老年人集中居住在一個(gè)社區里，每天社區都會(huì )組織各種娛樂(lè )活動(dòng)，慰藉孤獨的老年人……在我國老齡化背景下，這種養老社區看起來(lái)市場(chǎng)潛力無(wú)限。近年來(lái)，很多房企也看好養老產(chǎn)業(yè)的"藍海"，紛紛宣布進(jìn)軍養老地產(chǎn)。但實(shí)際上，這個(gè)產(chǎn)業(yè)當中，嘗鮮者還僅僅是少數孤單的拓荒者。由于投資回報前景不夠明朗，經(jīng)營(yíng)現狀障礙重重，雖然大量資本看好養老地產(chǎn)，很多還處于觀(guān)望階段。

　　投資業(yè)主不高興

　　四年過(guò)后租金沒(méi)有了開(kāi)發(fā)商代租難以為繼

　　不少人買(mǎi)養老房，是看好它的長(cháng)期租賃回報價(jià)值，但有時(shí)候實(shí)際情況并非盡如人意。家住漢口航空路的嚴女士就有這樣的感受。

　　2007年，嚴女士在蔡甸的僑亞頤樂(lè )園買(mǎi)了一套房子，一室一廳、面積72平米的養老房總價(jià)17.8萬(wàn)元。她向記者回憶，當初樓盤(pán)的宣傳很誘人："房子包租，每月有穩定的租金收益。"2008年，她與開(kāi)發(fā)商武漢僑亞置業(yè)集團有限公司簽訂了《租賃合同》，由僑亞公司來(lái)承租嚴女士這套房子，每月固定返還租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

　　簽合同后，僑亞公司按時(shí)給嚴女士開(kāi)設的存折上打款。存折信息顯示，2008年4月至2011年1月28日，僑亞公司一次性給嚴女士存入了租金23119元;隨后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

　　2012年3月份開(kāi)始，僑亞公司不再給嚴女士的存折打租金，嚴女士有點(diǎn)納悶。到僑亞頤樂(lè )園物業(yè)公司咨詢(xún)得知，僑亞公司不再跟業(yè)主簽訂租賃協(xié)議了，業(yè)主的房子由自己入住或者自行出租。對不能持續回報租金，嚴女士感到很氣憤。

　　4月1日，記者來(lái)到位于蔡甸區鐵鋪村的僑亞頤樂(lè )園。

　　僑亞頤樂(lè )園是2003年開(kāi)發(fā)的養老地產(chǎn)項目，是一個(gè)典型的養老小區，食堂、網(wǎng)球場(chǎng)、醫護中心等配套設施比較齊全。

　　僑亞頤樂(lè )園物業(yè)管理公司一位華姓經(jīng)理接待了記者。她解釋?zhuān)c嚴女士當初只簽了一年代租合同，僑亞公司已經(jīng)按合同約定承租并支付租金，現在終止租賃協(xié)議，是合情合理的。

　　針對嚴女士"協(xié)議只簽一年卻付了近4年租金"的疑問(wèn)，華經(jīng)理解釋?zhuān)敵鮾S亞公司也想盡可能地回報業(yè)主，但迫于公司經(jīng)營(yíng)壓力，不能一直承租下去。

　　入住老人不夠多

　　經(jīng)營(yíng)十年入住率仍低養老房想轉手賣(mài)也難

　　嚴女士希望僑亞繼續承租自己的房子，或者幫忙將房子賣(mài)掉。她說(shuō)，自己還不到退休養老的年齡，不會(huì )自住;而房子當初買(mǎi)的價(jià)格就比周邊的房子高一截，現在二手房市場(chǎng)上不好賣(mài);自己也很難打理出租，因為里面好多房子還沒(méi)租出去。

　　華經(jīng)理坦言，小區入住率還不高。小區里共6棟房子，被一座小橋分割成兩個(gè)區域。記者看到，其中小橋北側的三棟樓已經(jīng)住滿(mǎn)了老人，小橋南邊的三棟，每棟只住了幾十戶(hù)。華經(jīng)理介紹，小區的10、11和12棟入住戶(hù)數很少，公司為了集中照顧老人，只運營(yíng)了小橋北側的三棟。嚴女士反映的12棟，還沒(méi)有集中入住和運營(yíng)，這些年業(yè)主的租金回報一直是僑亞公司在貼錢(qián)。

　　業(yè)內人士認為，僑亞公司在蔡甸的頤樂(lè )園項目深耕十年，才獲得這樣的入住率，不能算高。

　　在江夏藏龍島，也有一個(gè)僑亞公司開(kāi)發(fā)的升級版養老地產(chǎn)項目。這個(gè)名為"中華孝莊"的項目，位于湖北美院校區對面。該項目配套設施更齊全，還配套了一座2萬(wàn)平方米的醫院。

　　記者4月7日在現場(chǎng)看到，小區5棟樓全用連廊連接在一起，每個(gè)戶(hù)型都配套了大陽(yáng)臺。據介紹，房子是精裝修交房，廚衛家電、客廳和臥室的家具交房時(shí)一應俱全，床頭還有呼叫系統，老人只需拎包就可入住。

　　武漢僑亞置業(yè)集團有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監唐蔡奎告訴記者，中華孝莊項目2011年開(kāi)售，656套房子一年時(shí)間賣(mài)了90%，現在已基本售罄。

　　"去年4月27日開(kāi)業(yè)，到現在入住了100多戶(hù)。"唐蔡奎解釋?zhuān)胱÷实奶嵘袀€(gè)過(guò)程，老人最看重的醫療配套--2萬(wàn)平方米的醫院還在建設中，"等醫院建好，入住率會(huì )逐步提升。"

　　開(kāi)發(fā)公司不賺錢(qián)

　　老人樂(lè )住但費用不低開(kāi)發(fā)獲益遠低商品房

　　入住率低是因為老人們不接受這種養老方式嗎?記者探訪(fǎng)發(fā)現，其實(shí)很多老人都愛(ài)上這種集中養老。

　　住在13棟的陳爹爹、譚婆婆夫婦，4年前從漢口六渡橋的老房子搬過(guò)來(lái)。當記者問(wèn)起在頤樂(lè )園居住的感受，老兩口連連稱(chēng)"好"。"每天都有節目，唱歌啊、跳舞啊，都排滿(mǎn)了。"譚婆婆興致勃勃地告訴記者。"有什么事都有工作人員和護理工，住這里也給孩子們減負了。"陳爹爹說(shuō)?？梢?jiàn)頤樂(lè )園是個(gè)建設得不錯的養老地產(chǎn)項目。

　　不過(guò)，老年人雖然對環(huán)境滿(mǎn)意，居住成本卻是不得不考慮的現實(shí)問(wèn)題。

　　陳爹爹給記者算了一筆賬：他們住的一室一廳月租1500元，加上護理費和伙食費，每月3300元。"我倆的養老金肯定是不夠的，平時(shí)主要靠六渡橋的房租補貼。"住在15棟101室的童婆婆也稱(chēng)，如果不靠子女幫忙或者老房子出租，普通工薪退休老人，很難承受每月兩三千元的費用。

　　以中華孝莊為例，按戶(hù)型面積不同房租1000元-2100元，服務(wù)費600元/月，伙食費600元/月/人。一個(gè)身體健康、不需要特殊護理的老人，入住養老社區，每月最低要2200元。

　　入住率低意味著(zhù)投資業(yè)主、開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)的回報難以實(shí)現。對開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，養老地產(chǎn)的盈利情況根本無(wú)法與普通商品房相比。

　　唐蔡奎告訴記者，養老地產(chǎn)其實(shí)是偏公益性的事業(yè)，但在獲取土地、建設成本、相關(guān)稅費等方面，并沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。也就是說(shuō)，企業(yè)用商品房的成本在做養老房。而且，養老房后期的運營(yíng)成本也很高。僑亞頤樂(lè )園僅護理人員就有100多人。"僑亞2002年進(jìn)入養老地產(chǎn)市場(chǎng)，目前也還能說(shuō)是微利，一般地產(chǎn)商肯定是看不上這個(gè)利潤的。"唐蔡奎笑稱(chēng)。

　　地產(chǎn)行業(yè)不積極

　　商業(yè)模式仍不夠成熟房企觀(guān)望或變通入市

　　據武漢市老齡辦統計，2011年武漢60歲以上老齡人口有132.05萬(wàn)，平均每6個(gè)武漢人中就有1位老年人，且老齡人口的比例不斷在增長(cháng)。

　　看好養老市場(chǎng)潛力，早在幾年前就有一線(xiàn)房企、大型保險公司等各路英豪，紛紛宣布進(jìn)軍養老地產(chǎn)市場(chǎng)。但多年過(guò)去了，目前真正進(jìn)入運營(yíng)階段的，在武漢還只有"孤獨"堅守了十年的僑亞。

　　"很多房企都來(lái)我們的項目考察過(guò)。"唐蔡奎說(shuō)，對做慣了商品房的企業(yè)來(lái)說(shuō)，養老地產(chǎn)投資回報率低、回報太慢。

　　省社科院經(jīng)濟所副所長(cháng)葉學(xué)平認為，養老地產(chǎn)面對的消費群體有特殊性：雖然需求量大，但對價(jià)格敏感度高，不能承受較高的消費，這也導致養老地產(chǎn)實(shí)際上盈利能力較弱，回報空間小。

　　放眼國內，多數養老地產(chǎn)項目，都處于虧損或微利狀態(tài)，導致一些房企不敢輕易涉足。葉學(xué)平稱(chēng)，養老地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)成熟的、可持續且能復制推廣的商業(yè)模式，基本都是"賣(mài)房子-老人入住-后期護理"這種模式。

　　省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )專(zhuān)家殷躍建認為，養老地產(chǎn)不應該是與商品房項目一樣的政策待遇，考慮到它的社會(huì )公益性，政府在土地取得、貸款融資和稅費減免等方面也應該推出優(yōu)惠政策。

　　不過(guò)，看好老齡化商機，部分房企做了變通。萬(wàn)科在光谷的新項目，雖然不是養老地產(chǎn)，但也專(zhuān)門(mén)配套了兩棟老年公寓。在萬(wàn)科看來(lái)，今后老年公寓將成為住宅產(chǎn)品中不可或缺的一個(gè)分類(lèi)。老年公寓里的各類(lèi)配備都從老年人的生活需求出發(fā)而設置，在物業(yè)管理方面也將提供老年人配餐、醫療看護等服務(wù)

　　"樓市調控后，商品房開(kāi)發(fā)利潤低了，或許地產(chǎn)商會(huì )逐漸關(guān)注到養老地產(chǎn)領(lǐng)域的。"唐蔡奎說(shuō)。

　　武漢養老地產(chǎn)雖然遇到諸多瓶頸問(wèn)題，但是養老地產(chǎn)項目本身是符合需求，受到歡迎的，縱觀(guān)國內的社會(huì )發(fā)展趨勢：老齡人口加速增長(cháng)，人們生活水平提高，國家政策開(kāi)始對養老機構加大扶持力度，這些都足以讓人對國內養老地產(chǎn)的未來(lái)充滿(mǎn)信心。

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