山合水易規劃設計院研究發(fā)現：我國城市商業(yè)街發(fā)展到今天，經(jīng)歷了兩次升級（下圖）。

       (一)景區化的概念

       景區化：指將整個(gè)商業(yè)街看成是一個(gè)景區，按照專(zhuān)業(yè)旅游景區的管理模式，對街區進(jìn)行景區化經(jīng)營(yíng)管理、實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)，內置各種休閑節點(diǎn)、標識系統、交通系統、游線(xiàn)安排等，通過(guò)旅游六大要素的安排，符合旅游規律、服務(wù)規律，實(shí)現商業(yè)街的升級管理，這是城市商業(yè)街規范市場(chǎng)化行之有效的管理模式，更符合現階段消費者的需求理念。

       山合水易規劃設計院認為采用景區化打造手法，能提升打造的水平，進(jìn)而提升城市商業(yè)街的價(jià)值，因此，景區化成為當前商業(yè)街發(fā)展的重要趨勢，也是新階段打造城市新名片的有效途徑。 

       我國部分著(zhù)名商業(yè)街已經(jīng)被國家旅游局評為4A甚至5A景區，如：天津古文化街旅游商貿區被評為“國家5A級旅游景區”，這是唯一一家開(kāi)放商業(yè)街形式的5A級旅游景區；杭州清河坊歷史文化特色街區被評為“國家4A級景區”，成為全國首個(gè)獲得4A級景區稱(chēng)號的商業(yè)街區。

       夫子廟特色商業(yè)街依托于夫子廟秦淮風(fēng)光帶景區正在創(chuàng )建5A景區，是城市商業(yè)街朝著(zhù)景區化方向發(fā)展的一個(gè)嘗試，推進(jìn)了夫子廟商業(yè)態(tài)的調整提升，促進(jìn)了夫子廟景區的進(jìn)一步繁榮，改善了景區的整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

        山合水易規劃設計院以天津古文化街首家5A級商業(yè)街旅游區為例 ：

       天津古文化街旅游商貿區------首家5A級商業(yè)街旅游區

 
       天津古文化街旅游商貿區是全國首批66家5Ａ級旅游景區中，唯一一家開(kāi)放商業(yè)街形式的旅游景區。天津古文化街旅游區，擁有中國北方媽祖文化信仰和研究中心－天后宮，近年來(lái)還整修了明代建筑玉皇閣、百年民居通慶里以及古文化街戲樓；移植重建了天津近代第一家官辦金融機構——官銀號；還新建了民俗文化館、文化小城、古玩城、美博城、美食城、名品街等項目。

       杭州清河坊歷史文化特色街區------首家4A級商業(yè)街景區

       清河坊興于宋盛于清,景區晚清胡雪巖建造的古建筑群，藥店陳列展覽與古建筑風(fēng)貌的結合以及打造的破吉尼斯世界記錄的煙桿，各種煙具、煙草等將景區提升為商業(yè)、休閑與旅游相結合的城市景觀(guān)街區。

       清河坊在保留傳統建筑文化、傳統老字號等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的同時(shí)，又發(fā)展了經(jīng)濟，集旅游、購物、餐飲、娛樂(lè )、休閑于一體的特色。

       2007年3月杭州市清河坊歷史文化特色街區被評定為“國家4A級景區”，成為全國首個(gè)獲得4A級景區稱(chēng)號的商業(yè)街區。
 

   
       (二)景區化升級的原由

       隨著(zhù)消費理念的轉變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)街在全國各地迅速發(fā)展起來(lái)，已成為打造“城市名片”的形象工程，如北京的王府井大街，黃山的屯溪老街等，出現了一城一街，甚至一城多街的現象，形成了文化特色街、旅游休閑街等各類(lèi)商業(yè)街發(fā)展模式，且各地政府也在加緊商業(yè)街建設的步伐。

       景區化升級的原由

     （1）消費體驗式休憩的綜合需求

       特色商業(yè)步行街由于其面對特定消費群體，打造特色的需求，特色是其最大的吸引力，很多早期開(kāi)發(fā)的特色商業(yè)街由于更多的關(guān)注商業(yè)本身，主要是特色業(yè)態(tài)和特色商品，對特色景觀(guān)、特色體驗游憩類(lèi)內容考慮不多或缺乏全盤(pán)考慮，無(wú)法適應目前消費者對特色消費的更深層次的空間環(huán)境需求。隨著(zhù)人們對休閑娛樂(lè )要求的不斷提高，單純的休閑商業(yè)街管理模式已無(wú)法滿(mǎn)足人們日益多樣化的需求?！咎厣虡I(yè)街：米蘭的伊曼紐爾二世長(cháng)廊（建筑比較有特色）、佛羅倫薩的舊橋（買(mǎi)珠寶飾品、羅馬民族大道、林蔭道很多明星開(kāi)的店街、天津鼓樓古文化步行街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、秀水服裝街】

     （2）商業(yè)市場(chǎng)競爭的需求

       對于綜合性休閑商業(yè)街而言，其綜合優(yōu)勢隨著(zhù)個(gè)性化消費時(shí)代的來(lái)臨已變成其最大的劣勢，隨著(zhù)國內大城市普遍的規模擴大和人口格局變化，這些商業(yè)街普遍面臨本地客源大面積分流，依靠外來(lái)客源做補充的局面。近幾年，中國旅游市場(chǎng)逐年增長(cháng)，外來(lái)游客對綜合性休閑商業(yè)街的綜合性要求相較本地民眾更大，使得其購物消費功能和旅游觀(guān)光功能并重的關(guān)系體現得更為明顯，綜合性商業(yè)步行街同樣急需提升吸引力以應對越來(lái)越多的特色商業(yè)街的競爭。

     （3）城市發(fā)展提升的需求

       城市化進(jìn)程的加速使得城市之間的競爭日益激烈，城市之間的競爭是多方面的，一條成功的充滿(mǎn)魅力的繁榮商業(yè)街，可以大大提升城市吸引力，打造城市個(gè)性化符號。商業(yè)街的景區化提升改造可以豐富一日游線(xiàn)路，增加城市旅游產(chǎn)品。目前我國商業(yè)發(fā)展正處于傳統商業(yè)向現代商業(yè)的轉變，發(fā)展或提升改造特色商業(yè)街可以促進(jìn)城市或街區的商業(yè)復興，帶動(dòng)商業(yè)的興旺發(fā)展。

       景區商業(yè)街以其獨特的吸引力和賣(mài)點(diǎn)，將成為我國城市商業(yè)街發(fā)展的新趨勢，更多著(zhù)名商業(yè)街將融入到景區商業(yè)街的行列中。
 

 
       山合水易規劃設計院在廣西梧州騎樓古城打造及杭州清河坊景觀(guān)設計的過(guò)程中，都提出了“打造休閑商業(yè)街區成為國家級5A景區”的目標，上述兩個(gè)景區已經(jīng)成為了國家4A景區，應該說(shuō)國內休閑商業(yè)街結合商業(yè)地產(chǎn)，將旅游的元素與開(kāi)發(fā)手法融入其中，形成旅游景區與商業(yè)地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展的模式，正在不斷普及。

       南京夫子廟特色商業(yè)街

       2000年被評為國家第一批4A級景區。2008年3月份夫子廟秦淮風(fēng)光帶啟動(dòng)了創(chuàng )建5A級景區一系列的配套工程，硬件上圍繞“生態(tài)、環(huán)保”兩大主題進(jìn)行改造。夫子廟秦淮風(fēng)光帶景區按國家5A級景區標準要求，對景區商業(yè)經(jīng)濟秩序進(jìn)行了全方位整頓。重點(diǎn)6個(gè)特色商業(yè)街區，即美食街、休閑街、古玩街、旅游工藝品街、時(shí)尚品牌休閑服飾街、茶文化街。

       夫子廟特色商業(yè)街依托于夫子廟秦淮風(fēng)光帶景區進(jìn)行5A景區的打造，正是城市商業(yè)街朝著(zhù)景區化方向發(fā)展的一個(gè)全新嘗試，這將是以后商業(yè)街景區化提升發(fā)展的一種有效模式，這種模式也將成為我國未來(lái)商業(yè)街發(fā)展的大趨勢。 
 

       北京山合水易規劃設計院
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