據山合水易規劃設計院掌握的最新數據顯示，截止至2011年末，我國60歲以上人口已達1.8499億，人口撫養比達到19.67%，接近深度老齡化20%的標準。山合水易規劃設計院的專(zhuān)家指出，在現代社會(huì )中，健康產(chǎn)業(yè)將是繼IT產(chǎn)業(yè)之后掀起的又一財富浪潮，在這股潮流中，老年地產(chǎn)的規劃在整個(gè)旅游地產(chǎn)規劃中顯的尤為重要，占據重要的市場(chǎng)份額。

　　養老地產(chǎn)是指，從建筑設計、園林規劃到房屋的標準配置上強調適老化設計，即更偏向于符合老年人相關(guān)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常的起居呵護更符合老年人的行為習慣。

　　山河水易規劃設計院的專(zhuān)家指出，國內養老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)大致包括兩類(lèi)：其一是由保險資金推出的升級版的養老機構，例如養老院等將養老地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的商業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式機構；一類(lèi)是由開(kāi)發(fā)商推出的養老地產(chǎn)項目。在開(kāi)發(fā)模式上，養老機構主要趨向于五類(lèi)開(kāi)發(fā)模式，這五類(lèi)開(kāi)發(fā)模式分別是機構護理型、社區居家型、城市公寓型、醫療康復型、旅游度假型。

　　我國傳統意義上的養老一般指入住養老院或者敬老院。對于絕大多數老人而言，住進(jìn)此類(lèi)養老機構往往意味著(zhù)遠離原來(lái)的住宅、小區和家庭，改變以往的生活方式。在空間上的易位往往造成老年人在社會(huì )交往及精神生活上的巨大轉變。

　　山河水易規劃設計院的專(zhuān)家指出，中國的養老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大，但是相對于國外的發(fā)展程度還有很大差距，存在滯后性。相對于國內而言，成熟的社區管理系統和經(jīng)營(yíng)模式，豐富多彩的社區生活，完善的社區配套，給老年生活帶來(lái)新活力，是國外養老地產(chǎn)的宗旨和魅力所在。山河水易規劃設計院在養老地產(chǎn)研究方面給出了兩個(gè)成功的案例，分析國外養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。

　　案例一：美國老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

　　在美國，已經(jīng)形成了較為全面的養老居住建筑和服務(wù)設施類(lèi)型，可以覆蓋身體狀況從健康到虛弱，生活自理程度由獨立生活到需要輔助生活的各階段老年人。美國的老年地產(chǎn)規劃發(fā)展較早，相對于國內而老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式十分豐富，具體包括如獨立型老年住宅、老年公寓、連續照料退休社區、老年社區、老年日托中心、護理院、老年癡呆病院、臨終關(guān)懷社區，暫緩照料中心等。

　　在美國養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，以商業(yè)模式運營(yíng)最為成熟的開(kāi)發(fā)模式是老年社區。美國的老年社區大部分設計建造在城市郊區，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務(wù)。設計建造在城市郊區可以極大地節約土地成本，在充分利用郊外的清新空氣和美好景觀(guān)的同時(shí)，打造各類(lèi)休閑娛樂(lè )、康體健身設施，實(shí)現健康向上的生活情趣。

　　在內部配置放面，整個(gè)社區內部形成多層次的設施配置，既有集中的社區配套以滿(mǎn)足較大規模的社區聚會(huì )或活動(dòng)，同時(shí)在每個(gè)組團內部還有基本設施配置，以滿(mǎn)足小規模人群相對全面的生活需要，打造整個(gè)社區鄰里之間的歸屬感和家庭感。

　　在社區的整體規劃設計中，有的社區不僅提供專(zhuān)門(mén)面向老年人的住宅，還涉及了面向年輕家庭的適居場(chǎng)所。這種社區的設計，實(shí)現了各年齡階層的混合居住，給老年居住者提供接觸不同年齡段人群的機會(huì )，獲得充實(shí)感和滿(mǎn)足感。有的社區形成多種可參與的活動(dòng)內容，形成上百個(gè)由社區居民自發(fā)組織、參與的社區自營(yíng)俱樂(lè )部，使老年人參與活動(dòng)，老有所樂(lè )。有的社區通過(guò)與周邊大學(xué)建立緊密合作關(guān)系，使用大學(xué)的教學(xué)設施，并提供終身學(xué)習項目，從而吸引了大量高知文化的老人，使老年人老有所學(xué)。

　　山合水易規劃設計院專(zhuān)家分析：美國相對于歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度與我國相似，整體老齡化水平較輕。美國與我國的社區同樣是以健康活躍的退休長(cháng)者為主要開(kāi)發(fā)對象，在開(kāi)發(fā)老年地產(chǎn)的高端產(chǎn)品方面可以參考學(xué)習。同時(shí)，美國以商業(yè)模式運營(yíng)的老年地產(chǎn)方式同樣值得借鑒，將老年地產(chǎn)與休閑、娛樂(lè )、健康、教育等產(chǎn)業(yè)整合開(kāi)發(fā)，更有針對性的提升了地產(chǎn)的價(jià)值和吸引力，同時(shí)促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)鏈輻射式發(fā)展。

　　案例二：日本老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

　　日本從1970年進(jìn)入老齡化社會(huì )，最初主要是依靠政府為主導的養老模式。目前，日本養老地產(chǎn)運營(yíng)商，主要是通過(guò)連鎖化營(yíng)銷(xiāo)來(lái)分攤經(jīng)營(yíng)收入。在服務(wù)對象上已經(jīng)呈現出從高端人群向一般人群轉移的趨勢。

　　日本養老地產(chǎn)主要分為"機構設施"和"住宅"兩大類(lèi)："機構設施"主要包含：1、護理療養型醫療設施；2、老人保健設施；3、特別養護老人住家；4、養護老人住家；5、低收費老人住家；6、收費老人住家；7、患有老年癡呆癥高齡者集體住家；8、高齡生活援助住屋。"住宅"莫斯主要包括四種：1、面向高齡者的住宅；2、年長(cháng)者住宅；3、銀發(fā)住宅；4、自有產(chǎn)權住宅。

　　日本養老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式主要是提供養老服務(wù)，日本的養老服務(wù)具有相當程度的發(fā)展。在小規模多功能服務(wù)站中，配備有日托護理、上門(mén)服務(wù)、短期居住和長(cháng)期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年人群體提供服務(wù)。山合水易規劃設計院專(zhuān)家研究發(fā)現，日本的養老地產(chǎn)主要有三大特點(diǎn)。一是以小規模地產(chǎn)為基礎，將小規模服務(wù)嵌入社區服務(wù)中，這樣有助于維系老年人原有的居住模式，人際關(guān)系、家庭氛圍和地域熟悉度，以社區為基本單位，就近享受各種高質(zhì)量服務(wù)；二是、全天候，不間斷提供必要的服務(wù)，多種問(wèn)題在一個(gè)服務(wù)體系（一站式、日托、上門(mén)服務(wù)、短期入住、長(cháng)期入住等服務(wù)組成一整套解決體系）內解決，保持了護理的延續性，適應老年人的各種身心變化；三是老年社區的功能優(yōu)化，在老年社區內增設幼兒院、老人公寓等設施，增加社區靈活性，方便老年人對于不同年齡階段人群的接觸，增加老年生活的充實(shí)感。

　　山合水易規劃設計院專(zhuān)家分析：日本在發(fā)展符合本國國情的養老地產(chǎn)上已經(jīng)有很大程度上的發(fā)展，在基層社區配備小規模、多功能、社區化的服務(wù)設施，是實(shí)現養老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源，值得借鑒。

　　基于國外老年地產(chǎn)的發(fā)展方式，山合水易規劃設計院的專(zhuān)家指出，應結合我國自身的發(fā)展特點(diǎn)，借鑒國外養老年地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢補充我國目前現階段老年地產(chǎn)發(fā)展的不足。山合水易規劃設計院提出要建設中國市場(chǎng)化的老年社區，給中國人的晚年生活帶來(lái)根本的改變。

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