周三下午，洲聯(lián)集團五合新力總經(jīng)理張穎對大智慧通訊社表示，近年已有多家房企進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域，持續運營(yíng)成本較高回款較慢是項目面臨的最大問(wèn)題，通過(guò)調節物業(yè)配比，調整銷(xiāo)售型物業(yè)比例能降低運營(yíng)養老地產(chǎn)的成本壓力。

　　周三下午，2013洲聯(lián)集團秋季主題發(fā)布會(huì )在京舉行，會(huì )后交流時(shí)張穎表示，目前很多房企的養老地產(chǎn)項目已經(jīng)面世，但從我們掌握的情況來(lái)看盈利狀況都不太樂(lè )觀(guān)。洲聯(lián)集團研究報告顯示，以租售結合的模式能降低運營(yíng)養老地產(chǎn)的成本壓力，這也正是萬(wàn)科(000002.SZ/200002.SZ)等房企正在探討的方向。

　　近期，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，全國老齡辦主任助理、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)曾琦此前透露國內首個(gè)"中國國際老年用品貿易中心"正在選址，可見(jiàn)，養老地產(chǎn)正逐步升溫。

　　目前，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠城中國、遠洋地產(chǎn)等在內的眾多知名房企紛紛推出項目涉足養老地產(chǎn)。

　　洲聯(lián)集團研究報告顯示，養老地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷(xiāo)售模式、租賃模式以及會(huì )員卡模式。選擇哪種模式取決于目標客戶(hù)及其服務(wù)需求、資金回報期限要求等。

　　銷(xiāo)售模式，即在住宅項目中開(kāi)發(fā)一棟老年公寓，配套老年療養中心，或者配置幾家老年服務(wù)機構。這種模式適合帶有老年人的家庭客戶(hù)與活躍健康長(cháng)者。

　　租賃模式，面對的受眾一般是具有高收入、高學(xué)歷、比較活躍的特點(diǎn)，比較能接受專(zhuān)業(yè)服務(wù)，支付能力與意愿也高于平均水平的客戶(hù)。從資產(chǎn)配置角度來(lái)看，租賃模式的養老地產(chǎn)適合資產(chǎn)管理機構、保險機構等尋求長(cháng)期資產(chǎn)配置的投資者。

　　目前的會(huì )員制模式實(shí)際上是給予入住或者購買(mǎi)老年住宅客戶(hù)享受專(zhuān)有服務(wù)、價(jià)格折扣、異地度假的權利，因客戶(hù)對象不同，會(huì )員權益也大相徑庭。

　　房企結合自身情況以及項目情況選擇的盈利模式不盡相同，大智慧通訊社查閱相關(guān)資料了解到幾個(gè)典型項目的盈利模式。

　　北京房山區竇店鎮的萬(wàn)科"幸福匯"項目采用以銷(xiāo)售為主的盈利模式。該項目于2011年開(kāi)工，占地面積7.19萬(wàn)平方米，建筑面積16.39萬(wàn)平方米，容積率為2。項目分為兩部分，三居戶(hù)型純住宅房源共1226戶(hù)，均價(jià)為12000/平方米。

　　萬(wàn)科2012年年報顯示，"幸福匯"項目總投入為10.12億元。萬(wàn)科集團副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶此前公開(kāi)指出，萬(wàn)科的養老地產(chǎn)產(chǎn)品未來(lái)經(jīng)營(yíng)的兩種形式：嫁接到住宅產(chǎn)品和嫁接到持有型物業(yè)。

　　遠洋地產(chǎn)的"椿萱茂"老年公寓項目，以及由復星集團與美國峰堡投資集團(FortressInvestmentGroup)合資推出的星堡養老社區。這類(lèi)項目大多采用"會(huì )員費月租費/服務(wù)費"的盈利模式。

　　遠洋地產(chǎn)"椿萱茂"項目采用自持經(jīng)營(yíng)，側重后期服務(wù)而非賣(mài)房。大智慧通訊社從"椿萱茂"老年公寓銷(xiāo)售人員獲悉，項目運營(yíng)采用"會(huì )員費入住費"的方式，會(huì )員費為50萬(wàn)元的押金，入住費每月2000元-3500元。項目提供24小時(shí)看護，周邊醫療設施配備齊全。

　　星堡養老社區營(yíng)銷(xiāo)人員對大智慧通訊社表示，星堡養老社區采用"月費全包制"，自理單元每月費用從7000元到4萬(wàn)元不等，服務(wù)內容包括入住費、一日三餐、社區內設醫療診所服務(wù)、公共事業(yè)費和維護費等。

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