一、漁人碼頭項目融資結構：

　　1、項目發(fā)起方

　　開(kāi)發(fā)區管委會(huì )以提供海濱公園公共使用部分的土地，并承擔項目開(kāi)發(fā)中基礎設施投入和大配套費用，作為發(fā)起方的投入資產(chǎn)，相當于政府的投資方。但根據目前國家有關(guān)政企分開(kāi)的制度規定，政府不直接作為公司，對外開(kāi)展各項經(jīng)濟活動(dòng)，在本項目中，提供資產(chǎn)投入和信用支持，并委托有能力融資的公司，進(jìn)行對外引資。

　　2、項目公司

　　開(kāi)發(fā)區管委會(huì )為完成開(kāi)發(fā)海濱公園的對外融資任務(wù)，經(jīng)多方選擇能承擔該項任務(wù)，具有一定經(jīng)濟實(shí)力，并具備良好對外關(guān)系，能勝任該項目融資任務(wù)的公司，最終選擇以太陽(yáng)雨農業(yè)園區有限公司為主體，聯(lián)合海灣投資管理有限公司，共同組建該項目公司對外融資的基礎上，并注入1000萬(wàn)元注冊本金，對項目進(jìn)行全面智能包裝，成為該項目的承辦單位角色，全面啟動(dòng)項目前期工作，并全方位開(kāi)展對外招商融資工作。

　　3、供資方

　　對國際上存在的項目融資來(lái)源進(jìn)行全面分析研究，根據本項目的地位、功特征，具體確定了若干對象進(jìn)行融資接觸和談判。因項目不屬政府直接投資占股項目、也不屬?lài)抑鲗怨歉僧a(chǎn)業(yè)項目，要使用國際金融機構資金、各國政府出口信貸資金、短期資金市場(chǎng)資金、本國政府銀行的信貸資金、公共基金機構資金等都是十分困難，且概率趨于零。因此，可成為本項目融資的供資方，主要集中在：商業(yè)銀行、商業(yè)金融公司、設備供貨商或租賃公司、工程承包商等四大方面。根據這四方面可望成為漁人碼頭的供資方，從各種途徑和渠道尋求和建立關(guān)系，形成待選供資方，主要有以下具體對象：

　　A.融資咨詢(xún)顧問(wèn)。

　　項目融資專(zhuān)業(yè)性很強、各種關(guān)系、金融法規、技術(shù)經(jīng)濟依據、各相關(guān)手續等十分繁雜;項目融資本身工作量大、內容繁多，通常發(fā)起方或項目公司的專(zhuān)業(yè)知識、融資經(jīng)驗和精力都有限;各種專(zhuān)業(yè)人才一時(shí)也難以招聘，為了精簡(jiǎn)項目公司機構，提高融資成功率，漁人碼頭項目公司也采用聘用高級的財務(wù)公司、投資工程咨詢(xún)單位、律師事務(wù)所、會(huì )計事務(wù)所、審計事務(wù)所等中介咨詢(xún)機構和專(zhuān)家，作為項目融資的顧問(wèn)單位或顧問(wèn)專(zhuān)家。

　　B.保證方。

　　為了使融資結構穩定可行，漁人碼頭項目公司也采用了信用支持與二級商務(wù)協(xié)議保證等方式，作為項目對外融資的信用支持。開(kāi)發(fā)區管委會(huì )作為政府機構，又作為項目的主管部門(mén)，也作為提供土地和基礎設施投資方，成為項目的發(fā)起人，并給予各種優(yōu)惠政策待遇和土地提供的各種方便政策，成為信用。

　　C.支持方。

　　在融資談判過(guò)程中，經(jīng)常以接待、口頭承諾、直接參與招商引資等方式，為外方的進(jìn)入，提供一種政府支持和信用保證。漁人碼頭項目所建的設施，由于總體項目融資的額度龐大，而項目公司的資金有限。如果單靠項目公司的資金投入，那么在和主要供資方進(jìn)行股本分攤綜合比例上及以后的運營(yíng)決策上處與劣勢地位。再加上在開(kāi)發(fā)區建設過(guò)程中一些與政府合作比較有貢獻的國內中型企業(yè)看中各種單項項目，擬出資投入或預租未來(lái)的一些單項設施經(jīng)營(yíng)使用，成為二級投資商，并通過(guò)與項目公司合作的協(xié)議方式，承擔項目經(jīng)營(yíng)收益保證，充當項目融資的保證人，就有利的保障了項目公司控制將來(lái)經(jīng)營(yíng)的決策權益，增加了項目公司在供資方方面的份量，并且可以適度減少一級供資方的資金壓力。弊端就是在于各單項二級投資商，與一級供資方的在各方面管理工作的銜接的問(wèn)題，由于投資方過(guò)多，在經(jīng)營(yíng)方面是否能統一步驟，需要相對應制定一個(gè)完善的管理制度。

　　根據大連的施工承包市場(chǎng)的慣例和通常采用墊資或遲付款方式承攬工程方法：有許多施工隊伍，積極地注視和參與漁人碼頭的開(kāi)發(fā)工作。這些可靠承包商的進(jìn)入，為工程實(shí)施提供資金的使用分配上的調整，并確保工程的順利完工。這既帶有融資色彩，也為項目融資承擔起保證方的責任。

　　一般供資方要求采用項目抵押辦法，本項目的談判過(guò)程中，也承諾當地開(kāi)戶(hù)銀行作為資金監控方，以建成后漁人碼頭項目作為擔保抵押，承擔有限追索權辦法，對供資方進(jìn)行抵押保證。

　　通過(guò)上述項目融資各方的任務(wù)安排，基本上構筑漁人碼頭項目的融資結構方案。但對不同的供資方的不同要求，其融資結構會(huì )產(chǎn)生一定程度的調整，盡量按照供資方的要求，提供較完善而低風(fēng)險的融資結構。

　　漁人碼頭項目融資結構示意圖詳見(jiàn)附圖3—1。

　　二、漁人碼頭項目的可行性分析

　　(1)漁人碼頭項目可行性報告的特殊性分析

　　漁人碼頭項目作為項目融資的可行性報告，不但應具備國家規定的格式、標準和深度外，更重要的還應具備自身的特殊性。普通項目的可行性報告，這里就不展開(kāi)說(shuō)明，主要集中在特殊性方面。其特殊性表現在以下方面：

　?、偃谫Y型特征

　　項目可行性報告根據不同用途其側重面有所不同，項目融資的可行性報告，必須能吸引未來(lái)供資方的構思與投資回報，和低風(fēng)險特征，而在規模上也應能滿(mǎn)足供資方的資金能力，讓供資方見(jiàn)到可行性報告后，能樹(shù)立起對該項目提供信貸資金的欲望和信心，從而逐步促成供資方?jīng)Q策的成功，達到項目融資的目的。為此，項目公司在編制可行性報告之前，對國際金融市場(chǎng)的項目融資成功要素進(jìn)行較為詳細調查和了解，掌握大量供資方的心態(tài)，以及供資手續與供資條件，采用高水平、高質(zhì)量、靈活性、多方案的方式，以滿(mǎn)足和應付各類(lèi)供資方的條件。融資型的可行性報告，經(jīng)常采用兩段制：為融資而起草初步可行性報告;融資過(guò)程或融資成功后，將根據供資方的要求，調整、修訂和完善可行性報告。后者是付諸實(shí)施的可行性報告，前者是融資型的可行性報告。

　?、谥悄苄腿谫Y特征

　　我國近幾年在國際金融市場(chǎng)上采用項目融資方法，主要集中在政府主導的基礎設施項目和一批有前景的工業(yè)項目。而作為旅游開(kāi)發(fā)項目，采用項目融資做法的目前還很少。智能融資的具體特征：通過(guò)國際招標，形成一個(gè)高智能的旅游區規劃方案;通過(guò)國際招標，讓不同類(lèi)型的企業(yè)或專(zhuān)家，利用海濱優(yōu)勢提出若干高智能的游樂(lè )構思，匯總成一系列高檔次的游樂(lè )方案;聘請高級咨詢(xún)專(zhuān)家和規劃大師，共同策劃出一套高智能的構思方案。經(jīng)過(guò)上述超前的國際招標，形成具有現代國際水準的智能型的旅游開(kāi)發(fā)方案，為編制可行性報告奠定基礎。

　?、鄹叨冗m應性特征

　　為了應付未來(lái)供資方的各種介入要求，可行性報告采用靈活的編制方法，形式上不是單一的可行性報告，而是采用”三級一組”可行性報告的創(chuàng )新作法。

　　A總體開(kāi)發(fā)可行性報告：滿(mǎn)足大供資方或局部項目投資方了解項目總體的要求，建立輪廓概念，為供資方?jīng)Q策提供依據。

　　B分期開(kāi)發(fā)可行性報告：將旅游區開(kāi)發(fā)分為三期實(shí)施，分別編制各期開(kāi)發(fā)的可行性報告，為分期獨立投入的供資方，提供決策基礎依據，也為投資項目方實(shí)施工程分期建設，逐步產(chǎn)生效益，提供可靠依據。

　　c單項開(kāi)發(fā)可行性報告：為照顧服務(wù)設施購買(mǎi)使用方考察項目的需要，對各具體經(jīng)營(yíng)項目有較深刻的分析，在可行性報告編制上，采用單項娛樂(lè )工程編制報告。

　　三、漁人碼頭項目的風(fēng)險分析

　　為了最大限度規避項目風(fēng)險，獲得項目全面成功，對該項目所存在的風(fēng)險進(jìn)行全面分析和安排，努力使供資方獲得可靠的安全感，為資金的到位奠定基礎。

　?、倏茖W(xué)認真地進(jìn)行可行性研究，是減少項目風(fēng)險的綜合性工作。一個(gè)高智能的可行性報告，是未來(lái)實(shí)施的主要方案依據，一個(gè)財務(wù)核算和商業(yè)計劃是未來(lái)投資回收的主要依據，也是以項目自身的收益作為供資方回收信貸資金的基本保證?？尚行詧蟾媸俏磥?lái)整個(gè)項目的實(shí)施計劃，是回避投資風(fēng)險的重要研究階段。

　?、诼糜慰土魇袌?chǎng)的繁榮是項目的關(guān)鍵。漁人碼頭項目不同于工業(yè)產(chǎn)品，主要市場(chǎng)性概念是吸引和服務(wù)于游客，通過(guò)為游客提供愉悅、觀(guān)賞、娛樂(lè )而收取服務(wù)費用。項目經(jīng)過(guò)詳細的客流市場(chǎng)分析，將客流定位在較堅實(shí)的基礎上，以吸引主客流為基本出發(fā)點(diǎn);在建設檔次和水平上，努力將景區景點(diǎn)和娛樂(lè )項目，更加突出高科技、參與性等特色。只要能形成長(cháng)久不衰的旅游客流，就是項目回避風(fēng)險的最有效措施。該項目屬于區域性旅游開(kāi)發(fā)工程，存在著(zhù)”二級客流市場(chǎng)”問(wèn)題，主要是指單項娛樂(lè )項目的投資和經(jīng)營(yíng)客商。作為項目公司的一級開(kāi)發(fā)商，把開(kāi)發(fā)后的單項工程交二級經(jīng)營(yíng)商來(lái)經(jīng)營(yíng)，如把二級經(jīng)營(yíng)商基本落實(shí)，簽訂協(xié)議，可視為一級開(kāi)發(fā)商的”產(chǎn)品銷(xiāo)售”基本完成或落實(shí)。二級專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)商的出現，對今后的經(jīng)營(yíng)收益具有保證效應。

　?、酃δ苄远ㄎ皇侵悄苋谫Y的關(guān)鍵問(wèn)題。本項目非工業(yè)科技產(chǎn)品型，成功與否，能否吸引客流的關(guān)鍵在于建設的旅游產(chǎn)品是否具有對游客長(cháng)久的吸引力，形成常勝不衰的旅游興趣。而要達到這一點(diǎn)的關(guān)鍵在于功能定位和單項娛樂(lè )內容以及整體綜合效應。為此，項目公司采用國際海濱旅游規劃方案招標，吸引一批旅游設計單位，娛樂(lè )設備生產(chǎn)商，旅游規劃機構和設計規劃大師，分別對海濱公園做出各自的開(kāi)發(fā)建設方案，使整個(gè)開(kāi)發(fā)構思達到國際先進(jìn)水平。開(kāi)闊視野、引入國外一批能吸引客流的高科技型的電磁聲光游樂(lè )項目，為全區的總體功能定位具有國際娛樂(lè )設施水平、外向型、高科技型、參與型與觀(guān)賞型相結合的綜合性海濱旅游開(kāi)發(fā)區域創(chuàng )造智能條件。通過(guò)廣集百家之長(cháng)，形成一個(gè)功能定位科學(xué)合理的高智能型的項目融資特征，提高供資方的認可，也為今后投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造良好條件，同時(shí)，也提高項目?jì)斶€貸款的可靠程度。

　?、苤贫p少參與者各方風(fēng)險，努力做好風(fēng)險分攤方案。在設計融資方案時(shí)，既考慮到發(fā)起方和項目的牽連關(guān)系，減少政府的外債負擔，又將風(fēng)險由項目公司和二級投資商分擔;同時(shí)又努力減少供資方的風(fēng)險承擔，讓供資方感到貸款風(fēng)險損失極小的印象，同時(shí)也采取信用支持和項目擔保方式，由外方尋找其可信的評估單位對土地資源也做正式評估。在提供給外方資料時(shí)，力求準確可靠，系統完備，附件清楚可靠，讓外方提高信心和提供貸款的決策意志，從而達到成功融資的目的。

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