目前，產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展趨勢大致方向是朝市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)垂直化、產(chǎn)品標準化等方向陸續發(fā)展，但是目前大部分產(chǎn)業(yè)園區存在的問(wèn)題很?chē)乐?，如：定位不明確、產(chǎn)業(yè)鏈繁多、產(chǎn)業(yè)相關(guān)度不貼合、創(chuàng )新陳舊等等硬傷存在，歸根結底來(lái)說(shuō)，還是園區的規劃出現了問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)園區的規劃是比較重要的一部分，不管是從全局性還是長(cháng)久性都值得我們重視，山合水易整理了以下產(chǎn)業(yè)園區規劃的全流程。

產(chǎn)業(yè)園區如何規劃
 

一、園區產(chǎn)業(yè)規劃

園區產(chǎn)業(yè)規劃是園區規劃的主要規劃內容，產(chǎn)業(yè)規劃是其他規劃內容的基礎。只有在產(chǎn)業(yè)規劃明確的情況下，才能根據線(xiàn)索進(jìn)行其他規劃的搜索，并逐步順利地實(shí)施。產(chǎn)業(yè)規劃主要是界定園區的核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

如何確定核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：

1.洞悉園區所在區域的經(jīng)濟發(fā)展戰略，了解區域產(chǎn)業(yè)基礎和擁有的產(chǎn)業(yè)資源,劃出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍,即園區意向產(chǎn)業(yè)。

2.研究國家產(chǎn)業(yè)政策，明確哪些產(chǎn)業(yè)是屬于國家重點(diǎn)扶持和鼓勵的，哪些產(chǎn)業(yè)是屬于國家明確限制的，對劃出的園區意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小、集中，精準園區意向產(chǎn)業(yè)。

3.研究國內外經(jīng)濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場(chǎng)，洞悉意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉型的風(fēng)險。這當中千萬(wàn)不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一運行，就遭遇產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場(chǎng)競爭。

4 根據各方面的研究和分析，關(guān)注某一行業(yè)或某一行業(yè)，并將其作為園區的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，樹(shù)立行業(yè)最具發(fā)展潛力，最適合自己的行業(yè)。

5.分析上下游企業(yè)的構成關(guān)系以及核心產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)行業(yè)特定行業(yè)企業(yè)的構成和分布，為制定投資促進(jìn)戰略奠定基礎。

此外，產(chǎn)業(yè)園區核心運營(yíng)團隊的公共關(guān)系資源 ( 產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源 ) 也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區產(chǎn)業(yè)規劃中，經(jīng)常會(huì )用到一些戰略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )、威脅)分析，、EPST(政治、經(jīng)濟、社會(huì )文化、技術(shù)、Legal法律、環(huán)境)宏觀(guān)環(huán)境分析等，運用這些知識，能夠更順暢的找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲取研究成果。園區也可以借助”外腦”，以彌補園區缺乏專(zhuān)業(yè)人才和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗的短板。

二、產(chǎn)業(yè)園區建筑與建設規劃

園區建設與園區規劃主要有園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃，雖然主要由專(zhuān)業(yè)的規劃設計院和建筑設計公司來(lái)進(jìn)行規劃，但從產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的角度，為設計機構提供一些創(chuàng )新思路還是十分有必要的。

(1) 建設規劃

大型園區、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設規劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著(zhù)手，著(zhù)眼未來(lái)、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對于產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)建筑，商業(yè)設施和住宅設施，規劃合理的建設和發(fā)展比例和空間布局。

(2) 建筑規劃

建筑規劃必須與產(chǎn)業(yè)定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)園區建筑規劃應體現出明顯的差異。

(3) 工程規劃

明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃，它與產(chǎn)業(yè)規劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設未能按照規劃如期進(jìn)展，就會(huì )造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問(wèn)題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規劃

招商規劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營(yíng)銷(xiāo)策略、人員配置與專(zhuān)業(yè)培訓、招商管理制度等等。

在投資規劃中，找到目標客戶(hù)群非常重要，能否找到理想的目標客戶(hù)群取決于前一行業(yè)上下游企業(yè)的分析準確性;

園區的優(yōu)惠政策必須有針對性，需要適合行業(yè)的特點(diǎn)。除了一般政策外，還必須有“親身實(shí)踐”的政策;

要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現代營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，進(jìn)行合理的營(yíng)銷(xiāo)整合;

招商/營(yíng)銷(xiāo)策略需要對招商人員的專(zhuān)業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區，恰恰會(huì )因這一點(diǎn)而大大影響招商績(jì)效。
 

四、園區運營(yíng)規劃

旅游景區運營(yíng)規劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)運營(yíng)、園區公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調、園區管理標準化、園區開(kāi)發(fā)和品牌復制業(yè)務(wù)模式。

運營(yíng)規劃是很多園區的短板，個(gè)中原因很多，有的因為項目以短線(xiàn)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，不考慮長(cháng)線(xiàn)的園區運營(yíng)管理;有的因為缺乏園區運營(yíng)經(jīng)驗，不清楚園區運營(yíng)管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營(yíng)管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實(shí)內容……

財產(chǎn)等級直接決定公園的等級。就像房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)一樣，能否升值取決于物業(yè)管理狀況。產(chǎn)業(yè)園區能否得到業(yè)主和行業(yè)的認可和贊譽(yù)，能否提升物業(yè)價(jià)值，取決于園區的經(jīng)營(yíng)管理能力(物業(yè)管理只是其中的一小部分)。

五、園區經(jīng)濟指標規劃

園區經(jīng)濟指標包括兩個(gè)方面：

(1)園區項目的技術(shù)經(jīng)濟指標，是對園區項目自身投資經(jīng)營(yíng)狀況的測算與考量，并根據數據對園區建設經(jīng)營(yíng)予以適當調整，這主要涉及：營(yíng)業(yè)指標估算、營(yíng)業(yè)收入構成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務(wù)盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

(2)園區經(jīng)營(yíng)指標，是衡量一個(gè)園區經(jīng)營(yíng)狀況的綜合量化指標，包括園區進(jìn)駐企業(yè)數量、投資密度、園區企業(yè)總產(chǎn)值與利稅、園區就業(yè)人數、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數量或上市企業(yè)數量等等。園區管理指標與政府以“億元樓宇”評鑒好的寫(xiě)字樓一樣，真實(shí)反映了園區管理水平及其帶來(lái)的社會(huì )經(jīng)濟效益。

產(chǎn)業(yè)園規劃是一指產(chǎn)業(yè)園區全方位、流程性、長(cháng)久性的發(fā)展計劃，是未來(lái)一個(gè)時(shí)期引領(lǐng)園區可持續性發(fā)展的重要指標和路線(xiàn)圖，所以山合水易認為“園區未建，規劃先行”是產(chǎn)業(yè)園區建設的一個(gè)重要原則。