山合水易的商業(yè)街研究團隊通過(guò)調查和總結，認為國內商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)建設和商業(yè)管理模式主要有以下幾種。

      (一) 開(kāi)發(fā)建設模式

      1.政府統一開(kāi)發(fā)

      政府投資，進(jìn)行整體改造、開(kāi)發(fā)保護地域歷史建筑風(fēng)貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如北京的南鑼鼓巷、成都寬窄巷子。

      2.政府引導開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)

      政府進(jìn)行項目整理、產(chǎn)權清理，成片出讓?zhuān)患夐_(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)旅游開(kāi)發(fā)，如北京大柵欄商業(yè)街。

      3.開(kāi)發(fā)商統一開(kāi)發(fā)

      發(fā)展商根據自己的市場(chǎng)定位，直接投資開(kāi)發(fā)建設，對經(jīng)營(yíng)商戶(hù)采取統一對外招商的辦法，只租不賣(mài)，招租的對象均是來(lái)自世界各地的知名品牌，如重慶的洋人街和北京的世貿天街。

       對于不同的開(kāi)發(fā)建設模式，山合水易認為各有各的優(yōu)勢，政府層面的開(kāi)發(fā)力度大，站位宏觀(guān)，而相對于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，則更為關(guān)注經(jīng)濟回報，往往更為注重細節和整體程序，所以不論開(kāi)發(fā)的主體是誰(shuí)，成功與否還在于開(kāi)發(fā)中實(shí)際的操作成效和運作能力。

      (二)休閑商業(yè)街的投資建設盈利模式

      目前，國內步行街區的商業(yè)盈利模式主要有以下幾種：

       1.傳統商業(yè)地產(chǎn)模式

       山合水易認為步行街作為一種商業(yè)地產(chǎn)，首先可以通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得投資回報，主要的投資回收方式有：出租經(jīng)營(yíng)、出售經(jīng)營(yíng)和使用權出售，其中出租經(jīng)營(yíng)是步行街最普遍的投資回收方式。

       步行街商鋪的盈利需要商鋪投資者、商鋪經(jīng)營(yíng)者、步行街開(kāi)發(fā)商以及當地政府在充分了解消費者購物休閑等需求的前提下進(jìn)行真誠合作。

       •政府引導管理，通過(guò)商鋪出租、經(jīng)營(yíng)獲利，如廣州上下九；

       •政府按級差地租向大型房地產(chǎn)項目收取土地使用費，再把錢(qián)投入商業(yè)街改造，以盡快收回投資并增值。

       大投資商商往往要搶占商業(yè)街最具增值潛力的黃金地段，搞大體量建筑，提高容積率，這就難免破壞步行街的原有文化韻味，打亂步行街的結構。所以采用這種模式進(jìn)行步行街建設中，既要保護投資商的積極性，還要警惕其自發(fā)性。

       2.旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)模式

       旅游是政府控制著(zhù)資源，政府起著(zhù)很大的主導作用，對于旅游投資的規劃運作影響巨大。對于高投資、回收周期長(cháng)的旅游開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，投資商往往要求有短期的回報，而非旅客收入的其它收入方式往往成為一種重要補充，甚至成為影響投資商進(jìn)入的核心要點(diǎn)。

       山合水易研究發(fā)現，目前很多投資商在旅游或者商業(yè)之外，對休閑地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)興趣很大，往往會(huì )在旅游或者商業(yè)項目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，通過(guò)旅游地產(chǎn)，在旅游或者商業(yè)真正發(fā)展甚至開(kāi)發(fā)之前，就收回大部分投資。如：通過(guò)出讓獨立別墅使用權，業(yè)主居住并養護，同時(shí)可以在允許范圍內開(kāi)展休閑項目，如青島八大關(guān)和廣州沙面；

      休閑步行街作為一種休閑娛樂(lè )等為主要功能的步行街和商業(yè)地產(chǎn)，和旅游業(yè)結合比較緊密，除了簡(jiǎn)單的特色街道和特色建筑觀(guān)光外，更重要的是要挖掘他們的文化價(jià)值，盡可能地展示歷史沉淀下的生活環(huán)境、街區氛圍，依托旅游打造更有靈魂的風(fēng)景。所以依靠旅游開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區域增值和經(jīng)濟發(fā)展，也是重要的一種商業(yè)模式，如：政府將整個(gè)區域作為旅游區整體收取門(mén)票，統一管理，同時(shí)出讓部分建筑，用于度假型及經(jīng)營(yíng)型開(kāi)發(fā)，如以前的廈門(mén)鼓浪嶼。

       從步行街的各功能要素來(lái)看，與旅游結合的具體方式（旅游者的體驗模式）有：

       •風(fēng)貌建筑觀(guān)光；

       •演藝等歷史文化體驗；

       •特色餐飲、購物、休閑娛樂(lè )；

       •商務(wù)、會(huì )所、主題俱樂(lè )部；

       •特色型主題酒店、青年旅館等住宿；

       •多類(lèi)型特色交通游覽工具體驗等

        (三) 管理模式

        1.委托制

       委托制是前期大多數商業(yè)街采用的管理模式，在管理處下設監察大隊，受政府相關(guān)職能部門(mén)的委托，對街區道路、公共設施、戶(hù)外廣告、衛生綠化等進(jìn)行綜合管理，實(shí)施的是城管式管理，政府投入大，管理難度也大，如上海南京路步行街。

        2.抽調制

       從政府各機關(guān)部門(mén)抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價(jià)和轄區負責人參加的管委會(huì )，委托制實(shí)施的是抽調組成的管委會(huì )制可以行使投資、運營(yíng)職能，市場(chǎng)化運作的優(yōu)勢對于商業(yè)街的整體發(fā)展較為有利，如南京市湖南路商業(yè)街和杭州的清河坊商業(yè)街等。

       3.物業(yè)管理制

       新建的一部分休閑商業(yè)街采用物業(yè)公司管理模式，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門(mén)維持街區的正常管理秩序，物業(yè)管理的市場(chǎng)化解決了政府的負擔，是商業(yè)街的運行實(shí)現良性循環(huán)，如深圳市東門(mén)商業(yè)街、蕪湖中山路商業(yè)街等

       山合水易的專(zhuān)家認為以上三種管理模式都有取得成功的先例，但隨著(zhù)商業(yè)街的逐步發(fā)展，在中國的國情環(huán)境下抽調制具有更為明顯的優(yōu)勢，因為其不僅憑借政府的大力支持，同時(shí)市場(chǎng)化的運作又有較大的靈活性，滿(mǎn)足商業(yè)街的商業(yè)市場(chǎng)靈活的屬性。
 

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