國民休閑旅游時(shí)代的到來(lái)，為旅游地產(chǎn)提供了強大的生命力，也讓投資開(kāi)發(fā)企業(yè)看到了蓬勃的希望。2013年各地相關(guān)政策的放開(kāi)，引來(lái)實(shí)力企業(yè)紛紛攻城略地，中國旅游協(xié)會(huì )休閑度假分會(huì )秘書(shū)長(cháng)魏小安在回顧2013年的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，不禁感嘆"土豪瘋起"。

　　然而，市場(chǎng)競爭的加劇也使得旅游地產(chǎn)的每一個(gè)細分領(lǐng)域都面臨轉型升級。

　　從上世紀90年代最早意義上的海景房的出現，到2013年旅游地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入成熟，20多年的時(shí)間里，已經(jīng)呈現出度假酒店、主題公園、濱水地產(chǎn)、主題商業(yè)、旅游綜合體等多種旅游地產(chǎn)形態(tài)。

　　但是，中國旅游市場(chǎng)畢竟尚沒(méi)有真正進(jìn)入休閑度假階段，在"一個(gè)度假地發(fā)呆一個(gè)月"仍是少數人的生活。這既說(shuō)明休閑地產(chǎn)仍處于成長(cháng)期，也預示著(zhù)以門(mén)票經(jīng)濟為主要形態(tài)的觀(guān)光旅游短期內仍不會(huì )消亡。

　　新型城鎮化背景下，城市旅游半徑繼續擴大，鄉村旅游、旅游小城鎮也將逐漸興起，農村土地改革的進(jìn)行也給創(chuàng )意農業(yè)產(chǎn)業(yè)的旅游衍生品提供了生長(cháng)的土壤。不難預見(jiàn)，2014年必將會(huì )有更多的旅游地產(chǎn)形態(tài)出現，江湖勢力也面臨新一輪的洗牌。

　　2013年，在中國房地產(chǎn)報記者的全國走訪(fǎng)中，部分城市計劃投資上百億的大型旅游地產(chǎn)項目擱淺案例比比皆是。只注重投資數量、不注重長(cháng)遠發(fā)展和規劃的短視行為，并沒(méi)有在人們痛心疾首的聲討中消失。

　　占用較好自然資源和大量土地資源的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，更需要呼喚政府和企業(yè)的社會(huì )良心，而對于企業(yè)來(lái)講，能否在新一輪政策下找到細分領(lǐng)域的優(yōu)勢模式，將決定未來(lái)的江湖格局與地位。

　　持續轉型

　　從只強調地產(chǎn)、不強調旅游，到開(kāi)始重視旅游、運營(yíng)與服務(wù)，市場(chǎng)成為旅游地產(chǎn)轉型的主要推動(dòng)力。2014年，轉型還將繼續，且會(huì )發(fā)生在每一個(gè)細分領(lǐng)域。

　　如何真正融入旅游、提升旅游，做出留得住、喊得響的旅游產(chǎn)品，是2014年旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的題中之義，單純的地產(chǎn)作為"承載體"的地位也將越發(fā)顯著(zhù)。

　　沿海城市的旅游地產(chǎn)，初期一直停留在"出賣(mài)資源"的階段，并沒(méi)有打造出真正獨特的旅游產(chǎn)品和相應服務(wù)。被炒概念和全國分銷(xiāo)的粗放型營(yíng)銷(xiāo)手段所吸引，對大海充滿(mǎn)向往的城市居民一哄而上，但這些項目配套差、服務(wù)缺失、升值能力弱等問(wèn)題也開(kāi)始逐漸暴露。

　　對于沿海城市的發(fā)展而言，大片的沿海土地資源被浪費，卻并沒(méi)有實(shí)現經(jīng)濟發(fā)展和解決就業(yè)問(wèn)題。2013年，對海南、遼寧、山東等沿海地區出現"鬼城"的報道鋪天蓋地。如何盤(pán)活空置房，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)植入和轉型，成為政府和企業(yè)共同面臨的迫切任務(wù)。

　　然而，這樣的問(wèn)題卻很少在同樣是沿海城市的江浙一帶出現，這些地區更注重城市整體規劃，不急于以土地出讓支持政府財政，成為避免問(wèn)題出現的主要原因。2014年，政府是否能以長(cháng)遠的眼光規劃和招商，旅游地產(chǎn)企業(yè)是否真的在旅游上下功夫，將決定未來(lái)的城市發(fā)展和江湖競爭格局。

　　以"主題公園+地產(chǎn)"風(fēng)靡全國的華僑城模式，在多年的簡(jiǎn)單復制后也遇到了發(fā)展瓶頸。隨著(zhù)出國機會(huì )的增多和眼界的開(kāi)闊，人們對國內主題公園的熱情有所下降，而其房地產(chǎn)產(chǎn)品又難以與一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商抗衡，導致了一種非常尷尬的局面。一直追隨華僑城模式的華強方特主題公園在天津選址2年，直到2013年仍沒(méi)有動(dòng)工，就是受困于項目定位。這一模式，未來(lái)是以較多的資金投入將產(chǎn)品升級尋求生機，還是采取"保守療法"坐以待斃，前景仍未明朗。

　　在空前的熱潮之后，國內爛尾的主題公園也比比皆是，股權變更、資源破壞、規劃調整等原因讓很多主題公園"撂荒曬太陽(yáng)"。缺乏像迪士尼那樣的文化衍生能力的主題公園，高昂的設備費用和維護成本很難通過(guò)門(mén)票收回。

　　未來(lái)，傳統主題公園生長(cháng)環(huán)境會(huì )更加艱難，通過(guò)引入互聯(lián)網(wǎng)、新媒體、機器人等前沿技術(shù)實(shí)現創(chuàng )新將是大勢所趨，如"憤怒的小鳥(niǎo)"這樣的線(xiàn)上產(chǎn)品與線(xiàn)下小型主題公園聯(lián)動(dòng)發(fā)展也開(kāi)始越發(fā)受到關(guān)注和推崇。

　　機會(huì )與風(fēng)險

　　在很多業(yè)內人士眼中，2014年的旅游地產(chǎn)領(lǐng)域將會(huì )迸發(fā)更多嶄新的機會(huì )。鄉村旅游、創(chuàng )意農業(yè)、旅游小城鎮等旅游形態(tài)，將隨著(zhù)新型城鎮化建設和農地改革的深化而進(jìn)入市場(chǎng)，旅游服務(wù)網(wǎng)站等電商也會(huì )浮出水面，特色酒莊、主題酒店會(huì )更加搶眼，旅游綜合體仍將繼續受大型開(kāi)發(fā)商追捧，旅游投資會(huì )迎來(lái)新的高潮。

　　2013年，從萬(wàn)達并購英國圣斯克游艇公司、大舉投資旅游文化項目，到去哪兒網(wǎng)上市，旅游產(chǎn)業(yè)投資極度活躍，一定程度上也激活了更多旅游地產(chǎn)的機會(huì )。

　　在2014年1月8日舉辦的2013~2014年《旅游綠皮書(shū)》新聞發(fā)布會(huì )上，中國社會(huì )科學(xué)院旅游研究中心認為，旅游是綜合型、融合型的產(chǎn)業(yè)，只有綜合型、融合型的實(shí)力企業(yè)才能駕馭；同時(shí)，未來(lái)大型旅游投資項目中文化與旅游密不可分。

　　如今，地產(chǎn)與旅游的婚姻已經(jīng)進(jìn)入"七年之癢"，文化與旅游的婚姻則正處于"蜜月期"，而IT與旅游聯(lián)姻的"在線(xiàn)旅游"，正在為"孩子上哪個(gè)學(xué)校"發(fā)愁，旅游自身正在向城鎮化頻頻示好。

　　2013年4月初鳳凰古城收取門(mén)票一事引起社會(huì )廣泛關(guān)注，并引發(fā)一系列風(fēng)波。在旅游業(yè)發(fā)達的歐美國家，旅游休閑已經(jīng)成為人們生活的一部分，只為觀(guān)光旅游設置的門(mén)票收入早已退居幕后，取而代之的是整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)充分發(fā)展后的多元效應和巨額產(chǎn)值。

　　在中國旅游業(yè)轉型升級的今天，任何"拍腦門(mén)"的行為，都可能對旅游業(yè)的健康發(fā)展造成傷害。

　　隨著(zhù)城市人口生活半徑的擴大和城鎮化的推進(jìn)，郊區鄉村游將催生更大的市場(chǎng)。這種形態(tài)的旅游對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講并不需要太大投入。但隨著(zhù)同質(zhì)化的加劇，尋找差異性是生存之道，運營(yíng)和服務(wù)在競爭優(yōu)勢中的比重更加凸顯。

　　旅游地產(chǎn)曾一度被認為是開(kāi)發(fā)商"跑馬圈地"的外衣，在2014年國土資源部全面推行集約用地政策的大環(huán)境下，這一情況或將受到抑制。但也不能排除部分欠發(fā)達地區為了招商引資，為開(kāi)發(fā)企業(yè)沖破紅線(xiàn)的情況發(fā)生。

　　蓬勃機會(huì )之下，風(fēng)險已經(jīng)隱隱埋藏。很多業(yè)內人士預判，在經(jīng)過(guò)一波旅游地產(chǎn)建設大潮之后，未來(lái)將會(huì )死掉一批沒(méi)有特色、沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)。地方政府是否能把握好節奏，企業(yè)能否理智地看待這一機會(huì )，將決定其未來(lái)的命運走向。

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