養老地產(chǎn)尚處于探索期，但對此熱情有加的保險企業(yè)，從去年開(kāi)始就紛紛四處出擊，不過(guò)，其在拿地開(kāi)建項目后，運營(yíng)模式仍然待解。繼泰康、新華推出掛鉤保險產(chǎn)品外，合眾人壽采取普通養老院的經(jīng)營(yíng)模式外，其他保險"大佬"表示還在探索之中。

　　泰康人壽推出的"幸福有約終身養老計劃"繳費門(mén)檻為200萬(wàn)元，如此"高端"的養老讓普通人望之嘆息。

　　從近日召開(kāi)的北京市朝陽(yáng)區衛生事業(yè)發(fā)展大會(huì )上得知，北京市"醫養結合"試點(diǎn)將在朝陽(yáng)區逐步推開(kāi)，相應的扶持政策及相關(guān)行業(yè)規范及標準、質(zhì)量評價(jià)體系，也將在3月下旬制定推出。從一定意義上來(lái)說(shuō)，此項政策是政府對居家養老的政策傾斜，惠及民生，但對于盈利性養老機構來(lái)說(shuō)，似乎憂(yōu)大于喜。

　　有業(yè)內人士表示，一方面，對于養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何做好服務(wù)以吸引更多潛在客戶(hù)入住，已經(jīng)變得越來(lái)越急迫，而對于保險企業(yè)，其巨額的投資能否獲得預期回報仍未可知。

　　市場(chǎng)窄費用高

　　隨著(zhù)市懲政策的放開(kāi)，2012年成為各大保險企業(yè)發(fā)力養老地產(chǎn)的元年。各大險企也將市場(chǎng)定位在高端養老上，并紛紛圈地上馬項目。作為險企中第一個(gè)吃螃蟹的泰康人壽，董事長(cháng)兼CEO陳東升在去年投建昌平小湯山項目時(shí)表示入住泰康養老社區的資格是投保泰康推出的掛鉤產(chǎn)品"幸福有約終身養老計劃"，其繳費門(mén)檻為200萬(wàn)元，分為躉繳和期繳兩種方式。

　　同時(shí)，中國平安去年年末投資170億建設的浙江桐鄉養老社區項目采取"租售并舉"的模式運營(yíng)，可進(jìn)行產(chǎn)權買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)考慮與保險業(yè)務(wù)的掛鉤。同樣，這對于普通的養老者非常"高端"。

　　某知名養老產(chǎn)業(yè)基金投資副總經(jīng)理柳明鶴表示："目前70%的養老產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有明顯盈利。一些知名的養老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。"

　　之所以入住率偏低，高額的費用是老年人望而卻步的原因之一。據了解，所謂高端養老模式，主要包括CCRC養老，即"持續性照顧退休社區"、異地養老等。CCRC養老的代表機構是三亞海棠灣國際養生社區，其功能主要有CCRC社區、養生(酒店)公寓、主題酒店(會(huì )所)、養生運動(dòng)中心、主題養生谷、養生文化學(xué)院、養生博物館等，如此周全的服務(wù)項目，主要采取銷(xiāo)售物業(yè)產(chǎn)權，售賣(mài)會(huì )員卡等形式進(jìn)行銷(xiāo)售，價(jià)格自然不菲。

　　盈利模式仍待考驗

　　目前，養老地產(chǎn)普遍存在三種盈利模式。形象點(diǎn)說(shuō)第一種類(lèi)似傳統房地產(chǎn)的模式；第二種類(lèi)似酒店式的模式；第三種類(lèi)似城市綜合體模式，即房地產(chǎn)與酒店的結合

　　傳統的房地產(chǎn)模式即向入住人員收取不菲的費用，這筆費用或稱(chēng)為風(fēng)險保證金，或為入會(huì )費。地產(chǎn)公司通過(guò)此模式力求一次性地快速回籠資金覆蓋成本。將府莊園、九華山莊等采取的均是此種模式?？蛻?hù)通過(guò)保險產(chǎn)品的投保從而獲得入住資格，實(shí)質(zhì)上等同于此種模式。而最終是否盈利，即保費是否能夠覆蓋養老成本仍待考證。

　　第一種模式是典型的高押金低月費模式。而酒店式模式與其相反，通過(guò)每月繳納高租金獲得入住資格。而房地產(chǎn)與酒店的結合則通過(guò)多樣化的服務(wù)回收成本。

　　但盈利模式的多樣化并未帶來(lái)行業(yè)的大范圍盈利。從中國的國情來(lái)看，至少還需10年以上的市場(chǎng)培育。

　　險企戰略上的配套產(chǎn)業(yè)

　　盡管如此，養老地產(chǎn)的美好前景仍是資本追逐的焦點(diǎn)。

　　"投資方看重的是養老產(chǎn)業(yè)鏈條上的其它配套板塊的投資機會(huì )。諸如醫療、餐飲、娛樂(lè )、護理培訓等。"柳明鶴表示。"養老產(chǎn)業(yè)的投資特點(diǎn)決定了投資回報的長(cháng)期性，投資方在進(jìn)來(lái)時(shí)都做好了打長(cháng)期仗的準備。"

　　據了解，養老產(chǎn)業(yè)因涉及地產(chǎn)、老年社區、養老護理、養老管理、護理培訓、老年教育等多行業(yè)，已是名副其實(shí)的產(chǎn)業(yè)集群。"當這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)環(huán)節都處于可復制狀態(tài)的盈利狀態(tài)，意味著(zhù)養老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟狀態(tài)。"

　　而在目前的探索期，資金雄厚的投資方的作用不可小覷。"地產(chǎn)商，保險資金，私募資金是行業(yè)探索的主力軍。"柳明鶴表示，"目前的行業(yè)態(tài)勢是三雄并起，大家都處于探索合作，共同努力的階段。"

　　對于是否看好保險資金入場(chǎng)時(shí)，柳明鶴表示養老產(chǎn)業(yè)是保險企業(yè)在戰略上的配套產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品的推出對于盤(pán)活現有客戶(hù)，產(chǎn)品的二次開(kāi)發(fā)等具有重要意義。同時(shí)對養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有巨大的推動(dòng)作用。

　　在諸多養老基金中，政府引導型基金是養老產(chǎn)業(yè)基金的主力軍。平安不動(dòng)產(chǎn)的桐鄉項目負責人曾經(jīng)表示，保險公司的投資多依賴(lài)自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在一定情況下，可能會(huì )引入第三方資金。

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