旅游地產(chǎn)規劃涉及到了政府、投資商與區域百姓的利益。

　　從政府角度來(lái)看，旅游地產(chǎn)是城市形象區和城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載區，是展示城市吸納力和中高消費群體多次往返效率的一個(gè)重要要素，具有投資大回收期長(cháng)的特點(diǎn)，所以政府會(huì )為其發(fā)展配套相應的財稅和土地政策。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度，旅游地產(chǎn)是企業(yè)突破城市地產(chǎn)高成本快回收的運營(yíng)模式之外的平衡出售持有物業(yè)關(guān)系的新型商業(yè)模式（除城市綜合體之外）。同時(shí)介入旅游地產(chǎn)是為了通過(guò)低成本的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但同時(shí)也需要承擔一定的社會(huì )功能和運營(yíng)壓力。

　　從百姓的消費者角度來(lái)看，旅游地產(chǎn)是城市化大躍進(jìn)時(shí)代，人類(lèi)內心想要回歸的一種生活方式，一種能把休閑引入生活的地產(chǎn)存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高爾夫、溫泉、運動(dòng)場(chǎng)、休閑餐飲街等設施。那里有更多的綠色、更多的運動(dòng)場(chǎng)、更多的開(kāi)放空間、更多的參與項目。旅游地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)就是城市功能的一種必然延伸，是傳統開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈延伸的重要方向，是國人消費力增強、生活休閑化的一種物質(zhì)表現形式。

　　面對三種利益需求，我根據旅游地產(chǎn)的規劃顧問(wèn)實(shí)踐與多方面的研究，提出旅游地產(chǎn)規劃過(guò)程中的顧問(wèn)"四書(shū)五經(jīng)"。

　　四書(shū)：主要是指旅游地產(chǎn)規劃的系統創(chuàng )意：

　　書(shū)一：旅游地產(chǎn)項目咨詢(xún)報告：一般是解決旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，基于市場(chǎng)角度考慮的項目定位、產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式、商業(yè)模式等問(wèn)題。

　　書(shū)二：旅游地產(chǎn)項目概念性規劃：涉及指導下步規劃，會(huì )連帶一個(gè)概念性規劃實(shí)現定位與落地的銜接。

　　書(shū)三：旅游地產(chǎn)項目可行性研究報告：一是由開(kāi)發(fā)商取地前企業(yè)內部的決策需要而產(chǎn)生的項目決策咨詢(xún)報告，主要通過(guò)定位（總體概念定位、市場(chǎng)定位）、土地現狀分析（確定紅線(xiàn)、現狀指標描述--土地性質(zhì)、居民、地面附著(zhù)物、可利用或保護的資源情況等）、空間建議（對現狀土地和資源梳理后的空間布局建議）、項目時(shí)序（概念性項目和開(kāi)發(fā)時(shí)序建議）、綜合測算（得出總體投資額度和產(chǎn)出時(shí)序）、運營(yíng)策略（為項目整體開(kāi)展和實(shí)施，從經(jīng)營(yíng)的角度提出后期管理和運營(yíng)的建議）。二是開(kāi)發(fā)商內部已經(jīng)決定要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)始與政府進(jìn)行商討項目思路而產(chǎn)生的項目可行性研究報告，此成果主要是以效果圖的形式展示開(kāi)發(fā)商對項目的一種構想，同時(shí)配上定位、項目和土地指標方案等。

　　書(shū)四：旅游地產(chǎn)項目中單體項目的策劃與初步設計。開(kāi)始從市場(chǎng)的角度尋求準確的項目發(fā)展定位和方向，以及系統的策劃產(chǎn)品，創(chuàng )意開(kāi)發(fā)模式和商業(yè)模式，得出經(jīng)濟技術(shù)指標和投資估算，指導用于土地報批和項目立項的系列規劃。專(zhuān)家的"智慧+品德"，之所以這樣強調，主要是因為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢(xún)是涉及多專(zhuān)業(yè)學(xué)科、多政策集成、多途徑集合的復合成果體現，專(zhuān)家的智慧結晶是項目能否成功的基礎和基點(diǎn)，但是，開(kāi)發(fā)區域范圍內各種資源的綜合利用與價(jià)值最大化體現是核心的要求，那就需要規劃設計的專(zhuān)家團隊要站在區域發(fā)展的戰略高度來(lái)進(jìn)行取舍和放大，重點(diǎn)處理好旅游產(chǎn)品打造、現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)融合、地產(chǎn)形態(tài)多元、城市城鎮空間組合的難點(diǎn)問(wèn)題。既要保證綜合資源有效利用，又要保證避免同質(zhì)化，更要避免簡(jiǎn)單抄襲或者復制雷同的項目成果；

　　旅游地產(chǎn)投資主體介入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在專(zhuān)業(yè)團隊提供咨詢(xún)服務(wù)外，自身需要對旅游地產(chǎn)有所認識，以增強對旅游地產(chǎn)項目的判斷力和決策力。比如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對國家的政策進(jìn)行研究，通過(guò)對區域發(fā)展政策的研究，明確國家大的區域發(fā)展走向和國家支持的重點(diǎn)區域，從而進(jìn)行投資方向的初步選擇。對土地的升值渠道預測，開(kāi)發(fā)商自身必須對未來(lái)投資土地的升值空間和渠道。初步了解旅游與地產(chǎn)的切割模式和常規分配比例。搞清楚土地流轉方式，考慮土地上面所涉及的三農問(wèn)題，即如何解決農民的生活方式和生存方式，從而是實(shí)現和諧、共同發(fā)展，該點(diǎn)是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須解決的根本問(wèn)題。對度假旅游產(chǎn)品和旅游吸引物的理解；比如非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對于非地產(chǎn)類(lèi)的開(kāi)發(fā)商，如制造業(yè)、傳媒業(yè)等投資主體，首先必須把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的功課補起來(lái)。引入房地產(chǎn)行業(yè)資深人才。研究房地產(chǎn)政策，法律法規。房地產(chǎn)項目開(kāi)工建設報批取證。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；市場(chǎng)購買(mǎi)力的研究。房地產(chǎn)的物業(yè)分類(lèi)和配比。銷(xiāo)售通道的建立。對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了一定的認識后，還需要對上面第一部分談到的要素有所了解。

　　旅游地產(chǎn)綜合體的出現是城市旅游地產(chǎn)經(jīng)濟、社會(huì )、技術(shù)形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它既是城市旅游地產(chǎn)的產(chǎn)物，也是當今社會(huì )、政治、經(jīng)濟的發(fā)展對旅游地產(chǎn)業(yè)提出的新要求。當然，具體旅游地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)通常是市場(chǎng)行為，它的成功與否取決于綜合體與旅游地產(chǎn)的多方面關(guān)系和自身的開(kāi)發(fā)水平，如區位、地價(jià)、商圈、交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和消費能力等，以及在此基礎上對綜合體的定位、功能匹配、空間組織、形象特色等眾多因素，應該說(shuō)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險。另一方面，由于旅游地產(chǎn)綜合體對周邊城市旅游地產(chǎn)發(fā)展和布局等方面有較大影響，因此周邊城市旅游地產(chǎn)也將承擔旅游地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的收益或風(fēng)險，這就需要旅游地產(chǎn)規劃對其總量、布局、規模、功能、開(kāi)發(fā)強度和產(chǎn)品形象等方面進(jìn)行適度調控。

　　為此，特別對旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該熟知和熟悉的有關(guān)方面提出建議，為方便闡述，以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該懂得的"旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五經(jīng)"來(lái)做全面表述。

　　一經(jīng)：政治政策。旅游地產(chǎn)業(yè)是當今世界經(jīng)濟發(fā)展最快,前景最廣闊的新型產(chǎn)業(yè)之一，它所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益早已有目共睹。旅游地產(chǎn)業(yè)作為各國國民經(jīng)濟的重要組成部分和新的增長(cháng)點(diǎn)，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著(zhù)其它產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。為此各國政府在發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)方面，發(fā)揮財政職能作用,加大財政參與力度,增加對旅游地產(chǎn)業(yè)的投入，紛紛制訂了相關(guān)的積極財政政策以加快旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　二經(jīng)：經(jīng)濟收益。進(jìn)入21世紀消費已經(jīng)成為一種公認的產(chǎn)業(yè)。消費成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)是新生事物，在過(guò)去競爭往往存在生產(chǎn)領(lǐng)域和銷(xiāo)售領(lǐng)域，但當今，這兩個(gè)領(lǐng)域的競爭已達到白熱化程度，在這種情況下，消費市場(chǎng)順應崛起，成為一個(gè)新的競爭領(lǐng)域。旅游地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)興盛產(chǎn)業(yè)正逐漸成為消費市場(chǎng)的主角，而在爭奪世界旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈較量中，旅游地產(chǎn)綜合體最終勝出，并成為消費市場(chǎng)的主要競爭主體。"公共利益+居民利益+企業(yè)利益"，利益的均衡體現和客觀(guān)界定是旅游地產(chǎn)項目能不能順利推進(jìn)的制約條件，因為旅游地產(chǎn)項目一般選擇在遠離城市的生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)范圍，而這種環(huán)境中的資源通常有兩種權屬，包括國家與集體所有的公共資源和居民個(gè)人所有的權屬資源，如何平衡包括國家集體、居民個(gè)人、開(kāi)發(fā)商三者利益關(guān)系就是旅游地產(chǎn)項目能不能順利開(kāi)發(fā)的制約條件。在這種前置條件下，就要認真的處理好公共服務(wù)空間的規劃設計、居民生活方式與生存方式的方案落實(shí)、生態(tài)環(huán)境的保留和綜合利用、分期開(kāi)發(fā)的投入產(chǎn)出經(jīng)濟平衡等等；

　　三經(jīng)：社會(huì )條件。旅游地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)與建設順應了世界對和諧世界、和諧社會(huì )、和諧經(jīng)濟的時(shí)代要求。和諧社會(huì )是一個(gè)充滿(mǎn)創(chuàng )造活力的社會(huì )，是各方面利益關(guān)系不斷得到有效協(xié)調的社會(huì )，是社會(huì )管理體制不斷創(chuàng )新和健全的社會(huì )，是穩定有序的社會(huì )。它既包括人和人、人與社會(huì )之間的和諧，也包括人和自然之間的和諧；既包括各個(gè)階層之間的和諧，也包括各個(gè)社會(huì )利益群體、利益集團之間的和諧；既包括政治、經(jīng)濟、文化各個(gè)子系統之間的和諧發(fā)展，也包括各個(gè)子系統內部的和諧發(fā)展；既包括中央和地方關(guān)系的和諧，也包括各個(gè)部門(mén)之間的和諧。旅游地產(chǎn)業(yè)是當今世界上發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)，也是當今世界上最具影響的產(chǎn)業(yè)鏈，在構建和諧社會(huì )中有著(zhù)重要的作用。它對縮小地區間與城鄉間的經(jīng)濟差距、增進(jìn)國際間和地區間的交流、促進(jìn)就業(yè)、豐富人民群眾的文化生活、提高增強人民體質(zhì)、強化民族素質(zhì)、凝聚民心、增強愛(ài)國主義意識等都有著(zhù)獨特功能。要合理規劃旅游地產(chǎn)綜合體的功能分區和具體地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等規劃指標。同時(shí)，以市場(chǎng)為導向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，接軌旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　四經(jīng)：土地設施。供地問(wèn)題是綜合體建設的核心問(wèn)題。在旅游地產(chǎn)綜合體建設過(guò)程中，應優(yōu)先安排旅游地產(chǎn)綜合體土地指標。根據城市旅游地產(chǎn)規劃和地塊規劃具體用途、業(yè)態(tài)、建設周期等不同條件，采取有針對性地土地出讓方式，實(shí)行帶設計方案出讓、地鐵上蓋物業(yè)與配套設施捆綁出讓等模式。對于項目擬建范圍內有基本農田的，要做好調整工作，為旅游地產(chǎn)綜合體建設拓展用地空間。旅游地產(chǎn)綜合體建設離不開(kāi)基礎設施的改善，在道路交通、信息服務(wù)、餐飲住宿、金融商業(yè)等各個(gè)方面需要進(jìn)行大力完善，以適應旅游地產(chǎn)綜合體發(fā)展需求。

　　五經(jīng)：保證保障。政府要積極發(fā)揮"有形之手"的作用，從體制機制、輿論導向等方面著(zhù)手，為城市旅游地產(chǎn)綜合體建設提供必要的保證。一是要加強領(lǐng)導。成立城市旅游地產(chǎn)綜合體建設領(lǐng)導小組，建立定期例會(huì )制度，研究解決城市旅游地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)建設中的重大問(wèn)題。二是要加強督查。建立健全考核督查機制，將城市旅游地產(chǎn)綜合體建設工作納入年度目標責任制考核內容，并對建設進(jìn)展情況進(jìn)行跟綜。三是要加強協(xié)調。要采取積極、靈活、有效的措施，切實(shí)幫助解決城市旅游地產(chǎn)綜合體開(kāi)發(fā)建設所涉及的規劃、土地、資金、政策和基礎設施配套等重點(diǎn)問(wèn)題。四是要加強宣傳。加大對城市旅游地產(chǎn)綜合體建設的宣傳報道力度，為城市旅游地產(chǎn)綜合體建設營(yíng)造良好的輿論氛圍和社會(huì )環(huán)境。

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