中國步入老齡化社會(huì )已成為不爭的事實(shí)，并且今后的老齡化還會(huì )不斷加深，龐大的老齡市場(chǎng)帶來(lái)了許多新興商機，養老地產(chǎn)就是其中備受矚目的一個(gè)。由于看好將來(lái)的老年住宅市場(chǎng)，眾多的房企和險企紛紛涉足養老地產(chǎn)，而遲遲不出的養老項目?jì)?yōu)惠政策卻給養老地產(chǎn)蒙上了一層烏云。

　　房地產(chǎn)商和保險資金紛紛試水養老地產(chǎn)

　　目前，萬(wàn)科、綠城、保利、聯(lián)想控股、香江國際等20余家大小房產(chǎn)企業(yè)都已涉足養老地產(chǎn)。2012年8月，萬(wàn)科與長(cháng)春市政府簽署一項協(xié)議，投資120億元在長(cháng)春市多個(gè)區域打造占地100萬(wàn)平方米的健康養老住宅社區及文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)項目。萬(wàn)科目前共有4個(gè)養老地產(chǎn)項目。早在2010年，該公司就在北京房山竇店試點(diǎn)了養老地產(chǎn)項目"萬(wàn)科幸福匯"，采用租售并舉的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，為萬(wàn)科的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鋪路。此外，萬(wàn)科還在北京的歡慶城、青島的萬(wàn)科城和杭州的良渚文化村配建了養老地產(chǎn)。而聯(lián)想控股和保利地產(chǎn)目前都成立了負責投資養老地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)管理公司。

　　2009年10月，新的《保險法》允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動(dòng)產(chǎn)。2009年11月，泰康人壽的養老社區項目獲得保監會(huì )的批準，成為國內第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險公司。泰康人壽隨后于2010年4月成立泰康之家投資有限公司，作為養老社區的投資實(shí)體。養老地產(chǎn)漸漸成為保險資金的一個(gè)重要投資渠道。據統計，截至2012年底，各保險企業(yè)在養老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

　　泰康人壽在北京擁有的高級別的老年公寓采用會(huì )員制的方式，設置有20萬(wàn)元至60萬(wàn)元不等的會(huì )員資格，符合條件的老年人成為會(huì )員后，可以在療養院享有居住權。該公司旗下的泰康置地是泰康人壽進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的另一平臺，其已經(jīng)在北京、上海著(zhù)手開(kāi)發(fā)養老社區項目，并在大連、海南等7個(gè)核心城市儲備了一定的土地資源適時(shí)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且與國際上的養老運營(yíng)商也建立了戰略合作關(guān)系。

　　擁有超萬(wàn)億資產(chǎn)的中國人壽，也計劃在河北廊坊籌建養老社區，項目總投資為1000億元，首期投資約100億元。此外，幸福人壽、合眾人壽、陽(yáng)光保險等保險機構也直接或間接地參與了養老地產(chǎn)投資。

　　人口紅利消退后的長(cháng)期需求

　　地產(chǎn)及保險資金的蜂擁而入，是看好我國人口老齡化帶來(lái)的長(cháng)期需求。

　　2012年末，我國60周歲及以上人口達到1.94億，占總人口的14.3%，比上年末提高了0.59個(gè)百分點(diǎn)。預計到2025年，老年人口總數將超過(guò)3億，到2035年就要超過(guò)4億，這是什么概念？10個(gè)人當中就有3個(gè)人在60歲以上。

　　隨著(zhù)中國老齡化現象日趨嚴重，老年人生活、居住問(wèn)題的解決卻顯得越來(lái)越滯后。在絕大多數老社區或一些以中青年上班族為主流居住人群的新社區中，社區配套無(wú)法滿(mǎn)足中老年退休人群需求的弊端，已經(jīng)凸顯出來(lái)。面對人口老齡化越來(lái)越嚴重的社會(huì )問(wèn)題，面對越來(lái)越多主打"白領(lǐng)公寓"、"青年運動(dòng)社區"的新樓盤(pán)，那些打算更新居住環(huán)境的老年人不禁要問(wèn)：適合我們的房子在哪里？

　　快速老齡化給中國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)巨大沖擊，但同時(shí)也蘊含廣闊商機。據全國老齡辦調查，目前中國老年人總的服務(wù)需求滿(mǎn)足率僅15.9％，還有84.1％的老年人服務(wù)需求沒(méi)有被滿(mǎn)足。這意味著(zhù)老年服務(wù)市場(chǎng)未來(lái)將存在著(zhù)巨大需求的潛力。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場(chǎng)的商機大約有4萬(wàn)億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬(wàn)億元。

　　在國外，養老地產(chǎn)已較成熟，美國的老年社區類(lèi)型多樣，規模龐大的AAC社區擁有超過(guò)10萬(wàn)老年人居住，有精致的無(wú)障礙設計，還設有連續照護服務(wù)；日本東京城區的東太陽(yáng)城融合多種養老方式于一體，"一幢樓就是一個(gè)社區"。而我國摸索的路還很長(cháng)。成熟的養老地產(chǎn)，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準等都接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規律，創(chuàng )新核心在于適老化設計。從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，這條很長(cháng)的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)不易，但經(jīng)營(yíng)好了會(huì )帶來(lái)長(cháng)久的收益。

　　亟待土地政策的支持與規范

　　也有部分開(kāi)發(fā)商并不看好養老地產(chǎn)。老年公寓不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅要求住宅本身要滿(mǎn)足老年人需求，同時(shí)還要增設相應的老年人服務(wù)配套項目，因此造價(jià)要比普通住宅高，而在我國不斷上漲的房?jì)r(jià)面前，老年人消費能力有限。

　　養老社區一般是出租模式，租金收入比不上商業(yè)地產(chǎn)，而且不能像住宅項目那樣通過(guò)所有權的轉移迅速回籠資金，養老地產(chǎn)的投資需要很長(cháng)時(shí)間，因此對投資商的資金實(shí)力要求比較高。另一方面，養老地產(chǎn)的投資門(mén)檻偏高。在供地方面，目前城市規劃中尚無(wú)養老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數養老項目的土地都是居住、商業(yè)、醫療用地，土地成本高昂，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)卻步不前。今年2月，中投發(fā)展以總價(jià)4.62億元取得北京密云縣一宗包含養老功能的居住用地，一度被視為養老用地"開(kāi)閘"的標志性事件。然而，北京市的養老綜合用地供應計劃，原先計劃在1月末推出，卻遲遲不見(jiàn)蹤影，側面顯示出養老用地"破冰"并非易事。

　　由于養老項目用地都是地方政府公建配套的用地，土地成本比普通商品住宅要低很多。而一些高檔老年公寓占地面積較大，少則一二百畝，多則四五百畝甚至上千畝。入住門(mén)檻較高，往往需要繳納幾十萬(wàn)元不等的"會(huì )員費"。在此基礎上，每月還要額外繳納幾百元至數千元服務(wù)費用。由于收費高，普通百姓無(wú)法承受，因此目前這些老年公寓普遍入住率不高。而且這些項目中有的還或多或少獲得了國家財政、土地的支持，這引發(fā)了人們對這些養老地產(chǎn)項目浪費土地資源、造成福利不公的爭議。一些社會(huì )資本在投資養老機構前沒(méi)有充分評估風(fēng)險，進(jìn)入后才發(fā)現投入大、贏(yíng)利難甚至虧損，為挽回損失，被迫放棄養老項目，轉而以建設老年公寓的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　還有一些開(kāi)發(fā)商打著(zhù)建養老機構的旗號獲得政府的土地支持，但只象征性地建了一點(diǎn)老年設施，其他都用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

　　此外，據全國老齡辦調查，在南方一些地方出現了個(gè)人集資辦老年社區的現象，這些集資或由老年人發(fā)起或由私營(yíng)業(yè)主出面策劃，通過(guò)在民政部門(mén)登記民辦非企業(yè)獲得集體土地或政府劃撥土地等優(yōu)惠政策后，收取老人資金蓋房，社區建成后變更經(jīng)營(yíng)手續，改為工商登記注冊。由于土地成本低廉，所造房屋與當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋存在相當可觀(guān)的差價(jià)，養老公寓變味成了交易房產(chǎn)，一些老人就將集資建設的房屋使用權轉手出讓?zhuān)嵢凳f(wàn)元的差價(jià)。

　　毋庸置疑，養老地產(chǎn)的前途是光明的，但是該如何去開(kāi)創(chuàng )這片天地卻沒(méi)有既定的準則，還需要先行者去摸索。同時(shí)由于利益的誘惑，規范的缺失，社會(huì )上養老地產(chǎn)出現了各種投機取巧的亂象，還需依賴(lài)政府做好規范、指導和監督。

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