隨著(zhù)我國社會(huì )老齡化程度不斷加深，養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益被重視。作為一項重要的服務(wù)業(yè)，未來(lái)必將成為國內需求的重要組成部分，養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間十分巨大。

　　李克強總理近期也指出，到2020年要全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬(wàn)老年人的"夕陽(yáng)紅"事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

　　值得注意的是，雖然各級政府不斷推動(dòng)養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但我國養老產(chǎn)業(yè)還停留在起步階段，很多方面仍不盡完善。諸如所謂的養老地產(chǎn)，目前更多的只是一個(gè)噱頭。由于缺乏服務(wù)內核，社會(huì )化養老的可持續經(jīng)營(yíng)還存在一定問(wèn)題，真正激活養老產(chǎn)業(yè)還需破解一系列難題。

　　賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)？

　　在深圳以東幾十公里的惠州大亞灣、巽寮灣沿岸，數十個(gè)以"養生、度假"為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)一字排開(kāi)。這些主要面向深圳需求的樓盤(pán)多依托濱海資源，一些樓盤(pán)甚至為購房者描繪了一幅將父母接來(lái)養老的愿景：在徐徐的海風(fēng)吹拂下，一對對老年人在依山傍海的社區中穿行漫步，他們的子女在幾十公里之外的深圳打拼奮斗。

　　然而現實(shí)相當殘酷，深圳東區域的養生地產(chǎn)現狀不容樂(lè )觀(guān)。夜色降臨之后，一片片已經(jīng)建成的高層住宅少見(jiàn)燈光，大面積空置，這片少有人煙的住宅區被當地媒體稱(chēng)為"鬼城"。很顯然，這些僅僅依托山海資源的養生地產(chǎn)難以引起深圳購房者的興趣，"將父母送到這樣荒無(wú)人煙的地方一定算不上孝順，"一位深圳購房者表示。

　　這些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)以來(lái)的銷(xiāo)售成績(jì)大多差強人意，一位深圳地產(chǎn)人士對中國證券報記者透露，這里的"養生樓盤(pán)"普遍銷(xiāo)售不暢，"其中一個(gè)樓盤(pán)，17億的貨量，開(kāi)盤(pán)快兩年了只賣(mài)了1個(gè)億"。

　　雖然目前有諸多開(kāi)發(fā)商都提出拓展養老地產(chǎn)，但是似乎還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能夠真正把"賣(mài)房子"和"賣(mài)服務(wù)"之間的關(guān)系厘清。即使是自詡為行業(yè)領(lǐng)跑者的萬(wàn)科，在首個(gè)養老地產(chǎn)項目、位于杭州的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)售罄之際，總裁郁亮卻表示售罄并不意味著(zhù)這一項目的成功，因為買(mǎi)家多為40歲左右的"少壯派"。"目前養老行業(yè)里面不少是公益模式，并未看重商業(yè)模式，但萬(wàn)科不可能走到慈善養老領(lǐng)域去，"郁亮說(shuō)。養老地產(chǎn)的口號已經(jīng)提出多年，至今還缺少真正的成功案例。

　　養老地產(chǎn)目前更多的只是一種概念，但這種概念的背后，卻是社會(huì )養老服務(wù)現狀的尷尬。一方面，在多數人的眼中，將父母送至養老院依然是一件不孝的事情。另一方面，真正能夠運作良好的養老院少之又少。以北京為例，專(zhuān)注于養老院市場(chǎng)推廣的晚霞網(wǎng)市場(chǎng)總監肖利軍對中國證券報記者表示，目前京城的養老院還停留在比拼硬件的階段，"宣傳資料上都在宣傳裝修的富麗堂皇，收費也十分高昂，每月超過(guò)萬(wàn)元的費用使能夠負擔的人并不多。"肖利軍介紹，即使收費偏高，目前北京能夠實(shí)現盈利的養老院少之又少，由于床位空置率始終較高，多家養老院已經(jīng)處于倒閉的邊緣。雖然養老產(chǎn)業(yè)的廣闊前景一直被看好，但是在運轉多年之后，這個(gè)看起來(lái)很美麗的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還停留在有名無(wú)實(shí)的階段。

　　"中國養老事業(yè)在5年前各方都關(guān)注的情況下開(kāi)始實(shí)驗。實(shí)驗到今天，我們看到的是一堆痛苦的經(jīng)歷，還有媒體的質(zhì)疑，"世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松表示。

　　破除產(chǎn)業(yè)發(fā)展"痛點(diǎn)"

　　包括養老地產(chǎn)在內的養老產(chǎn)業(yè)遭遇尷尬，緣自四大難題未解，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部總監李亞南將之稱(chēng)為"四大痛點(diǎn)"。諸如養老院、養老旅游等，無(wú)不面臨著(zhù)這一難題。

　　這四大痛點(diǎn)分別是：市場(chǎng)模糊、盈利困難、營(yíng)銷(xiāo)乏力和難以持續。

　　"到目前為止，養老產(chǎn)業(yè)面對的還是一個(gè)模糊而想當然的市場(chǎng)，"李亞南說(shuō)?？梢愿鶕】党潭葘夏耆巳哼M(jìn)行一定的劃分，而目前的養老產(chǎn)業(yè)還停留在泛泛而談的階段。按照李亞南的劃分，可以把老年人群分為高端健康老人、高端自理老人以及需要護理的老人。"幾乎所有介入養老產(chǎn)業(yè)的商人都將目標對準了高端健康老人，但是他們并不知道這一群體的實(shí)際規模與購買(mǎi)力。"另一方面，健康老人也只是一個(gè)暫時(shí)的階段，因為自然規律決定了每一位健康老人最終都會(huì )走向需要護理的階段。很顯然，多數養老機構還拿不出一套完善的護理老人的服務(wù)方案。

　　養老產(chǎn)業(yè)面臨的另一個(gè)難題是盈利困難。"很多接觸過(guò)養老地產(chǎn)、投資過(guò)養老院的商人都表示，養老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)比較慢、比較貴、比較不賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)。對于養老地產(chǎn)而言，賺錢(qián)確實(shí)是一件比較困難的事情。"李亞南介紹很多養老物業(yè)的土地性質(zhì)都比較冷門(mén)，有醫療劃撥用地、工業(yè)用地、集體土地甚至軍事用地，很多養老物業(yè)都難以銷(xiāo)售，投資方難以收回成本。對于手續完備的養老項目而言，政府還會(huì )設定很多條件，要求開(kāi)發(fā)商建設基礎設施，這極大地推高了養老項目的成本。

　　如何營(yíng)銷(xiāo)養老產(chǎn)品也是整個(gè)養老產(chǎn)業(yè)需要解決的問(wèn)題。"如何對老年人進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)？到底是賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)？這些問(wèn)題搞不清楚，怎樣將產(chǎn)品賣(mài)給消費者？"李亞南表示，對于養老產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)而言，賣(mài)物業(yè)還是賣(mài)服務(wù)，賣(mài)給老年人還是賣(mài)給他們的子女，營(yíng)銷(xiāo)方式的差別很大，因此需要不同的營(yíng)銷(xiāo)渠道和手段。由于這些基本問(wèn)題還沒(méi)搞清楚，因此目前養老產(chǎn)品還難以做到有效的營(yíng)銷(xiāo)。

　　正因為養老產(chǎn)業(yè)的諸多不完善，所以養老機構的持續經(jīng)營(yíng)是一個(gè)更大的難題。目前國內還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)完善的養老服務(wù)團隊，無(wú)論從人員培訓還是團隊管理方面，養老機構都難以做到專(zhuān)業(yè)可持續。加之養老產(chǎn)業(yè)還需要醫療等更加專(zhuān)業(yè)的資源，真正能夠持續經(jīng)營(yíng)的養老機構少之又少。然而持續經(jīng)營(yíng)對一家養老機構而言至關(guān)重要，臺灣養老機構恒安照護集團董事長(cháng)胡世賢表示，"養老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的產(chǎn)業(yè)，如果半途而廢將對社會(huì )造成較大的危害"。

　　實(shí)現精準定位和營(yíng)銷(xiāo)

　　一方面，國內養老產(chǎn)業(yè)面臨諸多難題，另一方面，隨著(zhù)我國人口老齡化進(jìn)程的加速，養老產(chǎn)業(yè)顯示出巨大的發(fā)展空間。對于破解上述"四大痛點(diǎn)"也并非無(wú)方可尋，臺灣、日本等的經(jīng)驗為加快養老產(chǎn)業(yè)的成熟提供了路徑。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部總監李亞南表示，改變當前養老項目定位模糊的現狀，需要事先做好市場(chǎng)調研，李亞南舉例說(shuō)，北京和深圳的養老需求就不一樣，北京本地有大量的老齡人口，加之北京的房產(chǎn)往往價(jià)值不菲，以房養老將有巨大的市場(chǎng)；而對于同為一線(xiàn)城市的深圳市場(chǎng)而言，由于深圳移民較多，養老市場(chǎng)更多的側重團聚需求。"只有做好了前期調研，才能做到精準定位。"

　　目前多數養老項目的盈利都存在問(wèn)題，解決這一難題的關(guān)鍵是做好前期規劃。"如果沒(méi)有計算好投入的節奏，前期投入過(guò)大往往入不敷出，前期投入過(guò)小則難以吸引首批客戶(hù)，這需要經(jīng)驗的積累，與專(zhuān)業(yè)團隊的策劃。"

　　做到了精準定位與盈利規劃之后，營(yíng)銷(xiāo)難題也有望迎刃而解。李亞南表示，成熟的養老市場(chǎng)經(jīng)驗很有價(jià)值，"以臺灣為例，老年照護的付費方式多種多樣。比如，繳納一筆較大金額的押金，就可以免去繳納服務(wù)費用，因為這筆大額押金可以為運營(yíng)商節省融資成本，從這一點(diǎn)來(lái)看，金融行業(yè)和養老產(chǎn)業(yè)的結合存在較大的空間。"

　　不過(guò)對于養老項目如何持續運營(yíng)，李亞南表示目前確實(shí)沒(méi)有明晰的思路，因為解決這一問(wèn)題有賴(lài)于整體市場(chǎng)環(huán)境的成熟。"由于目前整體養老市場(chǎng)環(huán)境不夠成熟，在人才培養，團隊組織等方面依然停留在摸索階段。"

　　正是看到目前大陸養老產(chǎn)業(yè)的現狀，臺灣恒安照護有意拓展大陸市場(chǎng)，并于去年正式在北京設立了分支機構。但恒安照護遇到的問(wèn)題是，其推行的以服務(wù)為核心的經(jīng)營(yíng)理念還難以落地。胡世賢介紹，近年來(lái)恒安照護接待的來(lái)自大陸的參觀(guān)考察團體多達6000多人次，"很多前來(lái)參觀(guān)考察的官員和商人都對目前臺灣的養老產(chǎn)業(yè)模式感興趣，但當我們主動(dòng)到大陸推廣我們的產(chǎn)品時(shí)，依然找不到合適的落腳點(diǎn)，這可能與大陸商人賺快錢(qián)的心態(tài)有關(guān)，"胡世賢說(shuō)。

　　中國社會(huì )科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟研究所副所長(cháng)張車(chē)偉表示，目前購買(mǎi)力有限依然是國內養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一，養老產(chǎn)業(yè)距離真正的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還缺乏一定的基礎。另一方面，目前國人的文化傳統與西方社會(huì )的養老觀(guān)念也有一定的出入，"多數中國的老人依然希望把房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子孫后代，而不是作為養老的本金。"

　　不過(guò)隨著(zhù)中國人口老齡化的加劇，現實(shí)可能會(huì )倒逼國人接受西方的養老理念。"未來(lái)80后夫妻贍養雙方父母的壓力很大，以往的中國式養老很可能遭遇很大挑戰，在這樣的背景下，養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎可能更加充分。"張車(chē)偉還指出，目前國內養老產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有形成賺錢(qián)效應，"據我了解，投資養老產(chǎn)業(yè)的商人收益都十分有限，這使得養老市場(chǎng)還有待進(jìn)一步培育。

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