主題公園的娛樂(lè )項目中，可以實(shí)現比銷(xiāo)售動(dòng)漫產(chǎn)品本身增值的價(jià)值。華強集團新的盈利模式已經(jīng)形成，公司正在把更多的資源，投入到全國選定城市方特夢(mèng)幻王國和歡樂(lè )世界的建設中。

　　華強集團在國內文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)發(fā)展中居全國前列，青島項目并不是第一個(gè)項目。目前在全國范圍內，包括重慶、蕪湖、汕頭、泰安等地，已經(jīng)投資興建多個(gè)方特項目。青島方特夢(mèng)幻王國，是華強集團在中國投資的第六個(gè)城市的主題公園，也是大項目中的第三個(gè)。

　　方特主題公園定位為第四代主題公園。第四代主題公園區別于第一代以自然資源作為依托;第二代以都市娛樂(lè )為特征;第三代是各種模擬、微縮類(lèi)型的主題公園。第四代主題公園的特點(diǎn)是科技含量高、互動(dòng)性強、主題項目群落化三大特點(diǎn),利用高科技影像技術(shù)，結合中西文化為主題背景，創(chuàng )造大型互動(dòng)娛樂(lè )模式，已是國際主流主題公園模式。方特主題公園核心區分兩期建設，一期主要建設方特夢(mèng)幻王國卡通體驗展示區、方特歡樂(lè )世界科幻體驗展示區、數字電影基地、數字動(dòng)漫基地和主題酒店等設施;二期主要建設方特影視樂(lè )園、影視拍攝基地、文化衍生品基地、游戲和教育軟件基地等。

　　青島方特夢(mèng)幻王國在試營(yíng)業(yè)以來(lái)，短短時(shí)間內的人氣快速聚集，主要有這樣幾個(gè)方面的原因：一是作為國內領(lǐng)先的主題公園運作模式，“方特模式”經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展積淀，已經(jīng)相對成熟完善，其“創(chuàng )、研、產(chǎn)、銷(xiāo)”的完整產(chǎn)業(yè)鏈模式保證了方特系列主題公園的生命力和持久的吸引力;另一方面是青島方特夢(mèng)幻王國與國內的主題公園項目相比而言，具有升級版、經(jīng)典化、豐富化的特點(diǎn)，即主題公園理念升級、體驗形式升級，歡樂(lè )升級，保留經(jīng)典項目，并有大量創(chuàng )新項目，大大豐富了項目?jì)热輸盗?，更重要的是方特?mèng)幻王國能夠帶給游客更多的新體驗，新感覺(jué)。

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