自10月1日起，歷經(jīng)30年醞釀，三次審議，備受關(guān)注的《中華人民共和國旅游法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《旅游法》）開(kāi)始正式實(shí)施。

　　《旅游法》自1982年開(kāi)始起草，最終于今年4月召開(kāi)的第十二屆全國人大常委會(huì )第二次會(huì )議上表決通過(guò)，全法共計10章，112條。其中對旅游者、旅游經(jīng)營(yíng)、旅游服務(wù)合同、旅游資源等做了詳細規定。對此有業(yè)內人士評論稱(chēng)，此次出臺的《旅游法》很好地解決了旅游市場(chǎng)規則缺位的問(wèn)題，傳統旅游行業(yè)魚(yú)龍混雜、無(wú)法可依的局面有望得到改善，整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌。此外，《旅游法》也必將給與旅游資源密切關(guān)聯(lián)的旅游地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)觸動(dòng)。

　　旅游地產(chǎn)野蠻生長(cháng)路將結束

　　過(guò)去十年間，中國旅游地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長(cháng)狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敏銳嗅出中國休閑度假時(shí)代到來(lái)后帶來(lái)的商機，引發(fā)了一場(chǎng)大規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。

　　2009年，國務(wù)院相繼提出把旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟戰略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游發(fā)展規劃，自此圍繞旅游度假、生態(tài)養生養老需求的旅游地產(chǎn)更成為了開(kāi)發(fā)商追捧的投資熱點(diǎn)，加之國家對商品住宅市場(chǎng)的嚴格調控，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭進(jìn)入白熱化階段。

　　據不完全統計，2012年中國旅游地產(chǎn)投資總額破萬(wàn)億元，旅游度假地產(chǎn)項目超過(guò)3000個(gè)。在萬(wàn)科、華僑城、中信、華潤、海航、萬(wàn)達、恒大、龍湖、中坤等房地產(chǎn)行業(yè)排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　然而，面對中國式休閑度假旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展，國內旅游行業(yè)準備不足，甚至出現了產(chǎn)業(yè)研究嚴重落后于市場(chǎng)的現象。由于缺少來(lái)自旅游行業(yè)的專(zhuān)業(yè)指導，地方政府和開(kāi)發(fā)商在此類(lèi)旅游項目的市場(chǎng)定位、整體規劃、功能配套、項目建設、商業(yè)模式制定和運營(yíng)管理等環(huán)節上，普遍存在嚴重缺陷。

　　長(cháng)期大規模"跑馬圈地"，使得旅游地產(chǎn)呈現畸形發(fā)展態(tài)勢，嚴重滯銷(xiāo)下空置率普遍達到70%以上。對此復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民(博客,微博)公開(kāi)表示，旅游地產(chǎn)和溫州民間投資一樣，最后大半都會(huì )死去。

　　《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發(fā)展規劃應當包含對旅游資源的保護，應當與土地、城鄉建設、環(huán)境以及人文等資源的保護和利用規劃相銜接。這意味著(zhù)旅游資源將變得更加稀缺，旅游地產(chǎn)必須告別過(guò)去野蠻生長(cháng)的模式，更多考慮對自然資源的合理開(kāi)發(fā)與利用。

　　鑒于過(guò)去地方政府把旅游地產(chǎn)作為吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)而帶動(dòng)一方經(jīng)濟的做法，此次《旅游法》的出臺使開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)名義拿地的優(yōu)勢變得蕩然無(wú)存，這在一定程度上削減了開(kāi)發(fā)商低價(jià)圈地的熱情?！堵糜畏ā穼ν恋?、城鄉建設、環(huán)境及人文資源規劃相銜接的要求，也會(huì )促使旅游地產(chǎn)規劃回歸理性，有望改善旅游地產(chǎn)產(chǎn)品單一、缺少配套、地域偏遠的尷尬境地。

　　亦有地產(chǎn)專(zhuān)家指出，《旅游法》對旅游資源開(kāi)發(fā)、規劃、避免重復建設等都做出了明確規定，旅游資源變得更加稀缺，這意味著(zhù)旅游地產(chǎn)行業(yè)必須結束以往野蠻成長(cháng)模式。

　　旅游發(fā)展規劃旅游地產(chǎn)迎來(lái)新時(shí)代

　　記者通過(guò)多方采訪(fǎng)了解到，在"十二五"期間，各級政府將重點(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)也將由過(guò)去的單打獨斗，變身為支柱性產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)。各級政府將通過(guò)行業(yè)融合共同帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　此外，廣大地產(chǎn)商也已深刻意識到旅游地產(chǎn)市場(chǎng)格局的改變。今典集團董事長(cháng)張寶全表示，他已明顯感覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的巨大變化，中國經(jīng)濟目前正處于下行軌道，中國房地產(chǎn)業(yè)很快就要被打回原型。

　　但開(kāi)發(fā)商也在積極尋求破解旅游地產(chǎn)演變?yōu)?quot;沉默資產(chǎn)"的突圍之路，《旅游法》的及時(shí)出臺，恰恰對這一思潮的崛起起到了推動(dòng)作用。比如《旅游法》中對"低團費"、"零付團費"的打擊或將促進(jìn)旅游地產(chǎn)行業(yè)戰略轉型的升級。

　　由于《旅游法》中嚴格規定取消"購物"、"自費"項目，各旅行社團費項目?jì)r(jià)格一路攀升，這在一定程度上促進(jìn)了散客數量的增加。

　　中國社科院旅游研究中心秘書(shū)長(cháng)金準在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，散客、自駕行在當地停留的時(shí)間通常會(huì )更長(cháng)，這有助于盤(pán)活當地旅游地產(chǎn)的發(fā)展。但如果一方旅游業(yè)單純依靠旅行社來(lái)帶動(dòng)，那么此地的土地價(jià)值增值將很有限。雖然各地過(guò)多依賴(lài)旅行社會(huì )帶來(lái)一定的人氣，但缺少旅游產(chǎn)業(yè)鏈終將減慢當地旅游地產(chǎn)升值的速度。

　　金準建議旅游地產(chǎn)商及時(shí)改變思路，盡快推出差異化服務(wù)內容，并根據自由行慢游客戶(hù)的需求制定相關(guān)配套產(chǎn)品。

　　中房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)蔡云也表示，精細化將成為旅游地產(chǎn)的大勢所趨，"由于旅游資源的稀缺，以往造成過(guò)度浪費的粗放型開(kāi)發(fā)模式將被市場(chǎng)摒棄，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將更加珍惜自然資源，他們會(huì )通過(guò)自身的精耕細作，使整個(gè)行業(yè)走上持續、穩定、健康的發(fā)展之路。"

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