旅游地產(chǎn)快車(chē)該歇歇腳了？

　　今夏40攝氏度的高溫來(lái)得迅猛，比天氣更熱的，是旅游度假地產(chǎn)的銷(xiāo)售。由于外出避暑的需求陡增，很多景區內一房難求，需要提前一周才有可能訂到住房，于是更多人選擇直接購買(mǎi)度假物業(yè)。然而，重慶晚報記者近日調查了解到，由于旅游度假這塊的基礎設施建設的跟不上，甚至有過(guò)度開(kāi)發(fā)之嫌，嚴重影響著(zhù)人們避暑度假的心情。有業(yè)內人士表示，近年來(lái)快速發(fā)展的旅游地產(chǎn)應該歇歇腳反省反省了。

　　配套跟不上12點(diǎn)過(guò)后才有水洗澡

　　度假需求的激增，旅游地產(chǎn)的配套似乎并沒(méi)有同步跟上。

　　據重慶晚報記者了解，仙女山2007年的建成區面積不足0.3平方公里，目前建成區面積擴大到9.6平方公里，發(fā)展太過(guò)于迅猛，也導致一些基礎設施配套跟不上。而且由于避暑度假需求有明顯的季節性的因素，一到夏天，數萬(wàn)人齊聚仙女山，水、電甚至一些生活物資會(huì )碰到供不應求的情況。

　　在仙女山度假的主城市民全雯女士告訴重慶晚報記者，前段時(shí)間仙女山上開(kāi)始分時(shí)供水。她居住的地方距離游客中心很近，早晚都還是有水可以供應，但另外有個(gè)親戚住在海拔更高的地方，就很難受，晚上過(guò)了12點(diǎn)才有水用。很不方便，感覺(jué)度假的質(zhì)量嚴重降低了。

　　在仙女山上住了近兩個(gè)月的張女士告訴重慶晚報記者，目前仙女山配套還不十分成熟，只有一個(gè)菜市場(chǎng)和一個(gè)便利超市，蔬菜、食品供需失衡，“價(jià)格高、品種少還不保鮮。在避暑高峰期一下匯聚幾萬(wàn)人，超市晚上8、9點(diǎn)鐘還排著(zhù)十幾二十人的隊，購物基本靠搶。”

　　據仙女山管委會(huì )透露，受長(cháng)期伏旱天氣影響，加之當前正值旅游高峰時(shí)期，游客猛增，前段時(shí)間，度假區內部分較高區域水壓不足。目前，管委會(huì )組織各方力量順利完成了應急供水工程，現已投入使用，基本能保證整個(gè)旅游度假區居民和游客的正常生活用水。

　　花漾的山谷開(kāi)發(fā)商隆鑫地產(chǎn)相關(guān)人士告訴重慶晚報記者：“我們不僅在跟當地政府和已經(jīng)修建好的兩個(gè)水庫進(jìn)行協(xié)商，確保項目供水。還在水荒最甚之時(shí)，高價(jià)購水上山，平價(jià)賣(mài)給業(yè)主，每噸水補貼5元多錢(qián)的差價(jià)。”

　　開(kāi)發(fā)商跑路房屋后續無(wú)保障

　　購買(mǎi)萬(wàn)盛黑山印象二期的胡女士告訴重慶晚報記者，她2006年購買(mǎi)的一棟26平方米的小戶(hù)型避暑房，由于房子自身設計上的缺陷，將管道設計在戶(hù)外，導致結冰和暴曬之后水管?chē)乐刈冃?，已?jīng)滲水好幾年，“由于開(kāi)發(fā)商跑路了，推脫責任，搪塞了事，現在我在山上度假的時(shí)候心里頭還是堵起的。”

　　同時(shí)，旅游地產(chǎn)一般選址在風(fēng)景區，項目開(kāi)發(fā)對環(huán)境的破壞也讓人非常心疼。全雯告訴重慶晚報記者：“我們這些‘山民’的共同呼聲，就是覺(jué)得仙女山就不要再擴大規模了，再開(kāi)發(fā)就有點(diǎn)過(guò)度了，人多了以后山上山下也就沒(méi)太大的溫差了。今年山上就比去年熱。”

　　規劃先行多渠道破解旅游地產(chǎn)困局

　　如果總是要等到避暑度假者受傷之后再補救，長(cháng)久而言對市場(chǎng)影響是很大的。業(yè)內人士疾呼，規劃應該先行，政府應和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手在這方面作出長(cháng)遠之策，方可規避后期的一些問(wèn)題。又有美爾地產(chǎn)，以一種的新的方式來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)的選擇。

　　重慶貴爾達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)部蔣權告訴重慶晚報記者，仙女山從最初鄉村小鎮定居的幾千人，到現在旅游高峰時(shí)期聚集超過(guò)十萬(wàn)人，怎樣提高接待力、完善相應的配套設施，都是政府接下來(lái)所面臨的問(wèn)題，“在旅游地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，一個(gè)區域的深度打造，不光靠政府低價(jià)出讓土地吸引中小開(kāi)發(fā)商圈地，等樓盤(pán)修成一定規模時(shí)再進(jìn)行招商引資發(fā)展當地經(jīng)濟。

　　想要走得更長(cháng)遠，必須要政府與開(kāi)發(fā)商強強聯(lián)手，對城市建設和項目后期管理進(jìn)行科學(xué)合理的規劃，更要注重后期運營(yíng)的策略，以此來(lái)強化旅游地產(chǎn)的持續性和穩定性，才能規避購房者購買(mǎi)了度假物業(yè)之后出現諸多問(wèn)題。”

　　重慶最早從事旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售的美爾投資有限公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理張鳳革則認為，重慶人完全沒(méi)有必要都趕豆湊只去仙女山度假，如果錯開(kāi)度假的高峰期，完全可以獲得更高性?xún)r(jià)比的度假感受。

　　張鳳革表示，“其實(shí)目前交通如此發(fā)達，去仙女山要三個(gè)小時(shí)車(chē)程，如果選擇坐飛機去西安、華山，去西雙版納、去海南其實(shí)時(shí)間也差不多，甚至所需路費的差別也不會(huì )太大，完全沒(méi)必要一窩蜂到一個(gè)地方。”

　　目前旅游地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆，需求旺盛，但市場(chǎng)也存在一些問(wèn)題，為此美爾投資也推出了一些他們面對市場(chǎng)的一些應對方式。張鳳革表示：“簡(jiǎn)而言之，空置率高，使用率短和基礎設施不完善的情況。針對市場(chǎng)的這種情況，美爾投資采取了一種新穎的方式，通過(guò)降低門(mén)檻，方便客戶(hù)和多地旅游資源共享的方式，給客戶(hù)帶來(lái)一些新的體驗。”

　　據悉，美爾投資推出的新的旅游地產(chǎn)模式，僅需花5萬(wàn)元，不僅能獲得房屋產(chǎn)權，還可以享受每年28天積分免費入住連鎖酒店式公寓。在一個(gè)地方住膩了，還可以到全國各地的長(cháng)壽之鄉、風(fēng)景名勝區換著(zhù)住。如果一年28天都沒(méi)有辦法入住，酒店管理公司還會(huì )給業(yè)主補償。

　　據了解，重慶人在海南投資多買(mǎi)文昌、澄邁等地低總價(jià)房源，也是為了控制投資成本。剛剛從海南看房回來(lái)的杜女士談出了她的感受，“其實(shí)在海南度假，如果讓我投資一大筆錢(qián)來(lái)購買(mǎi)度假別墅，我覺(jué)得有些浪費，住不了多久。如果只投個(gè)幾十萬(wàn)進(jìn)來(lái)，我覺(jué)得還很不錯，畢竟每年也就只能過(guò)來(lái)住一段時(shí)間。”

　　重慶晚報記者田烽實(shí)習記者喻婷婷

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　　6萬(wàn)人擠爆仙女山

　　房租漲幅超50%

　　根據重慶市旅游局的統計數據，今年1-7月全市接待過(guò)夜游客3983.05萬(wàn)人次，同比增長(cháng)6.47%。僅僅是仙女山一地，今夏就迎來(lái)到訪(fǎng)游客的“井噴”，據仙女山旅游度假區管委會(huì )的統計信息，今夏酷暑時(shí)節，仙女山日均度假游客已達6萬(wàn)余人。

　　就連山上住房的租金也見(jiàn)漲，漲幅超過(guò)50%。全雯告訴重慶晚報記者，“現在在山上租房子都不便宜了，像那種裝修好的單間配套，去年月租只有2000多，而且還可以跟業(yè)主約好2個(gè)月起租?，F在都要接近3000元，而且都是必須一次性交足三個(gè)月才租得到。”

　　不僅仙女山、萬(wàn)盛黑山谷等地成為重慶市民避暑的最佳選擇，連比較遠的貴州、云南也成為市民的避暑勝地。不少景區樓盤(pán)的售樓小姐表示，每天接咨詢(xún)電話(huà)到嗓子冒煙。周末看房團的接送車(chē)輛一上午要跑幾個(gè)來(lái)回，現場(chǎng)看房的私家車(chē)甚至停滿(mǎn)了景區的公路。

　　甚至一貫被認為是冬季度假勝地的海南，也在夏天打著(zhù)比重慶氣溫低的旗號在重慶賣(mài)房子。日前，由重慶日報報業(yè)集團與海南日報報業(yè)集團聯(lián)合主辦的第七屆中國海南國際旅游地產(chǎn)文化節2013重慶房展上，三天時(shí)間內重慶市民購買(mǎi)106套房源，成交金額達到7000萬(wàn)元。組委會(huì )負責人介紹到，“重慶人很喜歡海南房。此次展會(huì )重點(diǎn)推介的海南文昌度假房，那里現在近一半的度假房都被重慶人買(mǎi)了”。

　　火熱的態(tài)勢，讓人感嘆重慶人的避暑度假消費力。在仙女山上置業(yè)，經(jīng)常和全家一起上山避暑的全雯女士介紹，前往仙女山度假的人越來(lái)越多，“前年我們在仙女山上度假的時(shí)候，遠沒(méi)有這么多人，但今年明顯覺(jué)得山上到處都是人，越來(lái)越多的人喜歡在山上避暑。像我媽媽和她的老伙伴們，幾乎都是五一前后上山，國慶前后下山，然后11月左右去海南，2月左右回來(lái)。”

　　旅游地產(chǎn)暗含隱憂(yōu)

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉

　　旅游地產(chǎn)市場(chǎng)“圈地運動(dòng)”顯得多少有些浮躁，在旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆背后也多少有些擔憂(yōu)。

　　房企將旅游地產(chǎn)當做企業(yè)的拿地模式，所開(kāi)發(fā)的項目以銷(xiāo)售回籠資金為主導，而對于旅游資源整理、配套的關(guān)注度較低，把旅游地產(chǎn)當做普通商品住宅來(lái)操作；即使開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目當中興建了會(huì )所、商業(yè)街等配套，但是由于人氣不足導致這些商業(yè)配套設施虧損嚴重，沒(méi)有辦法實(shí)現其租金收益，短期內來(lái)看，旅游地產(chǎn)的中小投資者還會(huì )吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來(lái)看，海南、云南等地旅游地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作，旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格已經(jīng)表現虛高，盡管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現卻很難，主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場(chǎng)尚不成熟，這些產(chǎn)品還難以有實(shí)際的度假、養生等這方面的功能，導致接盤(pán)的人較少；此外，從投資回報空間來(lái)看，商業(yè)配套、旅游資源短期內整理不好等等都會(huì )影響到投資客的投資回報收益的實(shí)現；開(kāi)發(fā)企業(yè)內部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才，導致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項目招商、運營(yíng)上心有余力而不足。

　　那么，旅游地產(chǎn)能否成為房企戰略轉型方向？對于轉型旅游地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，決策者要充分考慮公司如何以傳統住宅業(yè)務(wù)板塊與旅游地產(chǎn)板塊并駕齊驅?zhuān)?ldquo;兩條腿”走路的方式規避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。同時(shí)，其整個(gè)企業(yè)體系內部能否在自有的現金流結構中實(shí)現投資住宅的資金與投資旅游地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠實(shí)現良好互補，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險和實(shí)現可持續收益資金流的重要保證。

　　因此，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)不能只重視短期內現金流的回籠，還更應該注重旅游資源的整理與升級、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營(yíng)造等持續經(jīng)營(yíng)能力的培養。只有這樣，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能在未來(lái)實(shí)現中長(cháng)期現金流的收益，反哺公司內部傳統住宅板塊或其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現公司內部現金流的良性互動(dòng)。

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