包括養老地產(chǎn)在內的養老產(chǎn)業(yè)遭遇尷尬，緣自四大難題未解，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部總監李亞南將之稱(chēng)為"四大痛點(diǎn)"。諸如養老院、養老旅游等，無(wú)不面臨著(zhù)這一難題。

　　這四大痛點(diǎn)分別是：市場(chǎng)模糊、盈利困難、營(yíng)銷(xiāo)乏力和難以持續。

　　"到目前為止，養老產(chǎn)業(yè)面對的還是一個(gè)模糊而想當然的市場(chǎng)，"李亞南說(shuō)?？梢愿鶕】党潭葘夏耆巳哼M(jìn)行一定的劃分，而目前的養老產(chǎn)業(yè)還停留在泛泛而談的階段。按照李亞南的劃分，可以把老年人群分為高端健康老人、高端自理老人以及需要護理的老人。"幾乎所有介入養老產(chǎn)業(yè)的商人都將目標對準了高端健康老人，但是他們并不知道這一群體的實(shí)際規模與購買(mǎi)力。"另一方面，健康老人也只是一個(gè)暫時(shí)的階段，因為自然規律決定了每一位健康老人最終都會(huì )走向需要護理的階段。很顯然，多數養老機構還拿不出一套完善的護理老人的服務(wù)方案。

　　養老產(chǎn)業(yè)面臨的另一個(gè)難題是盈利困難。"很多接觸過(guò)養老地產(chǎn)、投資過(guò)養老院的商人都表示，養老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)比較慢、比較貴、比較不賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)。對于養老地產(chǎn)而言，賺錢(qián)確實(shí)是一件比較困難的事情。"李亞南介紹很多養老物業(yè)的土地性質(zhì)都比較冷門(mén)，有醫療劃撥用地、工業(yè)用地、集體土地甚至軍事用地，很多養老物業(yè)都難以銷(xiāo)售，投資方難以收回成本。對于手續完備的養老項目而言，政府還會(huì )設定很多條件，要求開(kāi)發(fā)商建設基礎設施，這極大地推高了養老項目的成本。

　　如何營(yíng)銷(xiāo)養老產(chǎn)品也是整個(gè)養老產(chǎn)業(yè)需要解決的問(wèn)題。"如何對老年人進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)？到底是賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)？這些問(wèn)題搞不清楚，怎樣將產(chǎn)品賣(mài)給消費者？"李亞南表示，對于養老產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)而言，賣(mài)物業(yè)還是賣(mài)服務(wù)，賣(mài)給老年人還是賣(mài)給他們的子女，營(yíng)銷(xiāo)方式的差別很大，因此需要不同的營(yíng)銷(xiāo)渠道和手段。由于這些基本問(wèn)題還沒(méi)搞清楚，因此目前養老產(chǎn)品還難以做到有效的營(yíng)銷(xiāo)。

　　正因為養老產(chǎn)業(yè)的諸多不完善，所以養老機構的持續經(jīng)營(yíng)是一個(gè)更大的難題。目前國內還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)完善的養老服務(wù)團隊，無(wú)論從人員培訓還是團隊管理方面，養老機構都難以做到專(zhuān)業(yè)可持續。加之養老產(chǎn)業(yè)還需要醫療等更加專(zhuān)業(yè)的資源，真正能夠持續經(jīng)營(yíng)的養老機構少之又少。然而持續經(jīng)營(yíng)對一家養老機構而言至關(guān)重要，臺灣養老機構恒安照護集團董事長(cháng)胡世賢表示，"養老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的產(chǎn)業(yè)，如果半途而廢將對社會(huì )造成較大的危害"。

　　包括養老地產(chǎn)在內的養老產(chǎn)業(yè)遭遇尷尬，緣自四大難題未解，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部總監李亞南將之稱(chēng)為"四大痛點(diǎn)"。諸如養老院、養老旅游等，無(wú)不面臨著(zhù)這一難題。這四大痛點(diǎn)分

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