隨著(zhù)中國社會(huì )老齡化程度不斷加深，養老地產(chǎn)早已被市場(chǎng)打上了"無(wú)限光明"的標簽。由于養老地產(chǎn)在專(zhuān)業(yè)化及運營(yíng)方面具有特殊的要求，盡管近五年已有不少房企試水養老地產(chǎn)，但清晰的盈利模式仍未出現。至今，中國式養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式仍處在探索的

　　不好吃到嘴的蛋糕

　　按照國際標準，65歲以上人口占總人口的7%或者60歲以上人口占人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì )。截至2011年末，我國內地60歲以上老人已有1.85億，人口占比已達14%。相關(guān)數據進(jìn)一步顯示，我國不僅已步入老齡化社會(huì )，且這一程度還在不斷加速。

　　相對于正在膨脹的養老需求，國內養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)顯得相對滯后。事實(shí)上，國內養老地產(chǎn)已喊了四五年，但目前還未有真正成功的典型項目，多數僅僅是將有養老概念的房子建了起來(lái)。以深圳周邊的惠東地區、南沙地區為例，養生、休閑、度假為概念的項目眾多，但配套的服務(wù)體系（如醫療、健康養生功能項目、常規服務(wù)等）并未建立起來(lái)，整個(gè)操作模式還是以傳統的房地產(chǎn)模式為主。

　　世聯(lián)地產(chǎn)事業(yè)部總監李亞南總結，目前試水養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商不少，但開(kāi)發(fā)模式還處于探索階段。地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)養老項目存在四個(gè)痛點(diǎn)亟待解決。"一是模糊而想當然的市場(chǎng)。項目是面對高端健康老人，高端自理老人，還是需要護理的老人？老人的支付力如何？二是盈利的困擾。養老項目土地的特殊性常致產(chǎn)權不能銷(xiāo)售，非產(chǎn)權交易如何實(shí)現盈利？三是如何銷(xiāo)售的問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)埋單？老人還是子女？四是如何持續經(jīng)營(yíng)，應該提供哪些服務(wù)內容？"

　　世聯(lián)地產(chǎn)調查顯示，老人的支付意愿與所提供的康復、醫療服務(wù)內容正相關(guān)。50%以上的健康老人每月最多愿意花4000元～6000元為基礎生活照料買(mǎi)單，另一半老人表示只有身體需要專(zhuān)業(yè)護理時(shí)才會(huì )以較高的價(jià)格入住老年公寓；僅有少數身體某些機能喪失或有慢性病的老人愿為健康維持或身體康復的相關(guān)服務(wù)支付更高的價(jià)格。

　　李亞南表示，"未富先老"、"未老先衰"是中國養老市場(chǎng)的八字真相。"未富先老"意味著(zhù)老人的支付力有限，老人選擇養老項目是一種精打細算和消費理性的方式，因此，怎么降低支付門(mén)檻、創(chuàng )新支付方式是養老項目普遍待解的課題。"未老先衰"則意味著(zhù)老人的身體健康維持、康復、治療等需求是真正的剛性需求。如果不能夠給他提供跟醫療相關(guān)的服務(wù)的話(huà)，他就不買(mǎi)單，而且他不能付高價(jià)，這是市場(chǎng)的現實(shí)。

　　美日模式難復制

　　養老的中國特色之路究竟該怎樣走？調查顯示，服務(wù)、醫療和費用是老人最關(guān)注的三個(gè)因素。對于環(huán)境來(lái)講，老人對于物業(yè)本身的功能和面積要求不高，對檔次、裝修、功能面積的要求也不高，但是對居住的便利性、文化功能還有休閑的空間要求很高。在收費模式上，大部分老人對于月租金的承受能力相對有限，而且押金也不能收特別高。

　　李亞南介紹了三種可供探討的開(kāi)發(fā)模式：

　　第一種叫做隔代親情社區的模式。這個(gè)模式適合放在城市的邊緣區位，比如城市公交系統端頭站點(diǎn)。這種社區銷(xiāo)售和持有的物業(yè)大致在7:3比例，這樣來(lái)保證開(kāi)發(fā)資金不斷流。同時(shí)年輕人和健康老人可以混住。核心配備要有幼兒園、親子樂(lè )園、老年人活動(dòng)中心等基礎設施，可以成為一個(gè)適老化的大生活社區。

　　第二個(gè)模式針對自理老人和護理老人群體，叫做會(huì )員制的醫養綜合體模式。這類(lèi)養老項目地塊需要直接受醫療機構和城市生活配套資源輻射，規模不宜大，一般是在200畝以?xún)?，項目不能銷(xiāo)售產(chǎn)權，全部持有，采取分等級的會(huì )員制的盈利模式。目前此類(lèi)項目國內已有一些實(shí)踐案例，如上海親和源老年社區、北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

　　第三種模式叫做養生的目的地模式。這種項目因為距離城市比較遠，所以必須要打造非常有吸引力的核心設施。這種核心設施加上物業(yè)銷(xiāo)售或者是會(huì )員銷(xiāo)售可以作為盈利方式，而且針對的客戶(hù)主要是高保健意識的中高端家庭。

　　據了解，國內大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于學(xué)習美國和日本模式。美國養老地產(chǎn)已由投資商、建筑商、運營(yíng)商形成了一個(gè)完整的融資、建設、運營(yíng)的市場(chǎng)化體系，各環(huán)節專(zhuān)業(yè)分工實(shí)現了高效低風(fēng)險運作，核心是借助成熟的市場(chǎng)化運作模式解決養老問(wèn)題。而國內的養老地產(chǎn)全鏈條由地產(chǎn)商獨立整合資源完成，所以，中國目前難復制美國模式。日本養老模式借助高福利養老政策和低融資成本推動(dòng)市場(chǎng)迅速做大，具有小型化、持有化、精品化特征，國內的政策環(huán)境和融資環(huán)境與日本尚有明顯差異，目前亦難復制日本模式。

　　臺灣恒安照護集團董事長(cháng)胡世賢認為，養老產(chǎn)業(yè)承載了更多的社會(huì )責任屬性，使得其與純商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)、保險、金融等產(chǎn)業(yè)不同，它沒(méi)有退出機制，同時(shí)因中西文化的差異，美國日本等海外養老模式及理論難以在中國復制實(shí)行。"比如在文化上，中華文化遵從儒家思想，有有土斯有財、儲蓄、留遺產(chǎn)給子女等觀(guān)念和傳統，這些風(fēng)俗、價(jià)值觀(guān)、習慣等和西方國家均有很大差別，所以照顧模式必須考慮到中華文化的特性。"

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