各位領(lǐng)導、各位專(zhuān)家，同行的伙伴們，大家上午好。

　　去年的金秋，同樣也是在美麗的宜興召開(kāi)了"第一屆亞太養老論壇"，我們歡聚一堂共同討論了"養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展"。今年一年過(guò)去了，我們又在秋意漸濃的時(shí)刻，共同相聚宜興共同探討這一年的養老產(chǎn)業(yè)方方面面的進(jìn)步。

　　我也分成5個(gè)部分，跟大家分享我們這一年的踐行跟思考。

　　無(wú)錫九如城養老產(chǎn)業(yè)集團的第一個(gè)項目宜興，去年10月份開(kāi)工儀式，今年3月份正式建設，一切建設順利推進(jìn)，預計明年年底進(jìn)入試運行。我們在凱賓斯基吃早飯可以看到我們建設的工地，由于當地政府的大力支持一切建設都相當順利。我們的第二個(gè)，第三個(gè)項目已經(jīng)初步落地，并且進(jìn)入規劃設計階段。同時(shí)我們九如城1.0版的軟件、硬件標準體系已經(jīng)初步完成，在這一年中我們同樣進(jìn)行了養老產(chǎn)業(yè)的許多研究工作，也產(chǎn)生了一些研究成果，今天也要跟大家分享一些。當然，這個(gè)是我個(gè)人之見(jiàn)跟我們研究中心的成果。也希望在交流的過(guò)程當中，得到大家的指點(diǎn)。

　　去年提了一些問(wèn)題，我們今年也不要解釋。從國家層面，得到了很好的回答。去年我講：三大命題?，F在今年一年，從國家最高領(lǐng)導層面到地方各級政府都在討論著(zhù)這些問(wèn)題。我一直在講，我們這一代人是真的很幸運。4年前我們在研究養老產(chǎn)業(yè)的過(guò)程當中，根本沒(méi)有想到這么快中央會(huì )出臺這么多養老產(chǎn)業(yè)的政策。所以我想，我們付出的比得到的要少的多。所以我們要感恩社會(huì )，要感恩這個(gè)時(shí)代；所以我們要更好的做好養老產(chǎn)業(yè)回饋社會(huì )、回饋這個(gè)時(shí)代給我們這么好的機會(huì )。

　　剛剛王輝處長(cháng)和曾主任從國家層面把養老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，包括具體設施的步驟；這些對于我們從事養老產(chǎn)業(yè)的都是很好的消息。

　　[PPT圖我們著(zhù)重在這三方面在今年做了一些研究--關(guān)于養老地產(chǎn)我們做的是什么？關(guān)于盈利模式，我們靠什么盈利？關(guān)于可持續發(fā)展，我們去向何方？]

　　我們現在是做著(zhù)養老地產(chǎn)，規劃著(zhù)養老產(chǎn)業(yè)，夢(mèng)想著(zhù)養老事業(yè)。

　　·養老產(chǎn)業(yè)。

　　剛剛曾主任把"養老產(chǎn)業(yè)"講的相當透，我個(gè)人的理解，可能就是：為老齡提供一些特殊的商品服務(wù)，滿(mǎn)足老年人的一些需求。包括老年人的衣食住行，用、衣、娛等，它是由很多產(chǎn)業(yè)交合在一起綜合型的產(chǎn)業(yè)，也是中國老齡化問(wèn)題產(chǎn)生的一些新興產(chǎn)業(yè)。我想這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)由于中國的人口政策、社會(huì )發(fā)展，所以來(lái)的比較迅猛。面對這么好的產(chǎn)業(yè)，我們從政策層面也得到了國家的一些扶持。作為我們從事這個(gè)行業(yè)的企業(yè)、人，怎么去考慮，怎么來(lái)理解養老產(chǎn)業(yè)？我們在養老產(chǎn)業(yè)當中去做一些什么事情？在沒(méi)有很好研究出，從商業(yè)模式的過(guò)程當中，可能我們需要做一個(gè)綜合發(fā)展的路子。

　　看我們企業(yè)的一些發(fā)展規劃，到底是進(jìn)入產(chǎn)業(yè)當中的哪一個(gè)部分？

　　·養老地產(chǎn)。

　　為老人提供建筑設施。如：醫療看護、交通線(xiàn)路、配套設施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區活動(dòng)的廣泛性--在娛樂(lè )、學(xué)習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

　　我們講的"房子"不是按照常規想象中的一般性的住宅，要完全按照老人的需求跟功能進(jìn)行設計跟修建，這些才會(huì )給老人生活、養老養生帶來(lái)相當多的便利之處。我們的采光性，由于視覺(jué)的問(wèn)題，需要陽(yáng)光的問(wèn)題；由于行動(dòng)不便需要輪椅，我們的門(mén)、走道都有不同的需求，所以我們可能需要針對老年人的需求制定老年住宅，滿(mǎn)足老年生活的一些功能性的要求。我想老年地產(chǎn)有各種消費者的專(zhuān)業(yè)性、特殊性和社區活動(dòng)的廣泛性，要提供一些交流和構建的平臺，讓老年人住在這個(gè)社區當中更加和諧的生活。

　　養老地產(chǎn)也是一種復合地產(chǎn)。怎么去把養老需求功能跟房地產(chǎn)相結合？[PPT圖下面這兩張圖是萬(wàn)科"良渚隨園嘉樹(shù)"，它就將養老住宅加地產(chǎn)的功能很好的體現了出來(lái)。我想這是給我們老人創(chuàng )造有價(jià)值的生活居住空間所需要的一種特殊產(chǎn)品，所以我們的養老地產(chǎn)歸根到底是"養老+地產(chǎn)"。]

　　接下來(lái)跟大家交流的是"盈利模式"。

　　我們到底靠什么來(lái)盈利？我們的養老地產(chǎn)一個(gè)是地產(chǎn)的本體；第二個(gè)是養老服務(wù)；第三個(gè)是延伸產(chǎn)品。如果沒(méi)有養老服務(wù)，只有"地產(chǎn)"這一塊，沒(méi)有養老產(chǎn)業(yè)的支撐，歸根到底它還是住宅項目，我們稱(chēng)之為叫"產(chǎn)業(yè)空心化"。如果去"地產(chǎn)"功能，就是一個(gè)養老院、敬老院，這個(gè)養老院、敬老院就根本沒(méi)法快速的復制，形成規?；?jīng)營(yíng)。目前在中國只有政府補貼的養老院、敬老院才能存活下來(lái)。大家看一看，目前國內有沒(méi)有大型的、連鎖的、民營(yíng)的養老機構？沒(méi)有。當然，市場(chǎng)還沒(méi)有允許這么來(lái)做。我主要是講，政策還沒(méi)有支持到位。第二個(gè)方面，養老院的盈利空間沒(méi)辦法支撐。兩天前的CCTV-2放到：北京的老人要等3-5年去排隊。排隊的是什么？國有的。國有的是什么？是政府貼錢(qián)的。民營(yíng)的呢？有空床位。是不是民營(yíng)的不好？也不是。關(guān)鍵在于它的盈利空間沒(méi)辦法來(lái)提升他的服務(wù)質(zhì)量，也就是說(shuō)他的收費跟服務(wù)是脫節的。再一個(gè)，沒(méi)有有生命力的載體，一個(gè)無(wú)法有盈利能力的組織，終將是無(wú)法存活下去。我三區到楊村文化村，他們的主管告訴我一個(gè)道理。他說(shuō)："我們有一個(gè)好爸爸。"臺塑[音]集團在支撐。我們對于養老機構來(lái)講，它最核心的價(jià)值不是房子，而是你的服務(wù)和管理。

　　我們所提倡的肯定是他的服務(wù)和管理。你用什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)塑造你的核心能力、核心競爭力，我想可能就是在你養老服務(wù)中的某一項。比如：你有癌癥患者的后期康復，智障老人的康復或者是健康老人的旅游業(yè)，候鳥(niǎo)式的管理?？赡苣骋豁椖闾峁┑墓δ芊?wù)是最突出的，那就是你的一個(gè)核心能力的締造。再就是你的管理，你的流程管理、時(shí)間管理、成本控制、組建團的能力，這些管理跟服務(wù)相加以后，才真正成為你的核心競爭能力。這個(gè)競爭能力，是其它沒(méi)有辦法去復制的。你只有掌握了這些突出的核心競爭能力，你才有生命力，你才有能力去快速的拷貝和復制。這些東西掀起的建設，必須要靠強大的資金投入，如果是一個(gè)養老院靠自己收費是沒(méi)辦法建立起這些的。所以我認為，前期還是要靠地產(chǎn)盈利來(lái)保證養老設施的運營(yíng)。

　　這就是我的一個(gè)個(gè)人認為。

　　當然，我們也要考慮可持續發(fā)展。在這個(gè)當中就要講到你的盈利模式。讓顧客掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品和你的服務(wù)，他認為你的產(chǎn)品和服務(wù)是適合他訴求的價(jià)值和要求。我們怎么把你的收費跟服務(wù)相結合？那就是我們要思考的問(wèn)題。當然，商業(yè)模式當中涵蓋著(zhù)盈利模式、組織模式、投資架構價(jià)值鏈、核心競爭能力。我想這應該作為每一個(gè)養老企業(yè)，都必須去考慮的一些問(wèn)題。我們未來(lái)的戰略，我們在規劃建設運行過(guò)程當中，也得到了很多專(zhuān)家的指導，我們也聘請了很多咨詢(xún)團隊來(lái)幫助我們。當然，我們還有一些戰略。九如城目前的近期戰略是"長(cháng)三角快速的布點(diǎn)，滿(mǎn)足這么一個(gè)經(jīng)濟發(fā)達地區的需求"，當然我們還有其它的城市包括：候鳥(niǎo)養老跟度假、休閑旅游相結合的發(fā)展戰略。

　　養老地產(chǎn)可持續發(fā)展的問(wèn)題，實(shí)際上是養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和服務(wù)的頂層設計。我講的"頂層設計"不是常規中央講的"頂層設計"，我是講"養老產(chǎn)業(yè)"、"養老企業(yè)"的頂層設計，用系統人的方法全方位、各層次、各要素統籌規劃，以集中有效的資源快速、高效實(shí)現目標。這就是我們養老產(chǎn)業(yè)一定要考慮好自身自由資源的配置，執行團隊，外面的協(xié)調組織，包括：設施的載體。我認為我們行業(yè)當中的頂層設計，應該考慮這些東西。

　　·可持續發(fā)展必須盈利。

　　我們的管理之父德魯克曾經(jīng)說(shuō)過(guò)："沒(méi)有盈利就沒(méi)有持續。"養老產(chǎn)業(yè)的利潤從何而來(lái)？我認為第一層面還是從政府的政治層面來(lái)保障。當然，社會(huì )層面，社會(huì )層面是解決社會(huì )養老的理念問(wèn)題。特別是在中國，還是有很多家庭不愿意把老人送到養老機構去進(jìn)行養老養生，認為這是一種"不孝"的行為。更需要社會(huì )來(lái)改變這樣的一個(gè)養老理念，當然我們的從業(yè)人員也要有愛(ài)心，要盡責，做好每一件事情來(lái)提升你的服務(wù)水平。你只有這樣去做，社會(huì )才會(huì )認可。剛剛曾主任講，就業(yè)人員不愿意進(jìn)到養老產(chǎn)業(yè)。為什么？社會(huì )不認可。哦，你在一個(gè)養老院工作。當然，從企業(yè)角度講，我可以把最優(yōu)秀的人才吸引進(jìn)來(lái)，給予最優(yōu)秀的待遇。我們有這么大的優(yōu)秀待遇，人招進(jìn)來(lái)了能不能平衡？回過(guò)頭來(lái)，還是盈利。所以最終的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就是投資者的心態(tài)。養老地產(chǎn)的盈利的的確確不容易，我們講："要經(jīng)濟實(shí)力強，短時(shí)間內要注入很多的資金，要有較強的資金周轉能力。"如果沒(méi)有國家強大的金融支持、政策支持，再大經(jīng)濟實(shí)力的企業(yè)都沒(méi)法承擔這么龐大的市場(chǎng)需求。所以未來(lái)產(chǎn)業(yè)支持當中，最關(guān)鍵的是政府的金融政策支持。剛剛曾主任也講到："國家開(kāi)發(fā)銀行跟民政部在探討相關(guān)的一些金融政策的支持。"有討論、有探討比沒(méi)有要好，既然中央有這樣的一個(gè)政策，我想為時(shí)不會(huì )太晚。所以我們也希望有更好、更實(shí)在的政策落到地，落到我們這些項目的身上。

　　沒(méi)有短期回報的目標，這是投資心態(tài)的描述。并且，你還要熟悉老年人居住的要求。你怎么樣去研究市場(chǎng)客戶(hù)的群體，把市場(chǎng)客戶(hù)的群體定位好以后，針對這些客戶(hù)群來(lái)研究所需要的一些產(chǎn)品。預計這些客戶(hù)的變化，像我們講的"九如城綜合體"，也在講終生住宅。健康老人進(jìn)入到我這個(gè)綜合體以后，我可以讓你在區域當中內移動(dòng)，不讓你搬家，因為老人最怕搬家。那么我預先就要設計好客戶(hù)變化的一些需求，將這些設施在你的住區當中。當然，也要引導社會(huì )正向的一些需求理念。我們到什么時(shí)候能夠真正達到曾主任剛才講到的"3萬(wàn)億、7萬(wàn)億？"我們要共同去倡導這種消費需求，引導這種消費需求。只有這種巨大的消費市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)我們這個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。沒(méi)有市場(chǎng)，再牛逼的企業(yè)都做不好；但是有市場(chǎng)，也不見(jiàn)得每個(gè)企業(yè)都做的好。這就需要我們共同的努力，來(lái)解決這一系列的問(wèn)題。

　　剛才也講了很多這樣的模式，我們也是跟大家分享了一下有關(guān)社會(huì )企業(yè)。在未來(lái)社會(huì )發(fā)展到一定程度的時(shí)候，我認為現在的現代企業(yè)必將成為社會(huì )企業(yè)。這也是企業(yè)走到最高境界的一個(gè)終極目標。

　　下午演講的一個(gè)HERITAGE就是這樣的一個(gè)企業(yè)，我想未來(lái)的社會(huì )企業(yè)也是我們養老行業(yè)當中的一個(gè)終極目標。這個(gè)也是養老事業(yè)當中的一個(gè)夢(mèng)想，也并不是代表所有企業(yè)的一些想法，更代表不了行業(yè)。我們正需要往這個(gè)方向去探索，也就是跟社會(huì )、跟商業(yè)要能夠共同平衡的一種企業(yè)模式。

　　我們養老事業(yè)在形態(tài)上真的有很多具有明顯社會(huì )企業(yè)的特征，所以在這邊也多講幾點(diǎn)。社會(huì )企業(yè)就是用商業(yè)手段，實(shí)現社會(huì )目的。這個(gè)里面講到"社會(huì )企業(yè)"又不得不提起中國所謂叫"非盈利性組織"，這個(gè)叫法的的確確跟現在講的"社會(huì )企業(yè)"不是很全面、也不是很清晰。其實(shí)"社會(huì )企業(yè)"就是投資者不從投資體當中獲取回報。其他所有的手段都是一樣的，管理手段、經(jīng)營(yíng)目標都是一樣的。臺灣有四大民間宗教組織：福光、法鼓[音]、慈濟跟中臺[音]。

　　我認為我們完全有這個(gè)目標跟方向朝社會(huì )企業(yè)的方向去努力。社會(huì )企業(yè)也不是講不賺錢(qián)，我們應該是叫"不能沖著(zhù)盈利去"，但是我們一定要賺錢(qián)，只有賺錢(qián)以后才能去維持我們的養老事業(yè)。

　　第三部分我就快一點(diǎn)，講國內外的一些養老地產(chǎn)的模式。

　　國內的必須要考慮到未來(lái)市場(chǎng)上給我們帶來(lái)什么樣的機會(huì )，完全取決于現代企業(yè)所采用的模式。國外的一些收費標準，包括：保證金、生活費。我們也經(jīng)常到國外去看，也看到很多許許多多的收費內容。包括：養老機構的服務(wù)內容。不管是哪一種形式，靠這些形式和這些服務(wù)能不能盈利？回答肯定是"沒(méi)辦法有的。"國外靠什么來(lái)發(fā)展養老產(chǎn)業(yè)的？其實(shí)剛剛前面領(lǐng)導有講到"未來(lái)產(chǎn)業(yè)政策"的時(shí)候都已經(jīng)講到了，這些政策在國外都已經(jīng)早就實(shí)施了。健全的保險制度，靈活的投資機構，資產(chǎn)證券化。我們的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，到目前還沒(méi)走；包括：專(zhuān)門(mén)的養老基金。

　　剛剛曾主任講到，國家開(kāi)發(fā)銀行給我們的利息不超過(guò)7%。在現在的中國市場(chǎng)比較低，但是國外卻只有2%、3%，超低的利息，因為養老產(chǎn)業(yè)沒(méi)辦法承擔像其它的房地產(chǎn)企業(yè)承擔的10%的利息，它根本沒(méi)有辦法承擔。

　　我們這么多年的學(xué)習過(guò)程當中，也利用了很多國外機構幫助我們做了一些咨詢(xún)報告，我們也通過(guò)很多實(shí)地考察進(jìn)行分析、解讀?？偨Y出有6個(gè)方面的心得，這也是我今天跟大家分享的主要內容。

　　1.共同出資成立運營(yíng)機構。

　　2.強調地產(chǎn)投資功能。

　　3.終生服務(wù)是前提。

　　4.連鎖化經(jīng)營(yíng)，是養老地產(chǎn)自方向。

　　5.自行組建運營(yíng)團隊是優(yōu)勢。

　　6.養老服務(wù)大多還是第三方評定，服務(wù)空間非常大。

　　假如你是投資商，你在國內能不能找到可以信賴(lài)的運營(yíng)商？你可以說(shuō)：我找國外的。好，國外的運營(yíng)機構了解中國人的生活狀況，以及中國老人的生活需求嗎？會(huì )水土不服。假如你是運營(yíng)商，你自己都沒(méi)有物業(yè)在運行，你用什么讓人家信任你？沒(méi)有團隊的運營(yíng)商叫運營(yíng)商嗎？所以，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，必須統籌兼顧，但是未來(lái)一定會(huì )細分市場(chǎng)。中國市場(chǎng)經(jīng)濟分幾步走，我們養老產(chǎn)業(yè)、養老服務(wù)體系必須要經(jīng)過(guò)各種階段。

　　當然，這是我一家之言，如果有什么不妥或者不當之處，會(huì )后大家多做交流。

　　·養老綜合體盈利模式。

　　我來(lái)說(shuō)一下，我們養老綜合體的盈利模式：

　　(一)九如城養老綜合體的幾個(gè)內涵。

　　1.是養老綜合的體，而不是養老的綜合體。

　　2.九如城集團獨立擁有的地產(chǎn)品牌，國內首創(chuàng )。

　　3.時(shí)代生活模式--老齡化時(shí)代的必然選擇。

　　4.終生鄰里關(guān)系的典范。

　　5.完整持續的幸福模式，養老配套齊全。

　　6.全面詮釋現代養老的含義--養生。

　　7.現代休閑慢生活的地產(chǎn)形式。

　　8.是居家、社區和機構養老的綜合地產(chǎn)模式。

　　我們在座的各位都是先行者，社會(huì )應該給予我們更多的鼓勵才對。但是社會(huì )還沒(méi)有認識到這一點(diǎn)，那我們就自己給自己鼓勵，去做這樣的養老事業(yè)，這個(gè)事業(yè)的確很偉大。我們問(wèn)心無(wú)愧去做這樣的事業(yè)，為社會(huì )解決問(wèn)題。每家都有老人，每個(gè)人都會(huì )老，這么偉大的事情落在我們肩上，我認為我們是偉大的。

　　(二)養老綜合體規劃比例。

　　我們第一期工程是醫療護理，醫院、護理、體檢再加培訓跟研究，預計是10萬(wàn)平方米，預計明年年底要投入使用。

　　(三)養老綜合體的服務(wù)。

　　(四)養老綜合體的選址綜合要求。

　　要看當地的經(jīng)濟水平，自然環(huán)境。自然環(huán)境當中，重點(diǎn)就是講"空氣"和"水"。我選擇宜興，也是學(xué)著(zhù)蘇東坡；因為我也是宜興人。蘇東坡當年是49歲，但是我是比49歲稍微多一點(diǎn)點(diǎn)選擇宜興做我的養老事業(yè)。

　　(五)養老綜合體收入構成。

　　·養老地產(chǎn)的可持續發(fā)展道路。

　　養老綜合體是達成公益性和盈利性平衡的理想模式，也是未來(lái)走向社會(huì )企業(yè)的必經(jīng)之路。我們在居家養老方面可能要解決居家養老社會(huì )化的問(wèn)題，核心就是"居家"。完成這樣的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，我們需要很多社會(huì )資源來(lái)提供這樣的一個(gè)解決模式。我們未來(lái)六大發(fā)展趨勢也能夠解決居家養老的一些問(wèn)題，特別是科技化，利用科技的一些手段，搭建未來(lái)居家服務(wù)的養老體系。規?；?，因為未來(lái)老齡社會(huì )的快速到來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)太大，所以我們一定要有規?；?。功能豐富化，是要有養老，要有其它的休閑與一體；我們社區服務(wù)的專(zhuān)業(yè)也都要結合在一起。當然你還要引進(jìn)人才，未來(lái)的運營(yíng)跟服務(wù)人才肯定是關(guān)鍵。

　　總結：養老地產(chǎn)是公益性跟盈利性并存的產(chǎn)業(yè)，養老綜合體是達成二者平衡的理想模式。前期主要還是靠地產(chǎn)盈利，來(lái)保證養老服務(wù)的運行，而不能本末倒置。完成可持續發(fā)展必須在各個(gè)方面努力，最核心的就是要有自己的運營(yíng)團隊。

　　我們九如城就是養老運行和養老開(kāi)發(fā)一體的綜合型企業(yè)。

　　九如城："大家之城，大家之家。"

　　謝謝大家！
 
      北京山合水易規劃設計院
      網(wǎng)址：http://weightlossdietary.com/ 
      地址：北京市海淀區花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數字電視產(chǎn)業(yè)園區內）
      電話(huà)：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.org