繼演藝地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養老地產(chǎn)成為眾多開(kāi)發(fā)商新的轉型選擇，萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等紛紛進(jìn)入，據統計顯示，目前已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養老地產(chǎn)行業(yè)。然而，由于養老地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，產(chǎn)品模式、運營(yíng)模式、盈利模式都處于探索中，大量開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入也引發(fā)了業(yè)界關(guān)于養老地產(chǎn)發(fā)展誤區的擔憂(yōu)，遠洋地產(chǎn)董事局主席、總裁李明便坦言，目前國內的養老地產(chǎn)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)都是打著(zhù)養老的旗子繼續發(fā)展地產(chǎn)，缺乏固定的盈利模式，而開(kāi)發(fā)商的盲目投資可能會(huì )導致養老地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后的另一個(gè)房地產(chǎn)泡沫所在。

　　那么，作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，養老地產(chǎn)的獨特性何在？如何去把握養老地產(chǎn)的本質(zhì)？作為開(kāi)發(fā)商，在發(fā)展養老地產(chǎn)的過(guò)程中需要注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)？江蘇中大地產(chǎn)集團董事長(cháng)、無(wú)錫九如城養老產(chǎn)業(yè)集團董事長(cháng)談義良，早在2009年便涉足養老地產(chǎn)領(lǐng)域，他的經(jīng)驗和做法，或許能給出這些問(wèn)題的答案。

　　先行涉足養老地產(chǎn)

　　2009年，正是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火熱時(shí)，為何在那個(gè)時(shí)候選擇做養老地產(chǎn)，談義良表示，隨著(zhù)我國老齡化社會(huì )結構的形成，僅靠公益來(lái)支撐養老產(chǎn)業(yè)是不行的，如果沒(méi)有獨特的盈利模式和商業(yè)模式，公益也是支撐不下去的。

　　2009年1月，中大地產(chǎn)集團董事會(huì )通過(guò)立項開(kāi)始做養老產(chǎn)業(yè)。在此之前，談義良已經(jīng)研究了很長(cháng)時(shí)間。他說(shuō)：“3年多的時(shí)間里我們考察了日本、韓國、美國、歐洲、臺灣等十幾個(gè)國家和地區的養老理念、養老服務(wù)和養老設施，花了幾千萬(wàn)元的咨詢(xún)費，寫(xiě)了幾十萬(wàn)字的考察報告，最終才有了關(guān)于養老綜合體的做法，我們的第一個(gè)項目落在了江蘇宜興，其九如城項目投資38億元，明年10月將會(huì )有第一批康復醫療中心落成。”

　　養老綜合體的概念，是談義良想出的養老養生一體化的解決方案，它承載了老年人在生命周期中所需要的各種功能，包括醫院、養老院、康復中心、購物中心、老年住宅、公園等。這些功能空間不是簡(jiǎn)單的組合，而是與老年人在生命周期的各個(gè)階段所需要的服務(wù)相結合，從一個(gè)健康老人不要護理的狀態(tài)到半護理到全護理。

　　關(guān)鍵在于后續運行和服務(wù)

　　關(guān)于開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)，談義良總結了兩個(gè)關(guān)鍵：一是未來(lái)運行和服務(wù)，這決定了一個(gè)養老地產(chǎn)項目未來(lái)是否能夠持續；二是盈利性，養老產(chǎn)業(yè)的前期投資大，盈利回報卻是長(cháng)期的，所以要探索出合適的盈利模式。

　　而后續運行和服務(wù)，談義良強調：“這一點(diǎn)在開(kāi)發(fā)中一定要前置，運行方案在規劃設計的前期就要進(jìn)行，目前很多開(kāi)發(fā)商對養老項目的運行沒(méi)把握，很多都還停留在做養老住宅階段。我們做養老地產(chǎn)未來(lái)考慮的一定是運行，而不是銷(xiāo)售，我們所持有的物業(yè)是靠未來(lái)的運行和服務(wù)去升值的。”

　　基于以上兩個(gè)關(guān)鍵，談義良說(shuō)：“做養老地產(chǎn)一要有公益性，如果要充分考慮盈利的目的，我奉勸大家不要做，把盈利放在第一位時(shí)就很難去堅持養老、服務(wù)品質(zhì)；二是要有持之以恒的心，因為這個(gè)行業(yè)投資周期資長(cháng)，收益獲得慢，以我們的九如城項目為例，前期投資我們計劃在5至8年才能完成盈虧平衡。另外，作為新興產(chǎn)業(yè)，還存在政策不確定性等潛在風(fēng)險。”

　　深耕長(cháng)三角區域

　　投資大、回收慢，是養老地產(chǎn)的一個(gè)特征，自身如何來(lái)破解，首先企業(yè)要有比較強勢的資金實(shí)力。談義良表示，早期如果現金流支撐不到位，項目將會(huì )很難做。資金來(lái)源方面，除了公司自有資金，銀行貸款是重要的一部分。

　　“我們的打算是在沒(méi)有外來(lái)投資機構進(jìn)入之前，先做3個(gè)項目，之后再考慮引進(jìn)戰略投資者。雖然有不少投資者尋求跟我們合作，但我們現在尚沒(méi)有接受任何投資者的投資，等做出標準，我會(huì )明確地投資者需要拿出多少回報給股東，而現在我還不能明確告訴投資者收益和回報比例。”談義良說(shuō)。

　　談及規劃，談義良計劃用10年的時(shí)間做100萬(wàn)平方米的養老地產(chǎn)。他表示，因為公司一直走的是穩健發(fā)展的路子，中大地產(chǎn)一直以來(lái)的主要發(fā)展區域是在長(cháng)三角，目前還沒(méi)有全國擴張的想法。“因為一個(gè)企業(yè)要進(jìn)軍一個(gè)新的區域，就要充分了解區域消費群體的生活習慣以及區域傳統，把江南的東西帶到北方去，肯定會(huì )水土不服，我們的目標就是把長(cháng)三角做好。

　　在談義良看來(lái)，“養老，不僅僅是經(jīng)濟供養，或者說(shuō)并不僅僅是喂養，更是一種高層次的養，是包含敬仰之情的體貼與感情的雙重付出，且精神方面比生理層面對老年人來(lái)說(shuō)更為重要。”基于這樣的理解，談義良視養生為養老的重要組成部分，包括延年益壽、強身健體、修身養性、養生文化體驗等。他說(shuō)：“養老地產(chǎn)我們也可能做不到全國最大，但是我要做成老人最喜歡的養老地產(chǎn)。我最大的欣慰就是看到一群老人快樂(lè )幸福地生活在我的養老社區中。”

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