中國社會(huì )的老齡化有不斷加深的趨勢，養老市場(chǎng)的潛力被大家公認，養老地產(chǎn)迎來(lái)盛況，泰康人壽、中國人壽等險企啟動(dòng)養老地產(chǎn)項目，保險公司紛紛欲分享養老地產(chǎn)一杯羹。面對發(fā)展并不成熟的養老地產(chǎn)，險資進(jìn)入還需進(jìn)行多方面的考慮，小心地進(jìn)行探索。

　　險資進(jìn)軍養老地產(chǎn)

　　中國正步入老齡化社會(huì )已是事實(shí)。根據《中國老齡事業(yè)發(fā)展"十二五"規劃》，2011-2015年，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬(wàn)人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。到21世紀中葉，我國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發(fā)達國家老齡人口的總和。

　　自去年以來(lái)，各保險企業(yè)就在各地競相拿地，據了解，新華保險、泰康人壽、中國人壽、新華人壽和合眾人壽等眾多保險企業(yè)都已經(jīng)紛紛涉足。

　　2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協(xié)議。根據協(xié)議，雙方將在養老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫療衛生等領(lǐng)域合作。該公司有意進(jìn)駐廣州金融城投資養老地產(chǎn)項目。

　　在此之前，新華保險明確將養老地產(chǎn)作為重要戰略，并已經(jīng)注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來(lái)支持其養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　據了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，在北京延慶和密云的項目選點(diǎn)也獲得董事會(huì )批準。與養老社區掛鉤的新型養老保險產(chǎn)品也在申報中，其通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng )新進(jìn)軍養老、醫療看護和健康產(chǎn)業(yè)鏈的戰略非常符合今年的養老和金改主題。

　　在北京昌平，占地約2000畝的泰康之家旗艦社區正在建設中。在鄰近社區500米的位置，新建不久的北京地鐵昌平專(zhuān)線(xiàn)南邵站已經(jīng)啟用，與養老社區一路之隔的是昌平區的白浮泉濕地公園。

　　按照規劃，這里3年后將出現一個(gè)總建筑面積達30萬(wàn)平方米的社區，可容納3000戶(hù)居民入住。社區還規劃有約8000平方米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院。"這里將成為一個(gè)高級養老社區，文化、健身、醫療、餐飲一應俱全。"泰康人壽董事長(cháng)陳東升如此描述。

　　事實(shí)上，泰康人壽對地產(chǎn)項目的垂青早已醞釀多時(shí)。2009年開(kāi)始，保險資金被允許涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實(shí)施的養老社區項目獲得保監會(huì )批準，成為國內第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險公司。2011年年底，泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬(wàn)平方米的土地建設養老院。這一項目計劃2015年入住。

　　中國人壽首個(gè)養老養生基地國壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開(kāi)工，占地約4平方公里，總投資約100億元，計劃通過(guò)養生產(chǎn)業(yè)總部管理及商業(yè)區、醫療產(chǎn)業(yè)區、養生居住區、活力居住區等功能片區的建設，為區域半徑內提供良好的醫療保障。

　　拓展保險公司產(chǎn)業(yè)鏈條

　　保險業(yè)之所以涌入養老地產(chǎn)的熱情高漲，與相關(guān)政策鼓勵密不可分。

　　國務(wù)院辦公廳曾印發(fā)《"十二五"社會(huì )養老服務(wù)體系建設規劃（2011-2015）》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養老、7%為社會(huì )養老、3%為機構養老。目前，各地方政府都在積極引導社會(huì )資金進(jìn)入養老地產(chǎn)。在北京市國土局編制的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》中，養老設施用地首次被納入土地供應計劃，明確將通過(guò)財政、土地供應等政策支持的手段吸引社會(huì )資本投資。廣東、四川等地也計劃將養老綜合用地納入土地供給計劃。貴州則明確，對于老年住宅項目用地，可以不通過(guò)"招拍掛"，而是由開(kāi)發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓?zhuān)詼p少土地成本。

　　"保監會(huì )現在的思路是鼓勵保險資金進(jìn)入民生領(lǐng)域，養老地產(chǎn)即是其一。保監會(huì )考慮放松這方面的限制，除了上述考慮之外，還有重要一點(diǎn)就是拓展保險公司的產(chǎn)業(yè)鏈。"前任保監會(huì )資金運用部主任孫建勇指出，"保險業(yè)目前有人身險、健康險、養老險等多種產(chǎn)品，同時(shí)為更好地實(shí)現保險服務(wù)，也和醫療機構有所合作，涉足健康管理行業(yè)，這都是現有的資源。如果把養老地產(chǎn)項目做起來(lái)，這些產(chǎn)品和服務(wù)將在養老地產(chǎn)平臺上形成一條完整的鏈條。保險業(yè)不再是賣(mài)出一張保單的一錘子買(mǎi)賣(mài)，而會(huì )在投資管理、醫療服務(wù)、地產(chǎn)投資等領(lǐng)域全面獲益。"

　　監管部門(mén)的上述思路在陳東升那里有了具體的內涵。"保險資金投資養老社區，可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長(cháng)20-30年。"陳東升指出，作為一種嶄新的商業(yè)模式，養老社區向上銜接了醫療保險、護理保險和養老保險等產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)了下游的老年醫學(xué)、護理服務(wù)等。"按照理想狀態(tài)預計，若養老社區的客戶(hù)入住率相對穩定，達到90%以上，入住期限大多數在8-10年，這相當于一次性銷(xiāo)售了10年的期交保險。"陳東升解釋。

　　探索盈利模式

　　"由于養老地產(chǎn)用地性質(zhì)沒(méi)有明確規定，房企要通過(guò)"招拍掛"獲取土地，可投資回報周期卻長(cháng)達7-10年，投資高、回報低。再加之養老人群的特殊性，必須要有完善的物業(yè)服務(wù)，包括家政、醫護、保健等，這對于以往擅長(cháng)快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是缺乏操作經(jīng)驗。"業(yè)內專(zhuān)家表示。而保險企業(yè)進(jìn)入養老地產(chǎn)后，盡管政策方面有所"松綁"，但在"原則性"問(wèn)題上仍有諸多"禁地"，因此，目前保險企業(yè)運作養老地產(chǎn)的盈利模式也不成熟。

　　與傳統服務(wù)業(yè)不同，養老社區投資規模大，回報期長(cháng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(cháng)期資本支持，很難獲得規模效應并維持長(cháng)期運營(yíng)。由于受政策限制，保險企業(yè)只能長(cháng)期持有養老產(chǎn)業(yè)，以"只租不售"的模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現投資回報。但這種租賃模式，將可能使養老地產(chǎn)的回報周期被拉長(cháng)至10年甚至20年以上。由于回報周期相對漫長(cháng)，這也加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險。

　　養老地產(chǎn)如何盈利是當下行業(yè)遇到的難題。這不僅涉及到市場(chǎng)蛋糕的大小，還涉及到消費觀(guān)念的轉變。險企"試水"養老地產(chǎn)，首先，應當抓緊研究老年人消費行為和消費理念，創(chuàng )新盈利模式，進(jìn)而明確定價(jià)和收益目標；其次，有關(guān)部門(mén)應盡快明確養老地產(chǎn)土地認定性質(zhì)標準，為企業(yè)設定合理進(jìn)入門(mén)檻，遏制部分企業(yè)當前借養老之名圈地的短視行為；最后，盡快確立人員資質(zhì)標準，打消消費者對后續配套服務(wù)疑慮，實(shí)現項目可持續運營(yíng)

　　險資進(jìn)入養老地產(chǎn)在瞄準機遇的時(shí)候也要看清面臨的問(wèn)題，提早做好準備，避免前期盲目樂(lè )觀(guān)，而最終陷入困境。

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