“如果配套服務(wù)、設施完善，價(jià)格只要在可接受范圍內，我們肯定更愿意選擇養老地產(chǎn)項目而不是去養老院養老。”年近70歲的退休職工老孫告訴北京商報記者。作為一種新興的、更符合現在老年人需求的養老產(chǎn)品，養老地產(chǎn)逐漸成為了老年人的新選擇、企業(yè)的新商機。日前，北京又有包括九華山莊老年公寓在內的一批養老地產(chǎn)項目即將投入使用。不過(guò)，看似正在繁榮發(fā)展的養老地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上卻暗藏大量名目繁多的“吸金”花樣，原本沖著(zhù)低廉的租金或售價(jià)去關(guān)注養老地產(chǎn)項目的老年人可能正一步步踏入借養老炒作的陷阱。

　　市場(chǎng)調查

　　市場(chǎng)潛力大各類(lèi)投資蜂擁而至

　　據民政部發(fā)布數據顯示，截至2012年底，我國60歲以上老年人口已達19390萬(wàn)人，占總人口的14.3%，其中65歲及以上人口12714萬(wàn)人，占總人口的9.4%。而且，此前全國老齡委辦公室也曾公布消息稱(chēng)，預計今年年底，中國老年人口總數將超過(guò)2億人，到2025年，這一數字將突破3億人，2033年將超過(guò)4億人，平均每年我國將增加1000萬(wàn)老年人口。據不完全統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務(wù)?？偭勘平?億人的中國老年人，尤其是其中7%愿意選擇居家養老的老年人對于養老地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一塊難以割舍的蛋糕。

　　近年來(lái)，不少企業(yè)先后進(jìn)軍或涉足養老地產(chǎn)，證明了該領(lǐng)域確實(shí)存在著(zhù)豐厚潛在利益。據粗略統計，目前全國已有23家左右大、中型房企高調進(jìn)軍養老地產(chǎn)，其中不乏萬(wàn)科、保利、遠洋、綠城、華潤等知名企業(yè)。此外，從去年年底起，泰康人壽和合眾人壽也先后正式對外宣布，銷(xiāo)售與養老保險產(chǎn)品掛鉤的養老地產(chǎn)，泰康投資管理的“泰康之家·燕園”日前更正式在北京高調亮相。“從資金運用角度看，保險公司投資養老社區，相當于發(fā)行了30年、50年的長(cháng)期企業(yè)債券，同時(shí)又滿(mǎn)足了保險資金對長(cháng)期、穩定收益的需求”。泰康人壽董事長(cháng)陳東升曾明確表示，從產(chǎn)業(yè)鏈看，養老社區向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產(chǎn)品，推動(dòng)保險產(chǎn)品的創(chuàng )新，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫學(xué)、護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴展壽險產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)有效整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。另外，甚至還有一些與地產(chǎn)和保險無(wú)關(guān)的企業(yè)也在布局養老地產(chǎn)，比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養老項目。

　　民進(jìn)北京市委副主任李煥喜向北京商報記者介紹，就北京而言，目前已經(jīng)出現了多個(gè)大型老年社區，多為房地產(chǎn)引進(jìn)項目，商品化養老住宅整體銷(xiāo)售狀況良好，這一情況表明，社區內的照料型養老住宅建設和服務(wù)需求在北京確實(shí)是受歡迎的，“在新建社區中開(kāi)發(fā)面向老年人真實(shí)需求且住得起的養老社區是整個(gè)社會(huì )化產(chǎn)業(yè)化養老服務(wù)體系轉型過(guò)程中應當解決的問(wèn)題之一”。不過(guò)，隨著(zhù)養老地產(chǎn)被越來(lái)越多的人所了解，養老地產(chǎn)并未真正滿(mǎn)足大多數老年人的住房需求、老年社區中住著(zhù)大量年輕人等問(wèn)題也為愈發(fā)火爆的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一絲尷尬。

　　出租+出售后期運營(yíng)利潤高

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)教授陳國強介紹稱(chēng)，除了偏福利性質(zhì)的養老機構外，目前北京乃至整個(gè)市場(chǎng)上主要存在出租的老年公寓和出售的養老商業(yè)住宅兩種養老地產(chǎn)，一般的養老地產(chǎn)項目都將老年公寓租賃作為主流產(chǎn)品，但只進(jìn)行房屋租賃項目肯定無(wú)法運轉，因此開(kāi)發(fā)商會(huì )在社區內出售一部分養老商業(yè)住宅，目的是為了回籠一部分資金保障項目后續運營(yíng)。“不論是哪種類(lèi)型的養老地產(chǎn)，突出后期運營(yíng)、配置符合老年群體的生活、休閑等配套設施和服務(wù)并靠此提高地產(chǎn)項目的價(jià)值都是其與一般地產(chǎn)存在的最大差別。”陳國強強調。

　　而從開(kāi)發(fā)商的角度，北京商報記者了解到，目前養老地產(chǎn)還被分為只建設不運營(yíng)、不建設只運營(yíng)和建設與運營(yíng)相結合三種運營(yíng)模式。專(zhuān)家稱(chēng)，目前大多數投資養老地產(chǎn)的企業(yè)普遍都希望投身于第三種模式，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境，豐富企業(yè)利潤來(lái)源，享受相關(guān)增值收入。

　　實(shí)際上，目前北京確實(shí)有一批企業(yè)將養老公寓租賃作為項目中的主要產(chǎn)品推向市場(chǎng)，并輔助推出一些養老商業(yè)住宅。以位于昌平區小湯山鎮的北京太陽(yáng)城為例，太陽(yáng)城銷(xiāo)售部工作人員小馬介紹稱(chēng)，太陽(yáng)城社區內的養老住宅分為商品房和養老公寓兩種，商品房已經(jīng)在2008年前全部售出，當時(shí)均價(jià)為7000-8000元/平方米，目前消費者只能通過(guò)購買(mǎi)二手房的形式獲得，價(jià)格在20000元/平方米左右，分為80平方米、160平方米以及180平方米以上三種戶(hù)型，短期內太陽(yáng)城內估計也并不會(huì )再出現新的養老商業(yè)住宅項目。而長(cháng)期租賃式的老年公寓是太陽(yáng)城近兩年最主要的產(chǎn)品，小馬說(shuō)，社區內有四棟供出租的老年公寓，其中有兩棟為養老院使用，另一棟為短期出租早已完成出租，最后一棟長(cháng)期出租公寓正在招租，預計年底入住。“目前正在招租的老年公寓以5年起租，每5年作為一檔，租戶(hù)最多可選擇連租20年。戶(hù)型從38平方米到120平方米不等共有21種，精裝修、內設獨立廚衛并提供所有家電。”對于價(jià)格，小馬以50平方米戶(hù)型為例介紹稱(chēng)，一次性租賃時(shí)間越長(cháng)折扣越大，5年21萬(wàn)元（相當于3500元/月）、10年32萬(wàn)元（相當于2667元/月）、15年46萬(wàn)元（相當于2556元/月）、20年58萬(wàn)元（相當于2417元/月），老人健在若需臨時(shí)退租需扣除10%租金作為違約金，但老人去世需退租時(shí)可返還剩余全部費用。

　　值得注意的是，除租金外，租戶(hù)還需選擇全程管理和非全程管理兩種模式之一交納管理費，對于生活自理能力較強的老人，可選擇非全程管理，自交物業(yè)、采暖、水電費等，物業(yè)費6元/平方米，采暖費30元/平方米；而選擇全程管理的老人，根據房屋面積不同每年還需繳納2萬(wàn)-4萬(wàn)元管理費，包括代繳物業(yè)、采暖、水電等20項費用和送餐、預約醫院、每周兩次打掃衛生、定期更換床單等服務(wù)項目，并加送100度電及10噸水，那么5-20年，租戶(hù)或需繳納少則10萬(wàn)元、多則80萬(wàn)元管理費。小馬稱(chēng)，以目前預租情況來(lái)看，已有七成完成招租，小面積較受歡迎導致目前朝南的戶(hù)型最小只剩86平方米以上的了。

　　此外，還有一部分“半路出家”的養老地產(chǎn)，以純粹的租賃老年公寓的形式經(jīng)營(yíng)，直接省去了養老商業(yè)住宅的部分。北京商報記者從九華山莊老年公寓市場(chǎng)部了解發(fā)現，目前九華山莊將部分酒店轉型為了老年公寓，提供75平方米、118平方米和150平方米三種精裝修戶(hù)型，以“租金+保證金”的模式租賃，也是從今年年底開(kāi)始入住。目前九華山莊掛出的租價(jià)為：75平方米1萬(wàn)元/年，保證金120萬(wàn)元/戶(hù)；118平方米及150平方米均為2萬(wàn)元/年，保證金160萬(wàn)元/戶(hù)，150平方米僅有朝北戶(hù)型。九華山莊老年公寓客戶(hù)經(jīng)理馬瑞告訴北京商報記者，目前租戶(hù)也是以5年為一周期，滿(mǎn)5年、10年、15年……最多至30年時(shí)均可選擇退租，退租時(shí)由九華山莊一次性返還剩余租金和保證金，物業(yè)費2元/平方米，其他費用自付。馬瑞介紹，目前該公寓朝南向僅剩2-5層還有未租房間，118平方米和150平方米戶(hù)型各只剩三四套待租。

　　行業(yè)問(wèn)題

　　吸金噱頭多養老地產(chǎn)名不副實(shí)

　　雖然養老地產(chǎn)需求旺盛、產(chǎn)品種類(lèi)層出不窮，伴生的問(wèn)題也顯而易見(jiàn)。北京商報記者了解到，目前包括太陽(yáng)城、九華山莊等在內的不少養老公寓項目都提供轉租服務(wù)，若租戶(hù)既不想退租又不想繼續使用，可與開(kāi)發(fā)商一起協(xié)商制定轉租方案和價(jià)格。對此，有部分中介人士及專(zhuān)家就擔憂(yōu)稱(chēng)，租金遠低于目前北京市場(chǎng)租房?jì)r(jià)格的養老公寓或將因此成為轉租中心，使養老之意變的“有名無(wú)實(shí)”。對此，雖然小馬表示，太陽(yáng)城要求公寓租戶(hù)必須在60歲以上。但仍有業(yè)內人士透露，實(shí)際上不論太陽(yáng)城還是九華山莊，所住年輕人并不在少數，養老地產(chǎn)其實(shí)大多名不副實(shí)。

　　其次，目前養老地產(chǎn)紛繁復雜的產(chǎn)品種類(lèi)和各種各樣為吸引消費者而打出的噱頭，背后其實(shí)存在著(zhù)諸多風(fēng)險。有消費者向北京商報記者透露，日前有位于懷柔區的某養老院以擴建名義開(kāi)始出售沒(méi)有產(chǎn)權證的養老住宅，價(jià)格為6000元/平方米，該消費者雖然被其遠低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格吸引，希望能為家中老人購置養老地產(chǎn)，但該住房“不靠譜”的背景也讓其擔憂(yōu)不已。

　　另外，北京商報記者還了解到，不論是租賃還是購買(mǎi)的養老住宅、養老公寓，雖然租金或購房?jì)r(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)，但包括會(huì )員費、保證金、管理費等各種額外交費項目在內，消費者所付出的費用甚至可能還遠高于社會(huì )其他公益性質(zhì)的養老機構或商業(yè)地產(chǎn)、租房項目。

　　在調查過(guò)程中，北京商報記者了解到，九華山莊和太陽(yáng)城的老年公寓均需一次性繳納多年租金或保證金等費用，且只能一次性付清，“就算老年人如實(shí)入住不轉租，多交納給開(kāi)發(fā)商若干年的租金和保證金完全可以作為他們運營(yíng)的資本，進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)甚至投資等，為其帶來(lái)大量的收益”。陳國強坦言。而北京太陽(yáng)城集團董事會(huì )主席特別助理張華正更曾稱(chēng)，太陽(yáng)城2013年將地塊用3：7的方式操作，70%地產(chǎn)做銷(xiāo)售，30%自己持有、經(jīng)營(yíng)，里面包含各種不同設施，從銷(xiāo)售到租賃，從服務(wù)費用到保證金，開(kāi)發(fā)商可以分別從這四個(gè)環(huán)節中獲利，其中保證金等費用可以有效為開(kāi)發(fā)商提供其他配套的融資支持。

　　不過(guò)，也有財經(jīng)領(lǐng)域業(yè)內人士向北京商報記者透露，少則幾十戶(hù)多則幾百上千戶(hù)租戶(hù)每戶(hù)上百萬(wàn)元的保證金已經(jīng)可以算做大額資金，現在銀行兩年定期存款利率就有3.75%，就算最低存入120萬(wàn)元，以2年為例，2年后也能獲得4.5萬(wàn)元的利息，但如果交保證金給開(kāi)發(fā)商少則5年多則30年，租戶(hù)這部分損失還是相當明顯的，如果地產(chǎn)商利用這部分資金去進(jìn)行投融資，甚至會(huì )帶有非法集資的嫌疑。“如果地產(chǎn)商要合理合法的收取保證金等類(lèi)似費用又要避免非法集資之嫌的話(huà)，最好還是不要用這部分費用去融資投資，而是委托銀行等第三方機構凍結或保存，到期退還給租戶(hù)，否則投資融資失敗最終無(wú)錢(qián)償還給租戶(hù)的風(fēng)險將會(huì )引起更多糾紛。”該業(yè)內人士稱(chēng)。

　　監管缺失市場(chǎng)發(fā)展錯位

　　對于剛剛在北京興起的養老地產(chǎn)，各界還存在不少擔憂(yōu)和質(zhì)疑之聲。陳國強坦言，目前北京的養老地產(chǎn)真正開(kāi)始發(fā)展只是近一兩年的事情，規模小、服務(wù)設施也并不是非常配套，運營(yíng)模式、規模和體量與預期都有差距，很多企業(yè)只尋求盡快投入其中卻沒(méi)有充分研究國外經(jīng)驗，模式并不成熟，也沒(méi)有形成多少成功的案例。因此，對于目前頗受關(guān)注但處于發(fā)展初期的養老地產(chǎn)，業(yè)內認為普遍現階段仍存較多困難和問(wèn)題亟待解決。

　　首先，李煥喜認為目前養老住宅按照商品房模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，與商品房開(kāi)發(fā)模式差異不大，因而購買(mǎi)、租住和服務(wù)價(jià)格都居高不下，如東方太陽(yáng)城毛坯房?jì)r(jià)格就高達18000-22000元/平方米，中低收入老年群體很難買(mǎi)得起、住得起。就算是租金價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的老年公寓，也需要繳納實(shí)際上不低于買(mǎi)房總價(jià)的大量保證金。而且，由于總量非常有限，老年群體購買(mǎi)、租賃或者置換養老住宅的來(lái)源和渠道都明顯不足。陳國強分析，雖然目前不少企業(yè)都開(kāi)始涉足養老地產(chǎn)，但已經(jīng)運營(yíng)的基本都規模不大，運營(yíng)模式也不夠成熟，靠后期運營(yíng)提價(jià)有限，因此定位只能是偏向中高端收入老年群體。

　　其次，民進(jìn)北京市委在向北京市政協(xié)提交的報告中也提出，目前北京缺乏對于養老地產(chǎn)的建設規劃和標準，養老住宅品種少、服務(wù)設施不配套，“受制于城市發(fā)展、土地價(jià)格等多種因素，目前的養老住宅建設沒(méi)有科學(xué)規劃和布局，選址太隨意，基本上是開(kāi)發(fā)商能在哪兒拿到地就建在哪兒，導致現有養老住宅大多建在遠郊區縣，交通不便，不能滿(mǎn)足老年人的生活需求；另一方面，由于缺乏建設標準，現有養老住宅品種太少，難以滿(mǎn)足不同層次的消費需求，并且多數缺乏配套服務(wù)設施，給老年人生活帶來(lái)不便”。李煥喜坦言。

　　不可否認，現在相關(guān)部門(mén)對于養老地產(chǎn)的監管力度并不強，開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造的種類(lèi)繁多的高風(fēng)險收費模式都成為了地產(chǎn)商在“養老”這個(gè)看似公益的頭銜下吸金的重要手段。陳國強更直言，可能有部分項目不僅無(wú)法提供養老住宅應有的配套服務(wù)，而且還會(huì )打著(zhù)養老地產(chǎn)的旗號去爭取較低的拿地成本，養老地產(chǎn)最終淪為了一種宣傳策略而非實(shí)際產(chǎn)品優(yōu)勢。

　　另外，從政策的角度，民進(jìn)北京市委還指出，目前北京鼓勵社會(huì )資本進(jìn)入養老住宅建設的措施不夠明確，“養老住宅建設與服務(wù)，不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋物質(zhì)保障、照料保障、醫護保障等許多方面。由于開(kāi)發(fā)成本較高、運營(yíng)周期較長(cháng)，政府在資金、土地、稅負、社區建設等方面的政策支持還不夠明確，許多養老住宅項目還處于虧損或者微利狀態(tài)，導致社會(huì )資本不敢輕易涉足，至今尚未形成一個(gè)比較成熟、可持續發(fā)展且能復制推廣的商業(yè)模式”。李煥喜稱(chēng)。

　　專(zhuān)家建言

　　北京應盡快出臺養老住宅建設和購買(mǎi)政策

　　實(shí)際上，北京商報記者在調查過(guò)十余位60-75歲的中老年人后發(fā)現，大多數有養老住宅需求的老年人對于是以租賃還是購買(mǎi)房屋的方式養老、居住并不在意，對于他們來(lái)說(shuō)，首要的需求就是及時(shí)的醫療服務(wù)，其次才是休閑娛樂(lè )、交通、價(jià)錢(qián)等。有家住海淀區、月收入5000元以上的60歲左右的老年人告訴北京商報記者，只要是老年公寓或者住宅附近有三甲醫院等權威醫療機構，有看護等人員隨叫隨到，交通遠一些，價(jià)格略高于同等條件商品房或出租房都是可以接受的。

　　基于目前社會(huì )各個(gè)收入水平老人對于養老地產(chǎn)的價(jià)格接受能力不一，但需求基本類(lèi)似的情況。陳國強建議國內商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多借鑒國外成功的發(fā)展經(jīng)驗，“養老地產(chǎn)必須要強調運營(yíng)，強調針對老年人提供的相應養老服務(wù)和配套設施，包括生活、健康醫療、休閑娛樂(lè )等方面，而物業(yè)也要和普通住宅有很大差別。后續的運營(yíng)管理是長(cháng)期的、投資回報較慢的投資，通過(guò)運營(yíng)提高價(jià)值，逐步提高租金、售價(jià)水平，將這部分服務(wù)成本轉移到租金和售價(jià)中來(lái)，才是養老地產(chǎn)普遍應走的發(fā)展道路”。陳國強表示。

　　而對于政府層面，民進(jìn)北京市委首先建議北京盡快出臺和完善養老住宅建設和購買(mǎi)政策。李煥喜表示，除了一般養老商業(yè)住宅和養老公寓之外，政府也應面向中低收入老年人群及其家庭，出臺類(lèi)似于“兩限房”、“廉租房”性質(zhì)的養老住宅優(yōu)惠政策，既要考慮通過(guò)一定的政策支持，鼓勵開(kāi)發(fā)商建設適度集中的商業(yè)性質(zhì)的養老住宅小區，以滿(mǎn)足不同層次的市場(chǎng)需求；也應考慮在新建或改建小區中，合理配建一定比例的政策性養老住宅戶(hù)型，以滿(mǎn)足一部分老年人在居民社區居家養老的需求；還應逐步建立合理的貸款和融資渠道，簡(jiǎn)化貸款手續，建立相應的社會(huì )保障體系，為目標消費群體的購買(mǎi)和租用提供方便。此外，還可探索多樣化的購房和租房方式，在房屋置換、以租代售、出售居住權等方面出臺相應政策和規定。

　　其次，對于養老住宅建設規劃、標準缺失的問(wèn)題，民進(jìn)北京市委建議，應考慮不同層次的消費需求，盡快制定北京市養老住宅建筑設計地方標準和相關(guān)配套設施建設標準，建立關(guān)于服務(wù)和價(jià)格的指導性標準，鼓勵構建居家護理、日常服務(wù)、社區醫療等服務(wù)體系，逐步規范養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)。

　　另外，針對引導社會(huì )資本方面，李煥喜還表示，目前可通過(guò)城市建設規劃、土地出讓金用途管理等，引導社會(huì )資本集中開(kāi)發(fā)養老住宅社區，或在新社區建設中適當配置一定比例的養老住宅戶(hù)型。據悉，今年2月，中投發(fā)展有限公司以總價(jià)4.62億元成功中標北京密云一家包含養老功能的居住用地，打破了養老用地多年“難產(chǎn)”的局面，雖然北京市已經(jīng)將養老用地放在了招拍掛的舞臺上，但有消息稱(chēng)，北京市國土資源局表示暫時(shí)不會(huì )馬上再推養老綜合用地。

　　陳國強認為政府盡快落實(shí)養老地產(chǎn)項目在土地出讓金和稅費等政策上與一般常規商業(yè)住宅用地差異化的鼓勵導向非常必要，“在養老住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府應考慮養老住宅帶有一定公益性，對土地出讓金及各種稅費等給予一定程度的優(yōu)惠或減免，同時(shí)增加融資渠道支持養老住宅的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)”。李煥喜表示。

　　不過(guò)，對于社會(huì )和業(yè)內都擔心的開(kāi)發(fā)商以養老地產(chǎn)作為噱頭實(shí)則發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，陳國強堅稱(chēng)還應制定嚴格有效的評價(jià)、進(jìn)出機制和監管體系，“選擇和確定一批優(yōu)秀企業(yè)作為試點(diǎn)進(jìn)入養老住宅建設領(lǐng)域，通過(guò)示范效應，增強企業(yè)投資養老住宅開(kāi)發(fā)的信心。對于違規企業(yè)，則應建立退出和問(wèn)責機制”。

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