康養地產(chǎn)作為一種新興服務(wù)業(yè)，越來(lái)越多的企業(yè)在介入或者研究這個(gè)行業(yè)。那么在當前及未來(lái)一個(gè)時(shí)期，企業(yè)要想把康養產(chǎn)業(yè)立足并獲得成功，必須搞明白一個(gè)問(wèn)題：康養產(chǎn)業(yè)的主要驅動(dòng)因素是什么?投資康養產(chǎn)業(yè)有哪些需要重視的核心問(wèn)題?
 

一、康養產(chǎn)業(yè)的存在必須依靠一定的基礎設施

無(wú)論是旅游、養老、醫療、運動(dòng)、文化等哪一類(lèi)康養服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎產(chǎn)業(yè)的先導地位。很難想象，一個(gè)連場(chǎng)館都不完善的地方能搞好運動(dòng)，一個(gè)連餐飲、交通、住宿都困難的地區能做好旅游。先導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會(huì )對康養產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養為主導產(chǎn)業(yè)的市縣在戰略實(shí)施過(guò)程中不盡人意，問(wèn)題很多出在基礎設施上。

有意思的是，不少康養項目正是由基礎設施提供商主導實(shí)施的，最典型的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛在住宅和商業(yè)地產(chǎn)外拓展文化旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)項目。之所以出現這種現象，除了康養產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景被普遍看好外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對基礎設施的配置能力和巨大成本的承受能力是關(guān)鍵。

在很多康養項目中，基礎設施在整個(gè)投入中占比超過(guò)80%甚至達到90%以上，建設和回收周期又相對較長(cháng)，這正好對以資本運作和項目管理見(jiàn)長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構成利好。需要指出的是，基礎設施的合理配置是康養產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件，但不是充分條件。一些地方在發(fā)展康養產(chǎn)業(yè)過(guò)程中出現的基礎設施過(guò)度配置值得警惕，最為典型的就是概念化養老住宅(很多項目在功能設計和服務(wù)配套上與普通住宅相差不大)的遍地開(kāi)花。

這種康養產(chǎn)業(yè)的異化或者說(shuō)為康養產(chǎn)業(yè)化因為資源錯配一方面造成房地產(chǎn)過(guò)量供應，一方面又造成康養服務(wù)供給不足甚至產(chǎn)生尋租行為。

康養產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，基于“服務(wù)”的美好身心體驗才是產(chǎn)業(yè)王道。而且，在一些康養服務(wù)(比如遠程醫療服務(wù))中，基礎設施配置的要求和重要性相對較低，隨著(zhù)物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，這一趨勢還會(huì )更加明顯?；A設施配置水平對康養消費體驗的邊際效用是遞減的，甚至可能因基礎設施的高額成本轉嫁制約消費。

二、從消費供給角度講，康養產(chǎn)業(yè)所能達到的市場(chǎng)規模不可能超過(guò)一定時(shí)空范圍內康養服務(wù)供給的總量

目前一些康養服務(wù)的稀缺主要原因就在于供給總量不足。拿最常見(jiàn)的“看病難”來(lái)說(shuō)，主要就是由于人均醫生數的嚴重不足造成的。很多城市公立養老院“一床難求”的困境也主要是供給不足造成的。

康養消費很多具有公共福利性質(zhì)(特別是醫療和養老)，康養消費權是一類(lèi)基本人權，解決人民群眾日益增長(cháng)的康養服務(wù)需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進(jìn)入老齡社會(huì )后，每年將新增近千萬(wàn)的老年人口，巨大的養老服務(wù)缺口既是社會(huì )壓力又是商機。

同時(shí)，康養服務(wù)供給還有結構是否合理的問(wèn)題?？叼B消費是一種復合消費，很多消費又會(huì )在一個(gè)以住處為圓心相對固定的半徑范圍內進(jìn)行。

這就要求在進(jìn)行任何一個(gè)康養項目開(kāi)發(fā)時(shí)都應盡可能地統籌配置多種康養服務(wù)。不少養老地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)失敗的一個(gè)主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒(méi)有給消費者配套醫療、文化等其他必要的康養服務(wù)?？梢钥隙?，那種能滿(mǎn)足居住、醫療、文化、運動(dòng)等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。

康養服務(wù)中的人文關(guān)懷是一個(gè)很關(guān)鍵的因素。在產(chǎn)品設計、宣傳推廣、服務(wù)提供、爭端調處等過(guò)程中確保消費者人身和財產(chǎn)安全，尊重消費者人格尊嚴和風(fēng)俗習慣，對于康養服務(wù)機構及其從業(yè)人員不僅是一種法律義務(wù)，更是一種競爭軟實(shí)力。
 

三、消費觀(guān)念對康養產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響巨大

消費理念具有高度的個(gè)體差異化，不同消費者在進(jìn)行或準備進(jìn)行消費活動(dòng)時(shí)對消費對象、消費行為方式、消費過(guò)程、消費趨勢的認識和判斷往往差異巨大，這主要是由不同消費者的可支配收入、文化水平、性格差異、先前消費習慣和體驗等因素決定和影響的。消費觀(guān)念的這種特性表明其具有一定的穩定性，又有一定的變化和可塑性。

因此，康養產(chǎn)業(yè)機構通過(guò)定向、持續、系統的傳播，引導潛在消費者樹(shù)立與時(shí)代潮流和個(gè)體特征相符的消費觀(guān)念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

四、產(chǎn)融結合可能是未來(lái)對康養產(chǎn)業(yè)影響最為長(cháng)遠和深刻的驅動(dòng)因素

不難發(fā)現，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，規模越大，成熟度越高就與金融的聯(lián)系越密切，其中最簡(jiǎn)單的道理就是金融活動(dòng)具有通過(guò)向供需雙方提供融資做大供給和消費以及提高資本使用效益等方面的功能。金融對康養產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用主要有這幾種形式：

1、為消費者提供消費信用，通過(guò)提前消費拉動(dòng)供給或者消費存量服務(wù);

2、為康養機構提供融資，通過(guò)對未來(lái)收益的提前運用擴大供給;

3、集合消費需求進(jìn)行“團購”，取得更高的性?xún)r(jià)比和品牌保證;

4、實(shí)現資本保值增值;

5、產(chǎn)業(yè)資本投資實(shí)體提供系列服務(wù)。

康養產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現了養老保險基金、消費信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養老、信用消費等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。隨著(zhù)政策的發(fā)布與落實(shí)，康養地產(chǎn)也會(huì )往更高的層面發(fā)展。