一、解讀旅游商業(yè)地產(chǎn)

所謂旅游商業(yè)地產(chǎn)，主要指依托文物、景點(diǎn)，在旅游區內或旅游區旁邊所開(kāi)發(fā)的為旅游、休閑提供服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè )等建筑物和相關(guān)設施。

山合水易將國內較為流行的旅游商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩種形式：一種是主題商業(yè)步行街，比如：北京的琉璃廠(chǎng)古文化街、上海新天地等。這類(lèi)旅游商業(yè)步行街依靠旅游景點(diǎn)和文化背景，經(jīng)營(yíng)具有特色的商業(yè)物業(yè)，面向特定消費群體提供專(zhuān)業(yè)商品或服務(wù)，比如古玩街、餐飲街、酒吧街等。主要表現以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.  具有較高的文化內涵與藝術(shù)品味。

2.  經(jīng)營(yíng)特色鮮明。

3.  硬件設施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購物環(huán)境的硬件設施。

4.  管理水平一流，在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面都是一流的。

另一種是綜合性商業(yè)街區，比如：哈爾濱中央大街、都江堰•天和盛世以及各旅游景點(diǎn)周邊的小型商業(yè)街區等。這類(lèi)旅游商業(yè)街區從以前的單一購物的初級化市場(chǎng)轉向集購物、旅游、休閑、娛樂(lè )、文化、土特產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)等于一體的多樣性的高級化市場(chǎng)，能滿(mǎn)足游客的各種需求。主要表現以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.  多功能性，擁有購物、休閑、文化、娛樂(lè )、餐飲、旅游等多方面特點(diǎn)。

2.  硬件設施較好，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購物環(huán)境的硬件設施。

3.  具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面較好。

根據國際權威機構預測：未來(lái)20年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì )有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)巨大的“金礦”。國內有關(guān)專(zhuān)家分析表示，假日經(jīng)濟已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要增長(cháng)點(diǎn)。而由于目前中國整個(gè)旅游房地產(chǎn)項目發(fā)展剛剛開(kāi)始，可以預計，未來(lái)中國旅游房地產(chǎn)項目將是房地產(chǎn)投資的另一個(gè)重頭戲。

二、參考項目研究

1、都江堰•天和盛世

都江堰是世界雙遺產(chǎn)旅游文化城市，也是四川重要的旅游景點(diǎn)之一。天和盛世位于都江堰市中心，地處建設路、幸福路、楊柳河黃金商圈的核心焦點(diǎn)位置，屬都江堰的“春熙路”，規劃用地25000平方米，規劃總建筑面積55590平方米。

“天和盛世”是集旅游、購物、餐飲、休閑娛樂(lè )時(shí)尚品牌于一體的文化性復合旅游商業(yè)步行街。項目將明清建筑精髓與現代商業(yè)氣息有機融合，時(shí)尚靚麗，具有城標建筑、權威性、唯一性等特點(diǎn)。項目四周干道交通暢達，行政、金融、商業(yè)配套完善。在規劃設計上，“天和盛世”五大互補業(yè)態(tài)空間與四條特色商業(yè)街區和諧搭配融合，輔之以科學(xué)合理的步道系統，將人流財氣從不同層面導入街區內部，匯于中心廣場(chǎng)；其水平垂直交通組織合理，通達自如，街道廣場(chǎng)空間收放自然，疏密有致，人車(chē)分流，秩序井然。全面優(yōu)化人流動(dòng)線(xiàn)是天和盛世項目設計的最大亮點(diǎn)，每個(gè)鋪子都可以共享來(lái)自四面八方的消費人流，從而真正實(shí)現了資源共享的最大化。

【分析】 都江堰天和盛世是一個(gè)功能復合型的綜合旅游商業(yè)步行街，其規劃設計中充分考慮了建筑形態(tài)和人流動(dòng)線(xiàn)，功能完善、檔次較高。給消費群體營(yíng)造一個(gè)舒適的旅游、購物、娛樂(lè )環(huán)境。

2、泰國芭堤雅商業(yè)街區

泰國芭堤雅是以陽(yáng)光、沙灘、海鮮而著(zhù)名的海濱城市，在曼谷東南約150公里處，主要由芭堤雅海灘、東芭文化村和縮影公園（小人國）三部份景區組成。其中心城區芭堤雅已成為著(zhù)名的旅游城市，每年有200-300次上百人參加的國際會(huì )議在這里召開(kāi)。芭堤雅旅游服務(wù)業(yè)相當活躍發(fā)達，大小賓館幾百家，有富麗堂皇的四、五星級酒店，也有別具一格的歐洲別墅式旅舍。

芭堤雅的商業(yè)街區融合了各類(lèi)餐飲、娛樂(lè )、購物等功能，街區建筑形態(tài)各異，游客量極大。游客們在商業(yè)街區不僅能夠享受各種鮮美的海鮮美食，還能夠購買(mǎi)到當地的土特產(chǎn)品。到了夜間，商業(yè)街的各類(lèi)酒吧、夜總會(huì )更是吸引了各國游客前往消費。

【分析】 泰國芭堤雅是世界知名的旅游度假勝地，雖然常住人口不足10萬(wàn)人，但每年來(lái)芭堤雅的游客有500多萬(wàn)人次，旅游收入400多億泰銖（折合人民幣約100億元）。其中，每年前往芭堤雅的中國游客大約有80萬(wàn)人次左右。如此眾多的游客除了到旅游景點(diǎn)觀(guān)光休閑外，該地的商業(yè)街區也是其主要的消費場(chǎng)所。芭堤雅地區的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)種類(lèi)正是符合了消費者的口味，才能吸引眾多游客流連忘返。