中國當代的休閑商業(yè)街經(jīng)過(guò)二十年以上的快速發(fā)展，確實(shí)在商業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)口碑上取得了較大的發(fā)展，涌現了一定數量的名街，但放大到全國，山合水易發(fā)現了有一批休閑商業(yè)街成為外地人待不住，本地人不愛(ài)來(lái)的“閑街”，人影蕭條，門(mén)面冷落，店鋪經(jīng)營(yíng)難以為繼，問(wèn)題都出在何處，發(fā)現問(wèn)題首先要研究一下全國休閑商業(yè)街發(fā)展的整體現狀。

       (一) 發(fā)展現狀：

       1. 發(fā)展蔓延迅速，總量不斷增加

       2005年時(shí)全國商業(yè)街即已超過(guò)3000條，總長(cháng)度超過(guò)1800公里，商業(yè)街越建越長(cháng)，規模越建越大，有的市甚至提出要建百條商業(yè)街的宏偉構想。近些年伴隨商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，總量不斷增加、新街不斷落成，我國的商業(yè)街的總數不完全統計已遠超過(guò)5000條。并且休閑商業(yè)街從一線(xiàn)城市快速向二、三線(xiàn)城市蔓延。

        2. 大力升級改造，休閑概念凸顯

       由于大眾對個(gè)性化消費的需求日益提升，不論是傳統的綜合性商業(yè)街，還是新打造的各類(lèi)特色商業(yè)街，均持續不斷的調整業(yè)態(tài)結構，植入休閑的概念，增加休閑娛樂(lè )體驗類(lèi)項目，持續地加大景觀(guān)及公共設施投入，創(chuàng )造較為舒適的消費環(huán)境，很多的休閑商業(yè)街向泛休閑化和景區化的道路邁進(jìn)。

       3. 地位日益提升，政府高度重視

       商業(yè)街應該說(shuō)在城市，特別是大型城市中的形象和地位日益顯著(zhù)，商業(yè)街已經(jīng)成了城市風(fēng)貌和城市綜合競爭力的代表，是城市的窗口和名片。商業(yè)街成為了一個(gè)城市不可缺少的一個(gè)景點(diǎn)。一些發(fā)展比較好的一些商業(yè)街的零售總額，已經(jīng)占到了本地區的零售業(yè)的50%以上，所以說(shuō)從經(jīng)濟效益上來(lái)講，商業(yè)街也得到了一些商業(yè)主管部門(mén)非常重視。

       4. 投資風(fēng)險加大，盲目現象嚴重

       休閑商業(yè)街有的發(fā)展成功，有很多也經(jīng)營(yíng)慘淡，甚至難以為繼，近年來(lái)商業(yè)街正在成為中國經(jīng)濟發(fā)展的新熱點(diǎn)，同時(shí)又強力地推動(dòng)了商業(yè)街的發(fā)展，快速的發(fā)展不免導致盲目發(fā)展的趨勢，已經(jīng)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街，已經(jīng)有關(guān)門(mén)、客流量減少或者倒閉的一些現象。商業(yè)街成為了大量的閑置資產(chǎn)，形成很大的浪費。
 

       (二) 休閑商業(yè)街的主要問(wèn)題：

      由于眾多休閑商業(yè)街開(kāi)發(fā)基礎存在先天不足，后期的規劃建設經(jīng)營(yíng)又存在多方面的不完善，國內休閑商業(yè)街普遍存在如下主要問(wèn)題：

      1.特色不夠鮮明，商業(yè)功能過(guò)度；

       2.缺少文化承載，整體缺乏街魂；

       3.建筑景觀(guān)類(lèi)同，缺少特色原創(chuàng )；

       4.空間尺度不宜，舒適程度較低；

        5.公共空間局促，逛街成為過(guò)客；

        6.休閑元素不足，缺少演藝活動(dòng)；

        7.節慶人山人海，平日門(mén)可羅雀；

        8.交通系統滯后，內外動(dòng)線(xiàn)不暢；

        9.商業(yè)氣氛過(guò)度，休閑氛圍偏淡；

       10.缺少產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，紐帶作用不強。

       問(wèn)題部分實(shí)例說(shuō)明：比較典型的是北京的前門(mén)大柵欄休閑商業(yè)街，雖然人流如織，但作為大面積大范圍的規劃，而忽視的動(dòng)線(xiàn)環(huán)境,公共空間，業(yè)態(tài)策略，配套停車(chē)等成為了這條知名的商業(yè)街的突出問(wèn)題而遭到諸多專(zhuān)家的批評。 

       北京非常知名的休閑商業(yè)街南鑼鼓巷本來(lái)開(kāi)發(fā)的主題是靜吧街，但開(kāi)街運營(yíng)以來(lái)，靜吧街不靜，創(chuàng )意不足，設施跟不上，底蘊展示不足，院落關(guān)閉，客群變化、租金高昂也成為其目前主要的難題。未來(lái)隨著(zhù)南鑼鼓巷地區的版圖大面積擴大，而京城更多新的休閑區的興起，南鑼鼓巷難免在不久的將來(lái)面臨發(fā)展窘境。

 
       本來(lái)街是人們行走，徜徉、休息、交流的開(kāi)放空間，但對于改造完畢的北京西單大街而言，人可以自由徜徉的街巷被大大拓寬成便利車(chē)行的大街，人群從街上被擠到過(guò)街天橋，或人們已被車(chē)流逼迫到某個(gè)區域，已不可自由徜徉，人的愉悅心情也就消大半，一條街道變成了一條車(chē)的河流，如何給人空間，也給車(chē)空間，是西單大街未與破解的難題。尺度的把握不當也成為西單大街此次改造的一大敗筆。

       休閑商業(yè)街作為商業(yè)街，人氣的集聚是關(guān)鍵，人氣養很難，毀卻很容易。國內不僅面臨休閑商業(yè)街的大規模新建，同樣也有大量的休閑商業(yè)街面臨或正在改造，如何在競爭中不致商氣和人氣的斷絕，是改造之前該慎之又慎的問(wèn)題，城市人口雖然也對新的休閑娛樂(lè )內容充滿(mǎn)興趣，但對購物場(chǎng)所難免會(huì )存在消費習慣，固定消費群一旦興趣轉移，吸引回來(lái)極具難度，為避免類(lèi)似北京東四隆福寺商業(yè)街1993年大火后一蹶不振的悲劇重演，商業(yè)街改造應充分考慮分階段改造，在分階段的改造過(guò)程中設置亮點(diǎn)維持策略，即在每個(gè)階段中至少保留一部分吸引人氣的項目運營(yíng)。

        山合水易根據自身團隊的多年研究和規劃設計經(jīng)驗認為休閑商業(yè)街確實(shí)有些打造極為倉促盲目，考慮片面，開(kāi)發(fā)建設方要么過(guò)于關(guān)注文化和景觀(guān)的改造，而不去關(guān)心到底誰(shuí)來(lái)消費，休閑商業(yè)街首先是商業(yè)街，具有強烈的商業(yè)屬性，吸引點(diǎn)到底在哪里，這些吸引點(diǎn)和商業(yè)的關(guān)系到底是什么，考慮清楚這些問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)投資者和設計者共同考慮，把自己當成一個(gè)逛街的人，有什么你才會(huì )來(lái)，才會(huì )多次的來(lái)，并且來(lái)了真正愿意消費，不僅是消費商品，也消費文化，也消費休閑。

       北京山合水易規劃設計院 
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