近段時(shí)間，養老地產(chǎn)用地即將破冰的消息不斷。相關(guān)報道稱(chēng)，除北京（樓盤(pán)）市正在制定首份養老綜合用地供應計劃外，其他城市如深圳（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、成都等地也提出相關(guān)計劃中將預留養老用地。根據成都市相關(guān)規劃，到2020年，將規劃建設395個(gè)養老設施項目，總占地11709畝。

　　"兩會(huì )"期間，針對我國土地資源緊張、養老服務(wù)薄弱的現狀，不少代表提出要完善社區建設規劃，將養老服務(wù)設施建設納入城市建設和土地利用規劃，并將養老用地作為單獨的類(lèi)別，在土地價(jià)格、稅費等方面給予優(yōu)惠。

　　事實(shí)上，目前在養老地產(chǎn)用地問(wèn)題上采取實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的城市并不多。北京市首份養老綜合用地供應計劃曾初定于1月26日正式對外發(fā)布，但至今仍然沒(méi)有明確的信息發(fā)布。盡管媒體之前報道稱(chēng)，中投發(fā)展一周內連拿北京兩宗養老用地，但這是不是北京市首份養老綜合用地供應計劃的內容，誰(shuí)都不清楚。如果是，那么官方為何沒(méi)有提前明確發(fā)布供應計劃？

　　在養老地產(chǎn)供地問(wèn)題上，深圳、成都等地更多的也還只是停留在政策制定階段。

　　在土地供應計劃中尚無(wú)養老用地計劃與安排，即便有，也非常有限。在此現實(shí)背景下，一些地方政府開(kāi)始嘗試采取配建、改建等方式發(fā)展養老地產(chǎn)。

　　如深圳養老地產(chǎn)將通過(guò)舊廠(chǎng)房、住宅或其他類(lèi)型物業(yè)改建來(lái)解決，同時(shí)在新建、改擴建保障性和政策性住房中，配套安排一定比例房源提供給重點(diǎn)優(yōu)撫老人、低收入高齡老人；在新建小區或舊城改造時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區養老服務(wù)；福彩公益金分配也將遵循"養老優(yōu)先"原則等。

　　上述各項措施都在積極支持和推進(jìn)養老地產(chǎn)的發(fā)展，應該充分予以肯定。今后，勢必出現更多的城市將社會(huì )養老服務(wù)設施建設納入城市建設規劃和土地利用規劃，以充分保障養老地產(chǎn)用地需要。但在我看來(lái)，眼下一些城市通過(guò)配建、改建等方式發(fā)展養老地產(chǎn)，還是存在一些弊端。

　　首先，養老地產(chǎn)短期內"趕鴨子上架"與市場(chǎng)需求不匹配。養老地產(chǎn)市場(chǎng)最需要的其實(shí)是醫療配套型的項目，而并不是隨便在一個(gè)地段改建一個(gè)所謂的養老地產(chǎn)項目，這樣只能暫時(shí)解決老人的居住問(wèn)題。

　　略微有些養老地產(chǎn)常識的人都清楚，如果養老地產(chǎn)的建設環(huán)境、配套條件和保障房、新建小區相同，最直接的結果是，地產(chǎn)雖然有了，但老人最需要的醫療、健康、養生服務(wù)都沒(méi)有辦法解決。

　　就當前很多保障房、新建小區而言，多數都位于地段偏遠的地方，短期內配套不全面、交通不便利是事實(shí)，這樣的問(wèn)題之于可自理的養老群體短期內或許還可以克服，但對于不能自理的養老群體來(lái)說(shuō)，就會(huì )成為一個(gè)大麻煩。

　　其次，舊廠(chǎng)房、住宅或其他類(lèi)型物業(yè)改建轉作養老地產(chǎn)使用時(shí)，應切實(shí)考慮養老地產(chǎn)周邊配套、老年群體無(wú)障礙設施等相關(guān)問(wèn)題，避免配套服務(wù)與養老地產(chǎn)項目脫節的現象，避免因公眾認可度不足，設計、配套和服務(wù)等難以滿(mǎn)足老年人的需求。

　　再次，缺乏統一、公開(kāi)、標準化的政策支持，在一定程度上會(huì )阻礙改建養老地產(chǎn)項目的推進(jìn)。對于養老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然停留在研究階段。這對急速發(fā)展的養老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大障礙。

　　最后，和所有養老地產(chǎn)項目一樣，改建的養老地產(chǎn)項目最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段。對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接開(kāi)發(fā)或改建，養老地產(chǎn)項目的散售模式都是很難持續的。因此，養老地產(chǎn)必須尋求一個(gè)適合自己的運營(yíng)模式，如采取出租、賣(mài)產(chǎn)權、直接買(mǎi)斷等方式進(jìn)行。更需要著(zhù)重考慮的是，醫療機構是否能夠滿(mǎn)足社區老人護理需要。

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