隨著(zhù)中國人口老齡化問(wèn)題逐漸加劇，養老問(wèn)題走出了單個(gè)家庭，成為一個(gè)亟待解決的社會(huì )問(wèn)題。這同時(shí)也帶來(lái)無(wú)限商機，養老地產(chǎn)成為眾多開(kāi)發(fā)商眼中的大蛋糕，等待分享。

　　但是，作為一個(gè)新興的行業(yè)，養老地產(chǎn)仍在摸索中前行，離規范化還有很長(cháng)一段路要走。宋衛平曾說(shuō)目前做養老地產(chǎn)并不賺錢(qián)甚至會(huì )略虧。一些高端的養老地產(chǎn)項目賣(mài)得也并不如人意，這一行業(yè)需要破解的難題，目前還不少。

　　現狀一：

　　整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)有待提高

　　據同策咨詢(xún)研究部數據顯示，預計2015年全國城市商業(yè)化養老機構的潛在需求巨大，自理老人床位數174萬(wàn)～185萬(wàn)張左右，需要護理老人床位數30萬(wàn)～32萬(wàn)張左右。按照一個(gè)項目最優(yōu)化床位數為400張計算，未來(lái)二三年市場(chǎng)上將需要至少4500個(gè)養老地產(chǎn)項目的建設。

　　看中這塊大蛋糕的有各種人馬，據中國指數研究院統計數據，目前國內品牌房企中大約有21%已經(jīng)涉足養老地產(chǎn)，平安保險、太平人壽、中國人壽、泰康人壽等多家保險企業(yè)高調"加碼"養老地產(chǎn)，一批項目先后破土動(dòng)工。養老地產(chǎn)被稱(chēng)為國內罕見(jiàn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間全國掀起了"養老地產(chǎn)熱"。

　　杭州房產(chǎn)大佬涉足養老地產(chǎn)從綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]藍庭開(kāi)始，此后又出現了萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]·隨園嘉樹(shù)、紫荊園等項目，以及杭州周邊的綠城烏鎮雅園、綠城·安吉桃花源等，但是都處于"試水"中，產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)模式、管理維護等方面尚不清晰，類(lèi)似于上海親和源等能代表養老地產(chǎn)第一梯隊的項目暫未出現。

　　對于養老地產(chǎn)的前景雖然都抱有期待，但對于目前腳下的進(jìn)程，各方大佬都謹慎地表示剛起步。綠城董事長(cháng)宋衛平稱(chēng)"目前的養老模式太簡(jiǎn)單太粗糙太平面化"；上海親和源是目前國內最大的致力于養老的機構，其副總經(jīng)理王波認為：養老地產(chǎn)總體上處于比較混亂的階段；而萬(wàn)科總裁郁亮直接表示："嚴格意義上說(shuō)，中國現在還沒(méi)有養老地產(chǎn)，還停留在養老產(chǎn)業(yè)階段，距離專(zhuān)門(mén)地產(chǎn)行業(yè)的形成還有很長(cháng)的距離。"

　　綠城集團[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]曾負責養老地產(chǎn)的馮雨峰稱(chēng)，對于養老公寓的盈利模式，大家都在"交學(xué)費"摸索中，比如藍庭項目中設有86套頤養公寓，剛開(kāi)始采用了銷(xiāo)售的方式，定價(jià)略高于當時(shí)的普通住宅價(jià)格。但開(kāi)盤(pán)時(shí)房子銷(xiāo)售不盡如人意。

　　現狀二：

　　市民觀(guān)念尚需轉變

　　曾有一位負責養老項目的業(yè)界人士說(shuō)過(guò)，養老地產(chǎn)在國內面臨的最大敵人，不是市場(chǎng)的不成熟，而是國人居家養老的觀(guān)念。

　　與中國的養老地產(chǎn)同處于起步階段的，還需要有市場(chǎng)化的養老觀(guān)念。和西方國家不同，目前國內大部分老人傾向于在家里養老，不愿意離開(kāi)子女住到養老機構中去。

　　"養老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)不同的是，它一般是子女買(mǎi)給父母住，典型的出資人和使用者不同，再加上其他原因，使得市場(chǎng)接受度弱。"一位業(yè)內人士坦言，"缺少傳統觀(guān)念的支持，養老地產(chǎn)暫時(shí)不具備快速發(fā)展的土壤。"

　　有研究表明，收入越高的家庭對于養老地產(chǎn)的接受度越高。部分開(kāi)發(fā)商以此為突破口，從高端養老地產(chǎn)入手。

　　綠城集團副總經(jīng)理馮雨峰稱(chēng)，養老公寓第一批客戶(hù)往往是企業(yè)老板、退休干部或大學(xué)教授，"他們具備購買(mǎi)的資金，而且思想觀(guān)念相對開(kāi)放，對養老公寓的接受度較高"。而戴德梁行的問(wèn)卷調查結果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，他們是試水養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的首個(gè)目標群體。

　　宋衛平也曾說(shuō)過(guò)："現在我們是從舒適往上做，做高端。做個(gè)五年十年，再從舒適型往下做，做普及。"

　　現狀三：

　　有開(kāi)發(fā)商"掛羊頭賣(mài)狗肉"

　　在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴厲調控的同時(shí)，國家對帶有公益性質(zhì)的養老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開(kāi)發(fā)商趁機鉆政策的漏洞，借發(fā)展養老地產(chǎn)為名，實(shí)則圈地賺錢(qián)。

　　一位開(kāi)發(fā)商爆料，不少房企打著(zhù)養老的旗號圈地，很多項目只是裝一個(gè)養老概念進(jìn)去，成為了開(kāi)發(fā)商的拿地策略。比如北京一棟以養老名義建造的公寓，并沒(méi)有針對老年人銷(xiāo)售，而被開(kāi)發(fā)商以高價(jià)售給白領(lǐng)階層。還有一些保險業(yè)投資的養老地產(chǎn)項目，打著(zhù)養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自"以租代售"獲取利潤，這些都是開(kāi)發(fā)商"掛羊頭賣(mài)狗肉"的行為。

　　杭州也有個(gè)別冠以養老地產(chǎn)名義的項目，銷(xiāo)售對象和居住對象卻不僅是老年人，還有一些投資客，背離了養老地產(chǎn)的初衷，變成了單純的經(jīng)濟行為。

　　同策咨詢(xún)研究總監張宏偉稱(chēng)，在短期內政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對養老地產(chǎn)躍躍欲試，以養老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地，養老地產(chǎn)變成開(kāi)發(fā)商的拿地工具。這會(huì )導致短期內養老床位呈現出快速增長(cháng)的態(tài)勢，但是，實(shí)際上這些養老床位基本上沒(méi)有辦法投入運營(yíng)，仍然處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇之內，而不是養老地產(chǎn)運營(yíng)及服務(wù)。

　　"養老地產(chǎn)之所以存在掛羊頭賣(mài)狗肉的行為，根本上是因為國家沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，而是利用公益劃撥、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國本身就是一個(gè)缺乏規范的市場(chǎng)，而旅游項目一旦打出養老的旗號，更是增添諸多難以規范的地方。"一位養老地產(chǎn)從業(yè)者坦稱(chēng)。

　　今年全國"兩會(huì )"，有代表提出將養老服務(wù)設施建設納入城市建設和土地利用規劃，并將"養老用地"作為單獨的類(lèi)別，在土地價(jià)格、稅費等方面給予優(yōu)惠。但近期具有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的城市并不為多。

　　專(zhuān)門(mén)土地性質(zhì)確定，是養老地產(chǎn)真正規范的基礎。雖然一些在養老地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試的企業(yè)或地方政府也想出了配建、改建等辦法暫時(shí)規避尚無(wú)養老用地的窘境，但養老地產(chǎn)的真正興旺，一定和規范的土地性質(zhì)密不可分。

　　現狀四：

　　難盈利，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)不可持續

　　做養老地產(chǎn)賺不賺錢(qián)？

　　先來(lái)算一筆賬，以綠城·藍庭為例，共有86套養老公寓和30套護理院，而總投入為1.08億元，大約每套成本為93萬(wàn)元，護理院收費最高，但一套房全年收費也僅數萬(wàn)元，如果僅靠收服務(wù)費維持，根本不可能實(shí)現盈利。

　　宋衛平曾公開(kāi)表示養老地產(chǎn)并不賺錢(qián)，甚至會(huì )略虧，并稱(chēng)"做養老項目，得有點(diǎn)理想主義，有點(diǎn)耐心，有些人文關(guān)懷"。

　　綠城遇到的盈利問(wèn)題，也是目前國內絕大多數進(jìn)軍養老地產(chǎn)的企業(yè)遇到的共同問(wèn)題。不盈利壓力下，繼續摸索前進(jìn)？還是稍息立正？

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健表示養老社區若長(cháng)期運轉生存下去，就必須考慮盈利模式，不然是不可持續發(fā)展的短期行為。即使理想主義的宋衛平也坦承"養老地產(chǎn)做慈善概念聽(tīng)起來(lái)不錯，完全可以用貼錢(qián)模式去做?？赡隳茏龆嗑?？你能做多大？你又能為多少人服務(wù)？那樣沒(méi)有可持續性。"

　　一些企業(yè)做了下面這些嘗試。

　　萬(wàn)科做養老地產(chǎn)有兩個(gè)思路。一個(gè)是在大項目中做一個(gè)養老組團，比如良渚文化村里面的隨園嘉樹(shù)；一個(gè)是在年輕住區里面做一幢養老公寓，這種垂直養老方式在北宸之光項目得到體現。目前隨園嘉樹(shù)借助萬(wàn)科在杭州的口碑以及良渚文化村十年配套大成，銷(xiāo)售狀況算是不錯。

　　綠城繼藍庭之后，試驗田轉移到烏鎮雅園項目，600多畝的休閑健康養老主題園區，能容納8000位老人。最大的賣(mài)點(diǎn)是老年大學(xué)，綠城推出了全新的"學(xué)院式養老"模式，企圖通過(guò)這種新模式，吸引越來(lái)越多的老年人入住。

　　上海親和源采取的是只租不售的運營(yíng)模式，會(huì )員制是該公司的一大運營(yíng)特色。據記者了解，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。穩定的客源，增長(cháng)的年費，成為親和源盈利的主要途徑。

　　還有一些開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)輸出管理來(lái)盈利。比如，親和源曾給萬(wàn)科輸出養老管理服務(wù)，而綠城也在和海寧的一個(gè)養老項目合作，試圖管理服務(wù)的輸出，不僅能盈利，而且能另辟"試驗田"，得到經(jīng)驗后服務(wù)自己的項目。

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