農業(yè)地產(chǎn)就是把農業(yè)作為一大產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思維，從產(chǎn)品規劃、景區服務(wù)、景區營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面進(jìn)行地產(chǎn)化運作，將區域旅游資源、生態(tài)環(huán)境、土地資源、民俗文化、旅游人才、服務(wù)管理等優(yōu)勢轉化為旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而更好地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，更加深入的挖掘產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)競爭力。

　　經(jīng)濟的快速發(fā)展、城鎮化速度的加快、人們帶薪休假天數的增多等促進(jìn)了社會(huì )消費結構轉向發(fā)展型和享受型，人們對休閑文化和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更多要求。而作為鄉村旅游形式之一的休閑農業(yè)旅游，自然而然的成為都市人們休閑的首選。據統計，到2006年底，我國城鎮人口已達5.77億人，城鎮化水平達到43.9%，全國人均GDP超過(guò)了2000美元，且每年有115天的法定節假日，這為休閑農業(yè)旅游提供了巨大的潛在市場(chǎng)。

　　對于鄉村旅游形式之一的農業(yè)休閑旅游，其產(chǎn)業(yè)化發(fā)展必定提升區域農業(yè)生產(chǎn)的效率，以及區域旅游業(yè)的競爭力。但由于受利益的刺激，全國各地休閑農業(yè)旅游項目紛紛上馬，造成規模小、集約化程度不高、競爭力不強等嚴重現象。為此，加強休閑農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是解決這類(lèi)問(wèn)題的主要措施，也是實(shí)施從“傳統農業(yè)向現代農業(yè)跨越”的重要舉措，必然帶來(lái)農業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的更新。

　　2011年8月23日，農業(yè)部頒布《全國休閑農業(yè)發(fā)展“十二五”規劃》(以下得稱(chēng)《規劃》)，到2015年，休閑農業(yè)將成為橫跨村鄉鎮縣一二三產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，成為促進(jìn)農民就業(yè)增收和滿(mǎn)足居民休閑需求的民生產(chǎn)業(yè)，成為緩解資源約束和保護生態(tài)環(huán)境的綠色產(chǎn)業(yè)，成為發(fā)展新型消費業(yè)態(tài)和擴大內需的支柱產(chǎn)業(yè)?！兑巹潯贩Q(chēng)，休閑農業(yè)發(fā)展潛力巨大。大力發(fā)展集農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)觀(guān)光、休閑度假、參與體驗于一體的休閑農業(yè)，對于適應我國旅游消費轉型升級，培育新型消費業(yè)態(tài)，提高居民幸福指數具有重要意義。

　　因此，分析人士認為，在上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀下，主題性農業(yè)項目增加使園林類(lèi)公司最先受益的可能性較大，此類(lèi)項目增多的同時(shí)，也就意味著(zhù)投資者對該地產(chǎn)的需求增加。“而在原有供給不變的情況下自然會(huì )導致休閑地產(chǎn)的價(jià)格上漲。”

　　對于《規劃》所稱(chēng)的“大農業(yè)與”“大旅游”的產(chǎn)業(yè)目標，中投顧問(wèn)農林牧漁業(yè)研究員鄭宇潔認為，大農業(yè)貫穿了一、二、三產(chǎn)業(yè)，不僅涵蓋種植、養殖過(guò)程，還包括產(chǎn)前的農藥、化肥等的生產(chǎn)以及產(chǎn)后的加工、銷(xiāo)售等等，而休閑農業(yè)就是其中的第三產(chǎn)業(yè)部分，大旅游是以“城市即旅游，旅游即城市”的理念為依托，將城市發(fā)展與旅游開(kāi)發(fā)統一起來(lái)，達到城市與旅游的協(xié)調發(fā)展。事實(shí)上，兩者具有異曲同工之效，都是強調地域環(huán)境和商業(yè)發(fā)展的相互促進(jìn)，共同發(fā)展。

　　事實(shí)上，近年以來(lái)，農業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)吸引了風(fēng)險資本的關(guān)注。2011年6月，聚焦現代農業(yè)的創(chuàng )投聯(lián)盟在陜西楊凌成立，同時(shí)，資金規模達3億元的楊凌東方富海生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金也正式成立。

　　清科研究中心發(fā)布的研報顯示，除了專(zhuān)項基金的成立以外，從歷年的投資情況來(lái)看，自2006年至2011年上半年，中國農業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)披露的投資案例累積達到114起，其中104起披露了金額的案例共涉及投資金額17.6億美元。2010年創(chuàng )下歷年投資的新高，共披露投資案例47起，投資金額達到8.91億美元，僅從投資金額看，超過(guò)歷年累積金額的一半。

　　而利好政治的出臺，也使得這種投資隱現熱潮，按照《規劃》規定，各地要加大休閑農業(yè)政策扶持力度，爭取把休閑農業(yè)場(chǎng)所納入政府采購體系。要加大相關(guān)政策銜接力度，爭取“農家樂(lè )”經(jīng)營(yíng)戶(hù)減免營(yíng)業(yè)稅政策，休閑農業(yè)場(chǎng)所銷(xiāo)售自產(chǎn)的初級農產(chǎn)品及初級加工品享受免稅政策，休閑農業(yè)用電享受農業(yè)用電收費政策。各級政府要結合本地實(shí)際制定休閑農業(yè)發(fā)展的政策性意見(jiàn)，指導本地區休閑農業(yè)的規范發(fā)展。國家要求，各地政府要結合實(shí)際，爭取在土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、教育附加費、城市建設費、排污費、垃圾處理費等方面出臺優(yōu)惠政策。

　　因此，有分析人士認為，在稅收等各方面優(yōu)惠措施的刺激之下，休閑農業(yè)將迎來(lái)前所未有的投資高發(fā)期。休閑農業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了農業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，農業(yè)地產(chǎn)項目存在巨大的市場(chǎng)潛力。下面介紹一下一般農業(yè)地產(chǎn)的5種開(kāi)發(fā)模式：

　　1、民宿型

　　民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀(guān)、生態(tài)、環(huán)境資源及農林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營(yíng)，提供旅客鄉野生活的住所。民宿不同于傳統的飯店旅館，也許沒(méi)有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗有別于以往的生活。

　　民宿可以說(shuō)是農家樂(lè )的精致版，通過(guò)地方政府統一管理，由民宿主人個(gè)體經(jīng)營(yíng)的一種模式，這種經(jīng)營(yíng)模式可以發(fā)動(dòng)社區全民參與，其盈利效益非?？捎^(guān)。同時(shí)，民宿的特色可以根據民宿主人品味的不同而各不相同。

　　民宿這種形式在中國大陸還并不流行，但在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開(kāi)發(fā)模式。

　　舉例來(lái)說(shuō)，臺灣逢春園，它原本是一座私人別墅，經(jīng)過(guò)其主人的經(jīng)營(yíng)變成了一個(gè)大眾休閑的民宿。其特色在于兩點(diǎn)：一是利用已有的空間進(jìn)行休閑設施補全。該民宿特別為客人安排了雨霧迎賓道，穿過(guò)迎賓道就是一片近兩千坪的綠地，洋房、寬廣的庭院、小橋流水、吊床等休閑設施一應俱全。二是在設計上大量融合了民宿主人的個(gè)人喜好和藝術(shù)價(jià)值取向。該民宿正屋的餐廳的吧臺前擺放著(zhù)一架大型三角鋼琴，墻壁上掛滿(mǎn)主人自己的油畫(huà)，屋內擺滿(mǎn)了主人游玩世界各地收集到的各種精品擺設。這里白天是寧靜舒適的咖啡店，晚間就成了熱鬧好玩的酒吧。

　　2、農家型

　　農家是以農民的生活生產(chǎn)資料為基礎，具備接待功能力即為通常所說(shuō)的農家樂(lè )。這種產(chǎn)品不同于民宿，其更通俗、更生活化。在各農業(yè)觀(guān)光園、景區景點(diǎn)周?chē)霓r家，進(jìn)行統一的接待、管理，其盈利效益非?？捎^(guān)。

　　在休閑農業(yè)項目中，對其提供的產(chǎn)品服務(wù)規劃引入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路，除了常規的農產(chǎn)品采摘、民間民俗、農業(yè)展覽、現代農業(yè)科技等，主要是要強勢導入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來(lái)提升項目的人氣，利用各個(gè)時(shí)段的特點(diǎn)為客戶(hù)提供不同的產(chǎn)品服務(wù)。農家型在中國算是具有一定淵源和歷史的開(kāi)發(fā)模式，但基本上都是小打小鬧，沒(méi)有形成統一的大規模開(kāi)發(fā)。成都五朵金花的成功，是一種全新的嘗試，本人將其稱(chēng)為五朵金花模式：鄉村旅游+休閑地產(chǎn)。

　　五朵金花原是成都市錦江區三圣鄉東郊的6個(gè)行政村，隨著(zhù)國家新農村建設政策的出臺，錦江區用城市管理理念建設農村，以工業(yè)理念經(jīng)營(yíng)農村，將該鄉打造成為各具特色的五朵金花。其開(kāi)發(fā)不同于普通農家型，綜合開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)主要在兩方面：

　　一是利用處于城郊的地理優(yōu)勢，進(jìn)行統一規劃，連片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，形成規?；?，提升農家樂(lè )的內涵、品質(zhì)及品牌。成都市錦江區兩級政府提出了開(kāi)發(fā)、保護并舉，利用、發(fā)展并重，建設國際化大都市周邊環(huán)境的思路，連片聯(lián)戶(hù)開(kāi)發(fā)，共同擴大發(fā)展空間，破解農民單家獨闖市場(chǎng)的風(fēng)險，走出一條專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規?；陌l(fā)展之路。

　　二是將鄉村旅游與農業(yè)觀(guān)光休閑、古鎮旅游、節慶活動(dòng)等有機地結合起來(lái)，拓寬鄉村旅游的發(fā)展業(yè)態(tài)。五朵金花從舊村改造上對鄉村農家地產(chǎn)進(jìn)行大換血，按照宜拆即拆、宜建則建、宜改則改的原則，改造了3000多戶(hù)舊農居，把原來(lái)的6個(gè)行政村并成5個(gè)景區，建起眾多具有風(fēng)味特色的農家餐館、鄉村酒店、鄉村藝術(shù)館，以及開(kāi)發(fā)新區住宅等。同時(shí)，政府和街道辦先后投資近億元，用于水、電、路、氣和污水排放等公共設施建設。在政府的推動(dòng)引導下，企業(yè)和農戶(hù)投資8000多萬(wàn)元用于整修農居、新建花卉市場(chǎng)和游泳館等經(jīng)營(yíng)性項目，給企業(yè)和農戶(hù)創(chuàng )造出了投資搞農村休閑娛樂(lè )場(chǎng)所的有利可圖的發(fā)展空間。

　　3、莊園型

　　莊園一般為企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂(lè )等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業(yè)為賣(mài)點(diǎn)，綜合各類(lèi)配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。

　　莊園型的有些產(chǎn)品檔次極高，一般區位靠近休閑消費市場(chǎng)，有的采用異國田園風(fēng)格，能滿(mǎn)足高端市場(chǎng)的消費需求。但大多數服務(wù)素質(zhì)都不是很高，更多的停留在簡(jiǎn)單的問(wèn)詢(xún)和跟進(jìn)，缺少主動(dòng)式的服務(wù)理念，因此，休閑農業(yè)項目可以在這方面進(jìn)行更深入的改進(jìn)，引進(jìn)房地產(chǎn)項目服務(wù)的理念，改變目前此類(lèi)休閑農業(yè)旅游服務(wù)的被動(dòng)模式。

　　莊園型的案例以2010年7月15日開(kāi)園的有藍調薰衣草莊園(山合水易機構的經(jīng)典案例)來(lái)說(shuō)，這一批新起的、由專(zhuān)業(yè)的旅游規劃公司打造的莊園，亮點(diǎn)概括起來(lái)有三點(diǎn)：

　　一是將文化創(chuàng )意充分與傳統農業(yè)相結合，整體布局采用藝術(shù)化的線(xiàn)條，打破場(chǎng)地方正的邊界，讓空間更豐富。藍調莊園提出時(shí)尚農業(yè)概念，將時(shí)尚的觸角深入到傳統農業(yè)當中，利用時(shí)尚流行性的特點(diǎn)和挖掘文化內涵的手段，通過(guò)特定的農業(yè)項目表現。同時(shí)，主要景點(diǎn)圍繞中心區域薰衣草田布置，景觀(guān)更具有內聚性，形成有機整體。同時(shí)按照功能進(jìn)行合理區域分割，動(dòng)靜結合。使景觀(guān)、建筑巧妙的融合在自然的田園之中。

　　二是以農業(yè)作為依托，逐漸向旅游、文化、商業(yè)等多領(lǐng)域滲透，打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。如開(kāi)發(fā)莊園獨有的shmily香·愛(ài)(意即看我有多愛(ài)你)品牌商品，將香草、藍莓、草莓等產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng )意性開(kāi)發(fā)，形成香草系列產(chǎn)品：衛浴類(lèi)香草產(chǎn)品、裝飾用香草產(chǎn)品、保健類(lèi)香草產(chǎn)品、香草食品等幾大系列上百種商品，并采取特許加盟的形式進(jìn)行規?；放仆茝V。

　　三是將農業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結合起來(lái)，積極倡導低碳環(huán)保理念。在時(shí)尚的生態(tài)旅游基礎上，藍調莊園積極倡導低碳環(huán)保理念，把農業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)結合起來(lái)，利用田園景觀(guān)、農業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)、農業(yè)生態(tài)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)模式，吸引游客前來(lái)觀(guān)賞、品嘗、創(chuàng )作、體驗、健身、科學(xué)考察、環(huán)保教育、度假、購物。從踏進(jìn)藍調莊園的第一步起，低碳的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車(chē)統一停放在門(mén)口的停車(chē)場(chǎng)，倡導游客進(jìn)入園區內，或是行走，或是騎自行車(chē)，實(shí)現交通零排放。

　　4、鄉村別墅型

　　鄉村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類(lèi)別墅有產(chǎn)權和時(shí)權的產(chǎn)品選擇。

　　鄉村別墅營(yíng)銷(xiāo)更多的是停留在簡(jiǎn)單的應對模式，沒(méi)有創(chuàng )新和深挖市場(chǎng)，目前來(lái)看雖然具有很大的市場(chǎng)需求，整個(gè)行業(yè)做得卻并不是很成功。

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，積累了很多項目推廣的經(jīng)驗，將休閑農業(yè)地產(chǎn)化的目的就是要引入這種地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式，深挖市場(chǎng)潛力，擴大項目影響面。

　　地產(chǎn)行業(yè)現在在鄉村別墅方面主要著(zhù)重于開(kāi)發(fā)養老別墅、養生別墅。隨著(zhù)中國老齡化的加速，以及社會(huì )福利的增加，越來(lái)越多的老年人注重自身的養老養生問(wèn)題，年輕子女也都不再習慣幾代人同住，所以養老別墅、養生別墅的市場(chǎng)將越來(lái)越大。目前這種市場(chǎng)的特點(diǎn)主要有幾點(diǎn)：

　　一是抓住老年人喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點(diǎn)，打回歸自然的口號，與休閑農業(yè)結合進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種社區的開(kāi)發(fā)多為低密度住宅，沒(méi)有城區擁擠壓抑的感覺(jué)，對于老人來(lái)說(shuō)會(huì )住得更舒適。而且，這種別墅考慮到老年人因為年紀的增長(cháng)上下樓梯會(huì )越來(lái)越困難，別墅在設計上一般樓層較低，方便老人進(jìn)出，比較適合老年人的人群特征。

　　二是社區不在城區，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。社區配套包括社區內或項目周邊的醫療、餐飲、購物、設施，這些都關(guān)系到老年人每天的生活便捷程度，對于他們至關(guān)重要。

　　除了迎合養老、養生市場(chǎng)的別墅建造以外，一些迎合大眾市場(chǎng)的地產(chǎn)在建設鄉村旅游新業(yè)態(tài)的同時(shí)得以體現。

　　北京市發(fā)布了《鄉村旅游特色業(yè)態(tài)標準及評定》，全力打造和提升北京的鄉村旅游，而這一政策的出臺及實(shí)施將會(huì )成為未來(lái)中國鄉村旅游發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標，將對全國的鄉村旅游發(fā)展起到一個(gè)帶動(dòng)作用。

　　北京鄉村旅游新業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)思路主要有兩點(diǎn)：一是充分挖掘各區縣鄉村旅游的特色，形成各自鄉村旅游發(fā)展的風(fēng)格。各區縣立足于本市鄉村旅游的實(shí)際管理和服務(wù)水平，設置科學(xué)、合理的管理和技術(shù)，建立起一區一色、一溝一品鄉村旅游發(fā)展的特色。二是依托各區縣本有的特色，構建符合各自特點(diǎn)的新業(yè)態(tài)模式。

　　為了發(fā)展鄉村旅游，北京市旅游局建立了八種新業(yè)態(tài)模式，即國際驛站、采摘籬園、鄉村酒店、養生山吧、休閑農莊、生態(tài)漁家、山水人家、民族風(fēng)苑。這些新業(yè)態(tài)模式的出現為鄉村地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也提供了平臺和機會(huì )。

　　5、古村古鎮古城型

　　此類(lèi)產(chǎn)品是休閑農業(yè)地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品。山水、建筑、風(fēng)光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著(zhù)可進(jìn)入性和接待設施的配套，整個(gè)產(chǎn)品可以相對較少的投資，并帶來(lái)非常好的現金流。但是此類(lèi)產(chǎn)品的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須充分考慮文物保護問(wèn)題，除了地塊選址的問(wèn)題，還須考慮新建和改造房地產(chǎn)的風(fēng)格協(xié)調問(wèn)題。

　　安徽宏村是這類(lèi)開(kāi)發(fā)中得到一致好評和認可的典型，本人將其稱(chēng)為宏村模式：宏村旅游+休閑地產(chǎn)。宏村是在97年由中坤集團拿出的一期400余萬(wàn)元資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，其開(kāi)發(fā)前期投放在保護規劃上，而后在宏村外圍進(jìn)行地產(chǎn)項目延伸。開(kāi)發(fā)思路體現在三方面：

　　一是用一個(gè)文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內涵與價(jià)值。中坤以宏村這個(gè)點(diǎn)為基礎，還拿到了南屏和關(guān)麓兩個(gè)村的旅游經(jīng)營(yíng)權，并對它們進(jìn)行統一規劃，整個(gè)黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)還是政府大樓、法院、公安局、國家電網(wǎng)，或者是馬路邊一閃而過(guò)的民居，無(wú)一例外都有著(zhù)高高的馬頭墻和白墻黑瓦的清淡雅致風(fēng)格。

　　1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯(lián)合國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文化的內涵和價(jià)值。

　　二是把原生態(tài)的農家樂(lè )留給村民，在細分市場(chǎng)的方向上為自己尋找新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。中坤集團沒(méi)有收購宏村所有農家樂(lè )的統一管理經(jīng)營(yíng)，而是在景區外圍開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設了一個(gè)五星級酒店和一批度假別墅等多個(gè)度假地產(chǎn)項目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠處修建了一處墓葬陵園。

　　三是利用自己的旅游資源和持有型物業(yè)，在產(chǎn)業(yè)的鏈條化發(fā)展上還在擴展細分市場(chǎng)，文化、娛樂(lè )、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區為中心，進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，把土地與稀有資源結合，看重土地未來(lái)的價(jià)值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬(wàn)元復建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮舉行開(kāi)光典禮儀式。中坤集團未來(lái)的計劃還將在北京、安徽等旗下產(chǎn)業(yè)群周邊繼續捐修、運營(yíng)寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶(hù)打造一個(gè)中國頂級禪修學(xué)院。中坤甚至在籌劃一個(gè)在北大進(jìn)行考古基礎學(xué)習、然后去新疆實(shí)地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶(hù)外徒步俱樂(lè )部等等都將成為定向的高端產(chǎn)品。

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