很多園區建設的實(shí)例告誡我們，規劃是園區建設的龍頭，規劃決定了園區建設的規模、方向和品位。如果園區沒(méi)有明確的園區規劃，走一步算一步，那么園區很可能走入死胡同。產(chǎn)業(yè)園區的建設經(jīng)營(yíng)規劃，既是戰略上的指導，也是戰術(shù)上的需要?？偟恼f(shuō)來(lái)，園區規劃共涵蓋5大方面：產(chǎn)業(yè)規劃、建設與建筑規劃、招商規劃、運營(yíng)規劃、經(jīng)濟指標規劃。

園區規劃建設五大要點(diǎn)
 

一、園區產(chǎn)業(yè)規劃

園區產(chǎn)業(yè)規劃是園區規劃的主要內容。產(chǎn)業(yè)規劃是其他規劃內容的基礎。只有在產(chǎn)業(yè)規劃明確的情況下，才能順利、逐步地實(shí)施其他規劃。產(chǎn)業(yè)規劃主要是確定園區的核心產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在此基礎上，分析了產(chǎn)業(yè)鏈與上下游企業(yè)的構成和關(guān)系。這是影響園區產(chǎn)業(yè)定位的因素。

確定核心產(chǎn)業(yè)和關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)的方法：

(1)洞悉園區所在區域的經(jīng)濟發(fā)展戰略，了解區域產(chǎn)業(yè)基礎和擁有的產(chǎn)業(yè)資源,劃出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍,即園區意向產(chǎn)業(yè)。

(2)研究國家產(chǎn)業(yè)政策,看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點(diǎn)鼓勵的,哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的,對劃出的園區意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小集中。

(3)研究國內外經(jīng)濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場(chǎng)，洞悉意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉型的風(fēng)險。這當中千萬(wàn)不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一運行，就遭遇產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場(chǎng)競爭。

(4)根據各方面的研究分析情況，聚焦某個(gè)或某幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，將其作為園區的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展潛力且最適合自己園區的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。

(5)針對核心產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構成和關(guān)系，分析特定產(chǎn)業(yè)企業(yè)的構成和分布，為制定投資促進(jìn)戰略奠定了基礎。明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，包括服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機構、社會(huì )機構等。

事實(shí)上，園區的產(chǎn)業(yè)定位是從區域開(kāi)發(fā)、國家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、市場(chǎng)前景等多個(gè)指標中尋找交匯點(diǎn)。

此外，產(chǎn)業(yè)園區核心運營(yíng)團隊的公共關(guān)系資源 ( 產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源 ) 也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區產(chǎn)業(yè)規劃中，經(jīng)常會(huì )用到一些戰略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅)分析、EPST(政治、經(jīng)濟、社會(huì )文化、技術(shù)、Legal法律、環(huán)境)宏觀(guān)環(huán)境分析等，運用這些知識，能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區也可以借助“外腦”，以彌補園區缺乏專(zhuān)業(yè)人才和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗的短板。
 

二、建筑與建設規劃

園區建設與園區規劃主要有園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃，雖然主要由專(zhuān)業(yè)的規劃設計院和建筑設計公司來(lái)進(jìn)行規劃，但從產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的角度，為設計機構提供一些創(chuàng )新思路還是十分有必要的。

(1)建設規劃。大型園區、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設規劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著(zhù)手，著(zhù)眼未來(lái)、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對于工業(yè)新城的工業(yè)建筑，商業(yè)設施和住宅設施，規劃合理的建設和發(fā)展比例和空間布局。

(2)建筑規劃。建筑規劃必須與產(chǎn)業(yè)定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園區建筑規劃應體現出明顯的差異。

(3)工程規劃。明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃，它與產(chǎn)業(yè)規劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設未能按照規劃如期進(jìn)展，就會(huì )造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問(wèn)題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規劃

產(chǎn)業(yè)園區招商規劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營(yíng)銷(xiāo)策略、人員配置與專(zhuān)業(yè)培訓、招商管理制度等等。

在招商規劃中，尋找目標客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度;園區優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策;招商/營(yíng)銷(xiāo)策略需要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現代營(yíng)銷(xiāo)推廣手段并進(jìn)行合理的營(yíng)銷(xiāo)整合。

四、園區運營(yíng)規劃

旅游景區運營(yíng)規劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)運營(yíng)、園區公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調、園區管理標準化、園區開(kāi)發(fā)和品牌復制經(jīng)營(yíng)模式。

園區運營(yíng)規劃是很多園區的短板，有的因為項目以短線(xiàn)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，不考慮長(cháng)線(xiàn)的園區運營(yíng)管理;有的因為缺乏園區運營(yíng)經(jīng)驗，不清楚園區運營(yíng)管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營(yíng)管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實(shí)內容……

物業(yè)水平直接決定了園區的層次。就像出售房產(chǎn)一樣，是否可以升值取決于物業(yè)管理。產(chǎn)業(yè)園區能否得到業(yè)主和行業(yè)的認可和贊譽(yù)，能否提升物業(yè)價(jià)值，取決于園區的經(jīng)營(yíng)管理能力(物業(yè)管理只是其中的一小部分)。

五、園區經(jīng)濟指標規劃

園區經(jīng)濟指標包括兩方面內容：

1.行業(yè)市場(chǎng)透析園區項目的技術(shù)經(jīng)濟指標，是對園區項目自身投資經(jīng)營(yíng)狀況的測算與考量，并根據數據對園區建設經(jīng)營(yíng)予以適當，這主要涉及：營(yíng)業(yè)指標估算、營(yíng)業(yè)收入構成比例地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值、財務(wù)盈利能力分析內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等、清償能力分析盈虧平衡分析等。

2.園區經(jīng)營(yíng)指標是衡量一個(gè)園區經(jīng)營(yíng)狀況的綜合量化指標，包括園區進(jìn)駐企業(yè)數量、投資密度、園區企業(yè)總產(chǎn)值與利稅、園區就業(yè)人數、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數量或上市企業(yè)數量，等等。園區的營(yíng)運指標反映了一個(gè)園區的商業(yè)水平及其帶來(lái)的社會(huì )和經(jīng)濟效益。

園區規劃是園區建設的前提條件，園區始終堅持"規劃第一"在基礎設施建設過(guò)程中的指導原則。通過(guò)整合宏觀(guān)環(huán)境和微觀(guān)環(huán)境要素，以前瞻的眼光、科學(xué)的理論、客觀(guān)的實(shí)踐和詳實(shí)的數據，對產(chǎn)業(yè)項目作宏觀(guān)的、方向性的計劃、籌劃和謀劃。那么如何選擇合適的園區規劃設計公司呢，山合水易在之前的文章中有做出講解。詳細可見(jiàn)：

旅游規劃設計公司如何選擇