國內龐大的養老市場(chǎng)吸引了各路資金進(jìn)入養老地產(chǎn)，不同背景的養老機構在拿地、補貼方面都有著(zhù)不同的待遇。近來(lái)，行業(yè)內出現險企拿地頻繁，傳統養老機構土地審批難；養老床位補貼高的地方，各養老機構紛紛注冊為非盈利利性組織的境況。

　　自去年開(kāi)始，國內各大保險企業(yè)頻繁在全國各地拿地，試水養老地產(chǎn)，其動(dòng)輒上千畝的土地獲批量讓地產(chǎn)商和傳統養老機構咋舌，因此出現了"借養老地產(chǎn)之名圈地"，"掛羊頭賣(mài)狗肉"等質(zhì)疑之聲。

　　事實(shí)上，傳統養老機構在拿地審批時(shí)確實(shí)面臨瓶頸。近日，從北京市昌平區民政局了解到，該區至少已有三年未審批新的養老機構用地。

　　險企頻拿地,養老院土地審批難

　　眾所周知，業(yè)內第一家涉水養老地產(chǎn)的泰康人壽2012年在昌平區開(kāi)工首個(gè)養老地產(chǎn)項目--國際健康城。但該區民政局負責養老院資質(zhì)審批的工作人員表示，泰康的這一項目并未到民政局審批。他表示這并不奇怪，養老機構注冊成營(yíng)利性質(zhì)需到工商局審批，而注冊成非營(yíng)利性質(zhì)才需到民政局審批。

　　而昌平區目前已有的53家養老機構中，除少部分公辦機構外，絕大多數為社會(huì )辦非營(yíng)利機構。這與泰康人壽等保險企業(yè)開(kāi)展的養老社區模式截然不同。

　　據了解，泰康打造的新模式上游連接保險產(chǎn)品銷(xiāo)售，下游連接醫療保健、養生療養、護理服務(wù)等業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈條設計完美。泰康董事長(cháng)陳東升也曾表示，如昌平項目試水成功，將采用連鎖模式在其他地區鋪開(kāi)。

　　而保險大鱷們動(dòng)輒上萬(wàn)畝的拿地量令人咋舌。據了解，泰康的國際健康城項目總建筑面積約30萬(wàn)平方米；合眾人壽的合肥健康谷項目，規劃建筑面積80萬(wàn)平方米；平安集團的浙江桐鄉市項目總建筑面積約150萬(wàn)平方米。

　　相比之下，民辦養老機構拿地要難得多。昌平民政局人員表示，昌平區至少三年未通過(guò)養老機構用地審批。據這位工作人員解釋?zhuān)本┦忻裾块T(mén)規定到"十二五"末每百名老人擁有床位3.8張，而昌平區目前已達到每百人擁有床位近13張，早已滿(mǎn)足本區老人的入住需求。目前90%的養老院承接的是城區老人，這導致昌平區獲得新的養老用地指標非常困難。

　　與此同時(shí)，養老用地政策的逐漸規范也讓希望獲得養老院資質(zhì)的機構面臨拿地的激烈競爭。據了解，去年9月，北京市國土局已開(kāi)始啟動(dòng)新的國有建設用地規劃，欲在2013年將養老設施用地納入國有建設用地供應計劃，這標志著(zhù)養老綜合用地正式與工業(yè)用地、住宅用地一樣，將通過(guò)招拍掛的形式出售。

　　而保險公司在相關(guān)政策扶持下，獲得了大量土地。養老地產(chǎn)專(zhuān)家表示，保險企業(yè)進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)，為養老行業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多元的力量，但也沖淡了傳統的集中式養老機構半公益的性質(zhì)。如何將養老地產(chǎn)與自身業(yè)務(wù)融合發(fā)展，還需保險行業(yè)在實(shí)踐中的探索。

　　民辦養老機構先行一步

　　與社會(huì )上普遍認為的養老院"一床難求"的情況不同，昌平民政局人員表示，這是一種誤解，這僅存在于像北京市第一福利院等地理位置較好、醫療條件相對優(yōu)越的養老機構中。

　　據了解，社會(huì )辦非營(yíng)利性質(zhì)養老機構中存在著(zhù)競爭。民政局人員表示，以昌平為例，老人可在諸多機構中自愿選擇。養老機構之間除了比價(jià)錢(qián)外，還在比服務(wù)，比環(huán)境。因此，社會(huì )辦養老機構不斷加大設施投入，雖不及"明星"養老機構的地理位置和醫療條件優(yōu)越，但在環(huán)境、服務(wù)、設施、醫療等方面已相差無(wú)幾，也很具吸引力。

　　目前，養老機構雖多是非營(yíng)利性質(zhì)，但其經(jīng)營(yíng)模式和定位都很成熟。民政局工作人員告知，昌平區針對中、高端客戶(hù)的養老機構都有分布，而具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)更容易進(jìn)入該市場(chǎng)。以早期養老地產(chǎn)項目太陽(yáng)城銀齡國際老年公寓為例，該老年公寓是由北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2000年9月修建，2005年開(kāi)業(yè)。該公寓定位于高端客戶(hù)，由于土地是自有產(chǎn)權，其采用出租和出售兩種模式進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　在政策方面，養老機構也得到了扶持。民政局人員表示，太陽(yáng)城項目還拿到960萬(wàn)元的巨額政府補貼。一般來(lái)說(shuō)，由于土地審批較難，養老機構只能拿到運行資助金補貼，補貼標準為每張床位200-300元，但太陽(yáng)城項目通過(guò)招拍掛的方式，開(kāi)發(fā)商擁有土地產(chǎn)權，獲得了發(fā)改委的一次性建設補貼，補貼標準為一張床位8000-16000元，可謂集萬(wàn)千恩寵于一身。

　　另外，該工作人員表示，新的養老院政策已通過(guò)二稿，正式文件不久將出臺。該文件加大了對養老院的扶持力度，補貼的標準也將進(jìn)一步提高。據了解，一張床位8000-16000元的建設補助標準有可能提高到2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元。

　　"北京市對于養老院政策扶持力度的逐漸加大，導致本市絕大多數養老機構注冊為非盈利性質(zhì)，以便拿到更多補貼。"工作人員說(shuō)，"而外地60%-70%的養老機構注冊為盈利性質(zhì)。"

　　"民辦養老機構在政策、運營(yíng)、價(jià)格等方面都具有先行一步的優(yōu)勢，這對保險資金進(jìn)入該領(lǐng)域形成掣肘。"一位養老地產(chǎn)業(yè)內人士表示，"保險資金需整合資源，發(fā)揮自身在資金、資源、客戶(hù)積累等方面的優(yōu)勢，找到適合自己的贏(yíng)利鏈條。"

　　險企開(kāi)發(fā)的養老地產(chǎn)，民辦的養老機構還有公辦的養老院，不同的背景決定了其不同的運營(yíng)特點(diǎn)，只要找好定位，突出優(yōu)勢，就能和諧共處地滿(mǎn)足各類(lèi)層次的養老需求。

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