養老地產(chǎn)作為重要的社會(huì )養老機構，在解決養老問(wèn)題中發(fā)揮著(zhù)不可替代的作用，其在追求贏(yíng)利的同時(shí)也行使了社會(huì )公益功能。但是其前景光明卻舉步維艱，迎合需求卻銷(xiāo)售不力，養老地產(chǎn)所遭遇的困境亟待政策的甘霖來(lái)解救。

　　今年60歲的張秋曾創(chuàng )立濟南第一家老年公寓，現任濟南舜德老年護理院院長(cháng)。"用地是養老地產(chǎn)項目投資中占比較大的一塊，一個(gè)養老地產(chǎn)項目能否經(jīng)營(yíng)得下去，主要看用地成本。"據張秋介紹，濟南有正規養老地產(chǎn)項目69個(gè)，目前均為虧損經(jīng)營(yíng)，"如果用地是投資者自己的，或者項目在郊區，租金等費用較少，會(huì )虧得少些。"

　　目前，除北京市正在制定首份養老綜合用地供應計劃外，深圳、廣州、成都等地也提出預留養老用地的相關(guān)計劃。其中成都到2020年將規劃建設395個(gè)養老設施項目，總占地11709畝。

　　但近期采取實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的城市并不多。北京市首份養老綜合用地供應計劃曾定于今年1月26日正式對外發(fā)布，然而至今仍然沒(méi)有明確的發(fā)布信息。

　　或許，這從一定程度上能反映出我國養老地產(chǎn)項目的尷尬境地。

　　25日14時(shí)，濟南市北園大街的舜德護理院：老人們大多在休息，只有一名年近80歲、行動(dòng)十分不便的老人在護士的攙扶下在走廊里散步。大廳中央擺放著(zhù)棋牌桌等各類(lèi)休閑設備。兩側病房中央設置有護士站，令人感覺(jué)仿佛置身于醫院住院部。

　　"我們護理院是白鶴集團投資的，除提供用地外，集團還投資了4000余萬(wàn)元購置各類(lèi)基礎設施與設備。從去年5月份開(kāi)始試運營(yíng)，有70個(gè)床位，目前有40余名老人入住，以不能自理的老人居多。"舜德護理院辦公室主任張中維介紹說(shuō)。

　　對于白鶴集團這4000余萬(wàn)元設施投資的回報率，張秋無(wú)奈地搖了搖頭，"養老地產(chǎn)項目，不能將其完全劃為盈利性項目，而更多地應是公益性、福利性項目，需要政策的傾斜和扶持。目前，我們沒(méi)有獲得任何政策扶持，連電費都要按照商業(yè)用電標準繳納。每月的經(jīng)營(yíng)虧損額我都不敢算。"

　　據張秋介紹，在濟南69家正規養老地產(chǎn)項目中，舜德護理院算是最高端、收費最高的了。"全自理老人每月入住費2400元，完全不能自理老人4200元，這還不包括吃喝和醫療用度。"但即使70個(gè)床位全部入住完全不能自理的老人，每月的營(yíng)業(yè)收入也僅有不足30萬(wàn)元，這在張秋看來(lái)，依然不能彌補人工、水電暖物業(yè)等支出。

　　目前，濟南市60歲以上老年人達102.7萬(wàn)人，占戶(hù)籍總人口的16.9%，預計到"十二五"末，全市60歲以上老年人口將達到120萬(wàn)人，老年人口比例將達到20%左右。"養老地產(chǎn)的確蘊含著(zhù)巨大商機，這也是諸多企業(yè)躍躍欲試的根源。但如果沒(méi)有政策扶持，或者已出臺的政策根本未真正落實(shí)，這個(gè)行業(yè)永遠只會(huì )是'賠本賺吆喝'。"張秋說(shuō)。

　　目前濟南養老地產(chǎn)的發(fā)展現狀，在張秋看來(lái)，只是在一個(gè)很低級的層次上進(jìn)行惡性循環(huán)。"檔次不夠高，功能不完善，管理不到位，這是通病。而且現狀是，越偏遠、越低檔的養老院因用地便宜而收費較低、入住率高，但這并不是養老地產(chǎn)應有的發(fā)展方向。"

　　"如果沒(méi)有政策支持，企業(yè)在養老地產(chǎn)項目上會(huì )毫無(wú)積極性，這畢竟屬于公益事業(yè)，不能跟商品房建設一樣。其中高端養老社區實(shí)現市場(chǎng)化即可，其他項目則可以像西方國家一樣，由政府來(lái)建設，由民營(yíng)企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)。"山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)表示。

　　"養老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)包括升級版的養老機構如養老院，以及開(kāi)發(fā)商推出的養老地產(chǎn)項目。"在張秋看來(lái)，高端醫療型養老院與開(kāi)發(fā)商推出的大型養老社區將是未來(lái)養老地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　"如今，在北上廣等大城市，因居民收入水平較高，一些養老社區經(jīng)營(yíng)情況還不錯。如上海親和源老年公寓，一套公寓的使用權售價(jià)99萬(wàn)元，社區內功能齊全，老年學(xué)堂、健身廣場(chǎng)、醫院等一應俱全。但在其他城市，現階段這種模式可行性不大。"張秋認為，養老地產(chǎn)應跟著(zhù)社區走，作為社區配套設施來(lái)建設。"就像小區配建幼兒園、小學(xué)一樣，老年人應該獲得與孩子一樣的關(guān)注。"

　　政策支持不明確是目前制約養老地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，在鼓勵民營(yíng)資本進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，政府應該在項目用地、貸款、稅收、水電費等方面給予明確的優(yōu)惠。

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