旅游項目開(kāi)發(fā)對于地區來(lái)說(shuō)收益比較強，綜合性也較高，不但可以帶動(dòng)一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展，同時(shí)對該地區的文化定位，對區域經(jīng)濟、人文、自然環(huán)境都會(huì )產(chǎn)生深刻的影響。每一個(gè)項目都是從無(wú)到有，涉及到眾多方面利益，需要科學(xué)規劃，精心設計，嚴格監控施工質(zhì)量，盡職盡責的做好項目的開(kāi)發(fā)建設的管理工作。       
    
        一、 開(kāi)發(fā)分期    
   

        旅游項目從投資興趣產(chǎn)生到項目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)過(guò)程。這個(gè)過(guò)程由若干個(gè)環(huán)節組成，每環(huán)節相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。在整個(gè)工作流程中，各項工作必須遵守客觀(guān)規律的基礎上形成先后次序，不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。   

    
        根據旅游行業(yè)特點(diǎn)和項目開(kāi)發(fā)建設的客觀(guān)實(shí)際情況，可以把旅游項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程劃分為三階段五期。按時(shí)間分為開(kāi)工準備、工程建設、開(kāi)業(yè)運作三個(gè)階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開(kāi)工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開(kāi)業(yè)準備與運作期，五個(gè)工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。  
     
   
        二、 投資決策     
   

        投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個(gè)投資決策的過(guò)程，這一過(guò)程中，最重要的是對旅游資源的評價(jià)、及對旅游項目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評價(jià)。有關(guān)旅游投資評價(jià)，見(jiàn)附件《旅游項目投資評價(jià)綱要》。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進(jìn)行投資評價(jià)。一般可以聘請旅游投資專(zhuān)家，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價(jià)值評價(jià)報告》，以作為決策依據。   

    
        三、合同簽定    

   
        目前統一的旅游法沒(méi)有出臺，旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制，導致旅游項目開(kāi)發(fā)面臨很大政策風(fēng)險。地區差異和法規修改，將對旅游項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生重要影響。旅游項目開(kāi)發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區、自然保護區、重點(diǎn)文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權是投資商必需合法控制的核心，其中包括門(mén)票收益權、項目開(kāi)發(fā)與招商權、核心土地購買(mǎi)權等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線(xiàn)，確定項目的開(kāi)發(fā)用地和建設用地。     
  
   
        四、 架構管理    

   
        合同簽定后，應立即著(zhù)手組建開(kāi)發(fā)管理團隊，并建立開(kāi)發(fā)運作的管理構架與管理制度。開(kāi)發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開(kāi)業(yè)運營(yíng)三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著(zhù)眼于人力資源培養，設立前期工作部、工程管理部、景區管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)。他們的職能分別為：

   
        前期工作部。負責項目開(kāi)工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調研；委托旅游產(chǎn)品策劃機構進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規劃設計單位對工程項目進(jìn)行規劃設計；編撰文件向政府相關(guān)部門(mén)報批、向社會(huì )招商等。 工程管理部。以項目經(jīng)理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。    

   
        景區管理部。負責景區開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續，落實(shí)景區運營(yíng)必備的人、財、物，提高景區的經(jīng)濟收益和社會(huì )影響力。  
     
   
        五、 產(chǎn)品策劃及項目運作劃  ：項目開(kāi)發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應及時(shí)啟動(dòng)項目策劃工作。項目策劃不是旅游規劃。項目策劃包括旅游產(chǎn)品的策劃及項目開(kāi)發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設計、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問(wèn)題。必需聘請專(zhuān)業(yè)的旅游項目開(kāi)發(fā)咨詢(xún)顧問(wèn)公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開(kāi)發(fā)運作計劃》。內容格式參見(jiàn)《廣西程陽(yáng)八寨旅游總體開(kāi)發(fā)策劃簡(jiǎn)析》（第一期旅游研究）。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。       
   

        六、規劃、設計：兵馬未動(dòng)，糧草先行，規劃設計是建筑開(kāi)工前的重要工作。項目策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應該聘請專(zhuān)業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃，可以包含部分需馬上動(dòng)工的區域的修建性詳細規劃。旅游規劃不是簡(jiǎn)單的建筑工程規劃它包括投資計劃、社會(huì )效益、環(huán)境保護等許多內容。讀者可參閱《北京市平谷縣旅游總體規劃》。 國家對旅游規劃和建筑設計都實(shí)行資質(zhì)認證制度。國家旅游局先后公布了旅游規劃設計單位（詳細名錄見(jiàn)國家旅游局網(wǎng)站）。規劃、設計的基本程序是：勘察－規劃－設計方案－初步設設計－施工圖設計。 新建項目要先進(jìn)行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門(mén)辦理用地規劃許可證，方可委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行旅游項目設計。小型項目常用規劃方案代替初步設計方案，初步設計方案要通過(guò)發(fā)改委與建委等相部門(mén)的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級以上建筑規劃設計院進(jìn)行審核，并提出修改意見(jiàn)。大型項目要組織工程、結構、力學(xué)等專(zhuān)家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據，法律規定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。        
   

        七、政府審批事項辦理推進(jìn)    

       
        前期工作部的重要工作之一，就是通過(guò)政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項目立項與申請，國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復最為關(guān)健。項目建議書(shū)是立項的重要文件，在內容和格式上有嚴格的要求。投資者持項目建議書(shū)及相關(guān)文件，到政府相關(guān)部門(mén)征求意見(jiàn)，爭取獲得發(fā)改委項目立項。對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專(zhuān)業(yè)機構編撰項目建議書(shū)、可研報告，因為專(zhuān)業(yè)機構在技術(shù)分析和協(xié)調各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢。   
         
   
        八、資金運作與招商引資    
   

        現代社會(huì )，獨立完成綜合性旅游項目，即不經(jīng)濟，也不現實(shí)。一個(gè)成功的企業(yè)，應該是一個(gè)善于借助任何項目，搭建融資平臺的企業(yè)。這個(gè)企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價(jià)值的資源，通過(guò)優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專(zhuān)業(yè)機構實(shí)施有效開(kāi)發(fā)，將自己的風(fēng)險降到最低，控制最大的長(cháng)期盈利。建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項目，利用項目融入建設資金。信貸資金是建設資金最重要的籌措來(lái)源。根據投入前期資金與建設需要資金的缺口，應該積極進(jìn)行銀行融資。在不失控制權的基礎上，投資商可根據對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰略投資人，以擴大公司資本金。 
  
   
        對于項目的附屬工程，如景區的接待設施和服務(wù)設施，應拿出一部分項目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專(zhuān)業(yè)投資人，對索道、設施游樂(lè )、酒店等等子項目，進(jìn)行合作或獨立投資。    
   

        項目招商文本制作，可參閱《浮梁古城招商項目簡(jiǎn)介》。融資具體操作思路，可參閱林峰博士的《旅游開(kāi)發(fā)與融資運作》、《旅游開(kāi)發(fā)招商引資模式設計》。        
   
         九、建設準備與工程建設    

   
        項目建設期主要由工程管理部負責。在施工開(kāi)始前，項目開(kāi)發(fā)建設單位必須組建項目法人，委任項目經(jīng)理，落實(shí)建設資金，辦理征地拆遷工作，確定監理單位和施工單位，辦妥開(kāi)工前一切手續。在工程施工期間，以項目經(jīng)理為首和項目法人機構負責協(xié)調各方，監督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀(guān)建設、接待設施建設、游樂(lè )項目建設四個(gè)方面。    

   
        建設開(kāi)工前，有很多準備工作，除前述的立項、規劃、設計、審圖、報建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準備等等很多工作；開(kāi)工之后，有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財務(wù)控制、監理等等工作。    
   

        項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO階段結束，是全面考核建設成果、檢驗設計施工質(zhì)量的重要步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^組成驗收委員會(huì )（小組）進(jìn)行驗收。規模大、復雜的綜合性旅游項目要進(jìn)行初驗，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項目驗收?？⒐を炇胀ㄟ^(guò)后，項目正式投入使用。        

   
        十、 開(kāi)業(yè)運作

   
        項目完成工程建設，與開(kāi)業(yè)運行，還有較大的差距；開(kāi)業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。開(kāi)業(yè)工作由景區管理部負責，它應在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營(yíng)業(yè)）準備工作。工作內容是：籌集營(yíng)運資金；招聘、培訓員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營(yíng)銷(xiāo)計劃；健全規章制度。    

   
        景區管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收單（證書(shū)）等相關(guān)資料到旅游主管部門(mén)（旅游局）辦理旅游經(jīng)營(yíng)許可證?？缈h市區景區（點(diǎn)）開(kāi)業(yè)，報上一級旅游主管部門(mén)檢查審核。凡達不到景區（點(diǎn)）開(kāi)業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門(mén)審核的，不得正式開(kāi)放營(yíng)業(yè)。取得旅游經(jīng)營(yíng)許可證后，旅游經(jīng)營(yíng)單位向工商部門(mén)辦理營(yíng)執照，到稅務(wù)、物價(jià)及其它相關(guān)部門(mén)辦理開(kāi)業(yè)手續。
   

        隨著(zhù)景區的開(kāi)業(yè)，需要全面配置大量的服務(wù)人員，如導游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛人員，保安，營(yíng)銷(xiāo)人員等等，并且需要建立完整的旅游標識系統、旅游衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統、游覽服務(wù)系統、游客接待服務(wù)系統等等 ，這許多屬于軟件建設，必需通過(guò)規則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。    

   
        對于景區來(lái)說(shuō)，開(kāi)業(yè)還有一個(gè)極為重要的方面，那就是營(yíng)銷(xiāo)。建立營(yíng)銷(xiāo)隊伍是基礎，理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷(xiāo)等等，以達到一炮打響的目標，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)。讀者參閱《省、市、區縣的景點(diǎn)區域性旅游營(yíng)銷(xiāo)策劃》。    

   
        旅游景點(diǎn)在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運一年以上的旅游景區點(diǎn)，可以向當地旅游主管部門(mén)申請景區等級評定。
 

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