在養老地產(chǎn)發(fā)展愈益升溫的同時(shí)，制約其發(fā)展的因素也逐漸顯現出來(lái)，沒(méi)有可復制的模式、缺乏專(zhuān)業(yè)人才等成為了制約養老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處摸索期

　　在我國，養老服務(wù)業(yè)首次以產(chǎn)業(yè)的概念正式出現在相關(guān)文件中，去年的十八大報告提出"積極應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)"。

　　民政部副部長(cháng)竇玉沛此前表示，關(guān)于養老目前有幾個(gè)硬指標，首先就是到2015年養老床位要從目前的每千名老人20.6張提高到每千名老人30張，全國床位數要從去年年底的390萬(wàn)張提高到660多萬(wàn)張，增幅達七成。其中在具體構成上，根據規劃，家庭養老、社區養老和機構養老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。

　　中投顧問(wèn)高級研究員薛勝文表示，房地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)是率先進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探索的兩大主力。其中，養老地產(chǎn)一直是近年來(lái)資本進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先選擇，不僅各大房企積極涉足該領(lǐng)域希望在未來(lái)分一杯羹，人壽、新華等保險機構也積極投資養老地產(chǎn)，包括興建養老社區和結合保單推廣地產(chǎn)預售等，以提高資金使用效率。

　　其他上市公司亦有涉足。比如，大族激光早在2009年即參與合資成立了海南頤和養老產(chǎn)業(yè)股份有限公司，成為首吃螃蟹者之一。此外，還有多家上市公司近幾年對養老產(chǎn)業(yè)開(kāi)展了不同形式的調研，其中多數都青睞養老地產(chǎn)項目。

　　"僅在北京地區，過(guò)去一年新增的數千萬(wàn)甚至上億規模的養老地產(chǎn)項目就達二十多處。"某國有養老產(chǎn)業(yè)投資基金副總經(jīng)理柳明鶴表示，"這還不包括新增的各類(lèi)中小型養老機構。"

　　雖然養老產(chǎn)業(yè)呈現出一片盛況，但業(yè)內也不乏謹慎的觀(guān)點(diǎn)。一些人士提出，目前我國養老產(chǎn)業(yè)離形成成熟清晰的產(chǎn)業(yè)模式尚有距離，行業(yè)仍處在摸索期。據介紹，2009年以前探索的大型養老地產(chǎn)項目中多數已陸續轉型，而率先試水的大族激光也在2011年公告轉讓了持有的頤和養老股份，退出養老領(lǐng)域。

　　其中，房產(chǎn)產(chǎn)權問(wèn)題、土地政策不明確等都是導致許多養老地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)困難的重要原因。"但更重要的是，許多養老地產(chǎn)項目都是"掛羊頭賣(mài)狗肉"，表面上打出養老概念，實(shí)際上玩的還是地產(chǎn)那套。"普親老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(cháng)唐文湘表示，養老住宅運營(yíng)的關(guān)鍵是長(cháng)期的全套護理等服務(wù)管理?，F在出現的問(wèn)題是，一些養老地產(chǎn)項目的投資方拿了政策優(yōu)惠后后續責任沒(méi)人擔負，自然要被市場(chǎng)淘汰。

　　在保險公司方面，目前運營(yíng)的養老地產(chǎn)項目由于受到相關(guān)政策規定的限制，不能利用銷(xiāo)售養老地產(chǎn)項目產(chǎn)權獲得銷(xiāo)售收入，只能長(cháng)期持有養老地產(chǎn)項目以租賃方式實(shí)現回報。此外，一些保險公司結合保單發(fā)展養老住宅預收模式，通過(guò)保險二次衍生產(chǎn)品做附加養老服務(wù)以推廣房產(chǎn)項目，這種模式發(fā)展前景更為業(yè)界看好。

　　"不同于房地產(chǎn)商單純的協(xié)議，保險保單由于具有法律效力而使養老住宅的使用權方面更有法律保障。"柳明鶴表示，"更重要的是，這種模式對于整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有巨大推動(dòng)作用，目前產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展的初期，只有通過(guò)資本巨頭的帶頭突破，產(chǎn)業(yè)垂直上會(huì )加速帶動(dòng)，橫向上也會(huì )加速整合，可以真正有效帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。"

　　缺乏經(jīng)驗、人才短缺等制約發(fā)展

　　對于大部分養老地產(chǎn)項目，入住率都是決定項目生死的核心因素，也是養老產(chǎn)業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　專(zhuān)家表示，因地域的不同，各地老年人的養老觀(guān)念和購買(mǎi)能力存在巨大差異，因此要求養老機構和社區在硬件設計、軟件設置、服務(wù)項目配置等方面都要根據不同的目標客戶(hù)群有所調整，養老地產(chǎn)投資應特別注重定位的清晰、準確。

　　對此，柳明鶴說(shuō)，養老地產(chǎn)的選址如果定位不準，在后期運營(yíng)中就很難達到理想的結果。以北京為例，目前五環(huán)外的養老地產(chǎn)項目操作起來(lái)都很難，即使是在市區內的項目也要綜合考慮周?chē)鐓^成熟程度、老年人密度、地段房租等多方面因素，"特別是早年在郊區追求大而全的養老地產(chǎn)最后日漸沉寂，多數都是因入住率太低。"

　　"實(shí)際上只要定位準確和用心經(jīng)營(yíng)，入住率上去了，養老行業(yè)盈利并非難題，比如北京四環(huán)以?xún)鹊酿B老機構現在基本都有盈利。"對于外界關(guān)注的盈利問(wèn)題，柳明鶴表示，目前行業(yè)盈利率約在7%-9%，入住率高的甚至可以達到9%-13%，其中特別是中端定位，以及面對失能老人的養老機構盈利能力相對更強。

　　"但對資本投資而言目前主要是行業(yè)模式還未明確，尚無(wú)可普遍復制的盈利模式，且資本還沒(méi)有合適的退出渠道。"業(yè)界人士表示，"因此除實(shí)力很強的資本巨頭外，其他一些想做快錢(qián)的資本，目前真正進(jìn)入的可能性仍比較小。"

　　美國世紀橋投資集團總裁鄧偉表示，從地產(chǎn)金融角度來(lái)說(shuō)，目前除了政府部門(mén)外還沒(méi)有什么機構可以永久持有養老行業(yè)固定資產(chǎn)，因此只有大型國企或政府主導資金持有才可能介入養老地產(chǎn)，以在未來(lái)實(shí)現資產(chǎn)脫手，但由政府主導亦存在經(jīng)營(yíng)效率問(wèn)題，"對于短期內養老地產(chǎn)的健康發(fā)展并不樂(lè )觀(guān)。"

　　專(zhuān)業(yè)護理人才短缺也是制約養老地產(chǎn)發(fā)展的幾大關(guān)鍵因素之一。據了解，由于護理人員目前薪資待遇較低，工作強度較大，特別是老年護理員的工作招聘難度更是逐步加大。專(zhuān)家建議，只有在對專(zhuān)業(yè)護理員的培養、保障就業(yè)、收入福利等方面保障都到位后，才能保證系統實(shí)現良性循環(huán)。

　　對此，企業(yè)也已意識到未來(lái)可能面臨人才瓶頸，近期許多企業(yè)都已在加速布局，如開(kāi)設專(zhuān)門(mén)的招生培訓業(yè)務(wù)部門(mén)等，而高校方面近年來(lái)亦加快了相關(guān)學(xué)科建設步伐，如北京開(kāi)放大學(xué)、天津中醫藥大學(xué)和多所地方高校都開(kāi)設了養老護理專(zhuān)業(yè)或學(xué)院等。

　　另?yè)私?，人保部已起草《關(guān)于進(jìn)一步加強養老護理員職業(yè)技能培訓和鑒定工作意見(jiàn)》，目前正在征求意見(jiàn)。面對全國專(zhuān)業(yè)護理員培訓站和鑒定站相對不足的局面，相關(guān)解決方案也在醞釀中，未來(lái)有望通過(guò)福利彩票公益金等方面的支持，實(shí)現每個(gè)城市都有至少一個(gè)護理培訓中心，以滿(mǎn)足行業(yè)發(fā)展對專(zhuān)業(yè)人員的需求。

　　目前養老地產(chǎn)的發(fā)展遇到的瓶頸諸如缺乏成熟模式和專(zhuān)業(yè)人才，在社會(huì )發(fā)展養老地產(chǎn)熱情高漲的狀況下將得到加快破解，到時(shí)養老地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì )迎來(lái)高峰。

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