國家的鄉村振興戰略正在如火如荼的開(kāi)展，相關(guān)政策也是一波接著(zhù)一波的出臺，很多傳統地產(chǎn)商已經(jīng)在鄉村提前布局或者正在打著(zhù)進(jìn)軍鄉村的主意，一番熱火朝天的景象。但即便如此，筆者在和大部分地產(chǎn)商接觸的過(guò)程中卻發(fā)現，他們都是雷聲大雨點(diǎn)小，吆喝很賣(mài)力，行動(dòng)卻遲緩。筆者認為，這主要是因為這些在城市地產(chǎn)中身經(jīng)百戰的巨無(wú)霸們，在鄉村遇到了難題——找不到盈利模式，用一句話(huà)說(shuō)就是：不知道怎么玩... ...

我們先來(lái)看近期的一則消息：

國家發(fā)展改革委于2019年5月6日(周一)上午10：00，在國家發(fā)展改革委機關(guān)中配樓三層大會(huì )議室召開(kāi)專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì )，介紹關(guān)于建立健全城鄉融合發(fā)展體制機制和政策體系有關(guān)情況，并回答記者提問(wèn)。

發(fā)改委發(fā)展戰略和規劃司司長(cháng)陳亞軍表示，“穩慎改革農村宅基地制度，加快探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，探索對增量宅基地實(shí)行集約有獎、對存量宅基地實(shí)行退出有償。”

此后，在回答記者關(guān)于農村宅基地相關(guān)問(wèn)題提問(wèn)時(shí)，發(fā)改委發(fā)展戰略和規劃司處長(cháng)劉春雨表示，黨的十八大以來(lái)，農村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距離城鄉土地的統籌高效、集約利用，距離真正建成城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，距離使每一寸土地都能釋放出更多的發(fā)展活力和生產(chǎn)力，距離讓廣大農民平等共享城鎮化過(guò)程中的土地增值收益還有很長(cháng)的路要走，因此《意見(jiàn)》提出了農村土地制度改革的若干舉措。

劉春雨介紹，第一項舉措為農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市的制度，第二項舉措為改革完善農村承包地制度，第三項舉措為穩慎改革農村宅基地制度。

劉春雨提到，農村閑置農房放在那里任其破敗是一個(gè)大浪費，但是利用起來(lái)卻是一筆大資源，可以重點(diǎn)結合發(fā)展鄉村旅游業(yè)，適當放活一些。在此過(guò)程中，需要注意的是城里人到農村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)，按規劃嚴格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館。

讀罷此則消息，首先是感到振奮人心，農村土地改革正在有條不紊的進(jìn)行，并且還在提速，相信在不久的將來(lái)農村土地將完成改革，這將為鄉村的發(fā)展鋪平道路，未來(lái)鄉村的發(fā)展潛力巨大。但其次，旅游規劃設計院也對該文中專(zhuān)家的部分論述有所困惑。筆者在此接連提出以下三個(gè)問(wèn)題，求解。

1、農村大量的閑置資產(chǎn)如何變廢為寶??

答：集中管理，合理利用，三權分置，等人買(mǎi)單。

2、農村閑置資產(chǎn)的最終消費者是誰(shuí)??

答：城鎮人口、城市消費人群。

3、農村閑置宅基地對于城市消費者的最大吸引力是什么?

答：別墅大院和私人會(huì )館。

筆者實(shí)在想不出除了別墅大院和私人會(huì )館以外，還有什么用處。難道是更有文化和鄉村韻味的“鄉村民宿”和“農家大院”??

“買(mǎi)賣(mài)宅基地的口子不能開(kāi)”，這一點(diǎn)筆者深表認同，因為宅基地的權屬不能變，否則將違背法律，引起混亂。但“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館”這一說(shuō)法，就存異議。筆者認為，既然三權已分置，如果是通過(guò)合法合規的途徑取得的宅基地使用權和經(jīng)營(yíng)權，就應該可以建設合法合規的別墅大院和私人會(huì )所。“嚴格禁止”難道是因為別墅大院和私人會(huì )所聽(tīng)起來(lái)過(guò)于高端，眼紅了農民，洋溢了奢華，怕引起民憤嗎??

我們見(jiàn)過(guò)很多地方的鄉村開(kāi)發(fā)早就打著(zhù)“鄉村民宿”、“農家大院”和“田園康養居所”等旗號大興土木，為什么給別墅大院和私人會(huì )所扣一個(gè)體面一點(diǎn)的名字——“民宿”就可以視而不見(jiàn)??總不會(huì )是因為其看起來(lái)更有文化吧。要知道有些民宿的奢華程度、消費價(jià)格可是要比別墅大院和私人會(huì )所高級很多。另外，在日本、臺灣、東南亞等地區又有哪一家的“民宿”不是“私人別墅”?

鄉村振興規劃認為，國家相關(guān)部門(mén)的出發(fā)點(diǎn)一向是好的，充分理解“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )所”是為了確保鄉村開(kāi)發(fā)的合理性。是擔心原先“特色小鎮”的地產(chǎn)化在鄉村重演，是擔心農村一旦搞起房地產(chǎn)來(lái)不可控。確實(shí)，現在也不乏打著(zhù)鄉村振興的名義在鄉村大興土木、大規模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的案例，這些案例是實(shí)實(shí)在在的破壞鄉村肌理、破壞家園、破壞環(huán)境。并且大部分這類(lèi)項目都將農民排除在受益者行列之外，農民最終是既失去了家園，又失去了未來(lái)。我們對這類(lèi)項目的開(kāi)發(fā)肯定是堅決反對的。

可是政策制度就是法律，法律不能模擬兩可并引起歧義。三權既然分置，它就是合法合規的權益。通過(guò)合法手續獲得的房屋改造和使用權，就可以合法使用和經(jīng)營(yíng)。對于鄉村開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利用宅基地建設民宿也好、別墅或者私人會(huì )所也好，都不重要，重要的是集體建設用地和宅基地可以入市，可以用來(lái)建設、使用、經(jīng)營(yíng)，是有價(jià)值或值得投資的資產(chǎn)，最重要的是有法律保證。

土地制度才是影響社會(huì )資本進(jìn)入農村的最大因素，如果農村沒(méi)有可建設用地，就意味著(zhù)難有有價(jià)值的資產(chǎn)，純靠產(chǎn)業(yè)興旺和鄉村三產(chǎn)來(lái)實(shí)現鄉村振興，大多數都是在唱高調，無(wú)法落地。但對于社會(huì )資本來(lái)說(shuō)風(fēng)險太高，周期太長(cháng)了。他們只會(huì )在村頭觀(guān)望，摩拳擦掌卻還是不敢踏入鄉村半步。。

因此，我們呼吁國家應盡快完成農村土地改革，加快農村集體建設用地入市，明確三權分置的法律意義和執行細則。在這種時(shí)候，膽子和步子都應該再大一些。同時(shí)，鄉村旅游規劃設計院也要告誡傳統地產(chǎn)商們，現在是進(jìn)軍鄉村的最佳時(shí)期，正是收割鄉村廉價(jià)閑置資產(chǎn)的大好機遇。因為國家政策的風(fēng)向不會(huì )變，一定會(huì )在不久的將來(lái)圓滿(mǎn)完成農村土地制度改革。將來(lái)一旦制度落地，像風(fēng)一樣的鄉村土地大開(kāi)發(fā)時(shí)代也就又來(lái)了，土地成本將水漲船高，那時(shí)候再想一腳踏入鄉村，就姍姍來(lái)遲了。