8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺灣最大的養老產(chǎn)業(yè)集團--恒安照護集團簽署戰略合作協(xié)議。此前的8月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，要將養老產(chǎn)業(yè)打造成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

　　隨著(zhù)中國老齡化人口的快速增長(cháng)，"養老地產(chǎn)"逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上繼自住型住宅之外的"隱性剛性需求"，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式仍處于探索階段。世聯(lián)地產(chǎn)副總裁林蔚指出，養老產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)，而不是以開(kāi)發(fā)為核心的，需要長(cháng)期投入，也需要更多政策的配合與支持。

　　養老市場(chǎng)規模至少萬(wàn)億

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究數據顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會(huì )；到2050年，我國老年人口總量將超過(guò)4億。另?yè)袊淆g科學(xué)研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬(wàn)億元。

　　作為民生熱點(diǎn)，養老產(chǎn)業(yè)成為國家"十二五"重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場(chǎng)誕生。據了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養老地產(chǎn)項目達百余個(gè)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松預計，國內養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規模至少萬(wàn)億以上，以后還會(huì )逐年增長(cháng)。恒安照護集團董事長(cháng)胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態(tài)與20年前的臺灣十分類(lèi)似，但是大陸人口老齡化發(fā)展更加快速，養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大。不過(guò)，胡世賢認為，內地養老產(chǎn)業(yè)存在"山寨化"現象，很多項目只是打著(zhù)"養老"的幌子，實(shí)際上還是在賣(mài)房子。

　　從大型房企養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)定位來(lái)看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開(kāi)發(fā)模式還是以旅游地產(chǎn)為主，結合當地的特色旅游資源，滿(mǎn)足健康老年人候鳥(niǎo)式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務(wù)的極少。

　　世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)發(fā)展部總監李亞南指出，目前國內的養老地產(chǎn)是一個(gè)"模糊而想當然的市場(chǎng)"，面臨營(yíng)銷(xiāo)、盈利以及長(cháng)期持續發(fā)展的困擾。

　　"養老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的行業(yè)。"胡世賢說(shuō)，養老不是賣(mài)房產(chǎn)，而是賣(mài)服務(wù)，而大陸目前養老產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善，相關(guān)行業(yè)如護工等人才急缺，恒安進(jìn)入大陸正在做一些前期的事情，比如培養人才以使臺灣經(jīng)驗本地化，以及挑選合適的項目"種子"作為試點(diǎn)。

　　臺灣經(jīng)驗可資借鑒

　　世聯(lián)地產(chǎn)在研究了美國、日本的養老產(chǎn)業(yè)模式之后，認為其在國內并不適合推廣。相較之下，臺灣的經(jīng)驗可資借鑒。

　　胡世賢介紹，作為臺灣養老產(chǎn)業(yè)第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務(wù)類(lèi)型包含機構式照顧、居家式照顧、小區式照顧，服務(wù)項目由小區服務(wù)、老人住宅、老人安養、老人養護到長(cháng)期照護等多重模式。世聯(lián)地產(chǎn)希望借鑒恒安照護集團的經(jīng)驗，通過(guò)與之的戰略合作來(lái)進(jìn)行公司的轉型。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認為，三種開(kāi)發(fā)模式的推行，將改善目前養老產(chǎn)業(yè)的不足，逐漸實(shí)現盈利。其一是隔代親情社區開(kāi)發(fā)模式，即年輕人群與健康老人混合的社區，北京（樓盤(pán)）太陽(yáng)城、杭州（樓盤(pán)）綠城藍庭社區、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。

　　李亞南介紹，這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結合，持有物業(yè)規模比例應小于30%，銷(xiāo)售比例應大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續性和養老社區的品牌屬性。"銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出"是整體的盈利思路，將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準的同時(shí)，實(shí)現快速回現，保證現金流，為后續開(kāi)發(fā)回血。

　　針對全持有的養老物業(yè)，即會(huì )員制醫養綜合體，押金制和會(huì )員制是國內可行的盈利模式，會(huì )員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內容；押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津（樓盤(pán)）寶坻云杉鎮等。

　　世聯(lián)地產(chǎn)表示，以銷(xiāo)售服務(wù)（而非物業(yè)使用權）為核心，是會(huì )員制交易模式的設計前提，而終身類(lèi)會(huì )員、押金類(lèi)會(huì )員和消費類(lèi)會(huì )員的有機組合，將解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度來(lái)看，相比較傳統的押金制模式，會(huì )員制運作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營(yíng)上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現回現。

　　第三類(lèi)是"養生目的地"開(kāi)發(fā)模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是"持有核心設施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì )員銷(xiāo)售"，而"度假養生+交換平臺"，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。

　　據悉，針對健康活力老人的"候鳥(niǎo)式養老"的度假交換平臺模式，市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始有所嘗試，目前上海（樓盤(pán)）親和源在海南（樓盤(pán)）、東北等地已開(kāi)始試水度假養老項目。

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