養老地產(chǎn)盡管市場(chǎng)前景被普遍看好，但目前在國內的發(fā)展應該算是剛剛起步不久，有一些開(kāi)發(fā)商更是打著(zhù)養老的概念去圈地。因此養老地產(chǎn)的發(fā)展仍呈現出混亂的起步狀態(tài)。

　　養老地產(chǎn)自身存在著(zhù)資金回籠慢、回報周期長(cháng)、利潤率低過(guò)常規物業(yè)、運營(yíng)模式復雜的諸多特點(diǎn)。有業(yè)內人士擔心，住宅市場(chǎng)調控之后，開(kāi)發(fā)商不斷尋找平衡住宅市場(chǎng)風(fēng)險的產(chǎn)品，寫(xiě)字樓、商業(yè)、綜合體、旅游地產(chǎn)紛紛被當作圈地融資的概念工具，反復熱炒。如今養老地產(chǎn)被推上了風(fēng)口浪尖，會(huì )不會(huì )再度成為圈地融資游戲中的工具？

　　有地產(chǎn)界人士甚至直言，養老地產(chǎn)在過(guò)去5年內都停留在開(kāi)發(fā)商從政府拿地的概念，因為打了養老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開(kāi)的"招拍掛"，變成了一種商業(yè)和政府的合謀。

　　有業(yè)內人士總結，目前國內的養老地產(chǎn)存在著(zhù)五大發(fā)展困境，包括政策優(yōu)惠無(wú)保障、新興市場(chǎng)不穩定、投資額高、回收期長(cháng)、物管要求高等。

　　對于急速發(fā)展的養老地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前政策支持相對較為缺乏，開(kāi)發(fā)商從拿地、建設與經(jīng)營(yíng)階段，往往都是一頭霧水，或是只是打著(zhù)"養老"的旗號。養老地產(chǎn)盡管前景看好，但其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會(huì )在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產(chǎn)進(jìn)行一定的優(yōu)惠。而國內除部分地區外，尚無(wú)明確政策表示可以對養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程提供優(yōu)惠。

　　養老地產(chǎn)的投資額高且回收期長(cháng)也是制約其發(fā)展的一大困境，養老地產(chǎn)由于消費群體的特殊性，求投資者在建造老年社區時(shí)，要投入比普通住宅項目更多的資金。如老齡社區需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區要高出近1/3。此外，如醫療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量的醫護及配套設施設備，對企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負擔。此外由于老年人的入住，也要求其有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)。

　　配套不完善服務(wù)待提升

　　豐富的自然資源和良好的生態(tài)環(huán)境自然是惠州養老地產(chǎn)發(fā)展的一大先天優(yōu)勢，一些樓盤(pán)也傍著(zhù)這些資源，打造了一個(gè)個(gè)"超級大盤(pán)"，里面包括了各種運動(dòng)場(chǎng)所和相關(guān)會(huì )所等，"硬件"條件有了，"軟件"如何跟上就是一個(gè)問(wèn)題。

　　有業(yè)內人士指出，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務(wù)體系，都是養老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期必備的要素。養老地產(chǎn)的本質(zhì)是養老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以需要打造一種可持續發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。

　　現代服務(wù)業(yè)是目前惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)軟肋，跟深圳、廣州等地相比，惠州的現代服務(wù)業(yè)還有較大的提升空間。在養老服務(wù)方面，惠州目前欠缺相關(guān)的養老服務(wù)場(chǎng)所，缺乏照顧老人的高級護理人員，這曾經(jīng)引發(fā)了惠州多位市人大代表的共同呼吁?；葜莸睦淆g產(chǎn)業(yè)也較為薄弱，市面上常見(jiàn)的老齡相關(guān)產(chǎn)業(yè)更多是集中在保健品推介和旅游方面。

　　另一備受關(guān)注的則是養老地產(chǎn)的配套問(wèn)題，目前惠州以養老概念推介地產(chǎn)項目的多是一些旅游地產(chǎn)項目，這些項目基本位于羅浮山、南昆山和巽寮灣等旅游景區，這些地方目前均存在生活配套仍不完善的問(wèn)題，比如缺乏相應的醫療或娛樂(lè )的場(chǎng)所等。

　　深圳退休老人張先生去年去過(guò)大亞灣區海邊一樓盤(pán)踩盤(pán)，該樓盤(pán)每平方米5000多元的價(jià)格令張先生十分心動(dòng)，他目前和兒女擠在深圳一套五六十平方米的房子里，退休后他打算和老伴搬出去住，但現場(chǎng)看了后，張先生發(fā)現項目周邊幾乎沒(méi)有購物市場(chǎng)、健身場(chǎng)館和醫療機構等生活配套，出行也不方便，他只好放棄了。

　　惠州眾多旅游地產(chǎn)項目目前入住率較低，配套的不完善讓很多人望而卻步，更多的是拿來(lái)投資或是周末用來(lái)休閑度假。

　　業(yè)內人士指出，養老地產(chǎn)涉及物業(yè)開(kāi)發(fā)、持有運營(yíng)、護理服務(wù)、市場(chǎng)培育、資本運作等多個(gè)環(huán)節。由于業(yè)務(wù)復雜，所需資本投入大，要求多方參與，共擔風(fēng)險。也只有把相關(guān)的物業(yè)開(kāi)發(fā)、服務(wù)、配套等方面完善起來(lái)，養老地產(chǎn)才能夠迎來(lái)春天。

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