隨著(zhù)中國社會(huì )老齡化的加速到來(lái)，養老問(wèn)題成為了一個(gè)社會(huì )難題，家庭養老、國家養老已經(jīng)不能滿(mǎn)足社會(huì )龐大的養老需求，民營(yíng)養老機構成為了社會(huì )養老的新方向，養老地產(chǎn)應運而生，然而在不成熟的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境下卻面臨著(zhù)重重困境，拿地難，贏(yíng)利難成為了突出的兩個(gè)方面。

　　純商業(yè)養老項目盈利難

　　寶山區"星堡"中環(huán)養老公寓由復星集團與美國專(zhuān)業(yè)養老機構峰堡集團合資興建，這是一家并不奢華但很溫馨的養老公寓，，室內布置的大幅移門(mén)、隔墻和桌椅風(fēng)格還有書(shū)畫(huà)作品裝飾等，有著(zhù)濃重的中國傳統文化元素。整幢公寓近1.8萬(wàn)平方米，200多個(gè)房間。今年2月剛開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，就吸引了100多位老人簽署了入住意向協(xié)議，其中50多位支付了意向金。當然，入住這樣的養老公寓價(jià)格也不菲，根據老人的不同身體狀況及護理要求，月均從7000元到20000元不等，入住簽約以一年為限。

　　據悉，"星堡"的土地屬于商業(yè)性質(zhì)，處在一個(gè)32萬(wàn)平方米的集別墅、辦公樓于一體的商業(yè)社區內，前期投入成本較大。相關(guān)項目負責人表示，他們希望做真正的養老公寓，并不想以賣(mài)房子的辦法來(lái)收回前期投資。但由于沒(méi)有任何政府的補貼，即便正常經(jīng)營(yíng)，要收回投資也是一個(gè)很漫長(cháng)的過(guò)程。

　　目前國內做養老地產(chǎn)的公司，能實(shí)現盈利的屈指可數。如北京太陽(yáng)城集團進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)10年后才剛剛走出虧損陰影，因此，資金實(shí)力單薄的企業(yè)一般是不敢介入養老項目的。

　　在當下，像復星集團這樣敢于做純粹養老項目的企業(yè)還真不多見(jiàn)。先前做得比較成功的有"親和源"會(huì )員制養老項目，運作5年后，據說(shuō)今年可以收回投資。它的土地是工業(yè)園區內的住宅類(lèi)用地，當時(shí)的成本比較低，但出讓年限僅為50年。去年上海親和源股份公司打算在崇明島繼續發(fā)展養老地產(chǎn)，但由于沒(méi)有用地指標，最后只能擱淺。據說(shuō)，因土地問(wèn)題而擱置養老項目的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數。

　　養老用地難入規劃

　　即使目前的養老地產(chǎn)項目很難盈利，但是不少開(kāi)發(fā)商因看準了其盈利潛力，依然有較大的開(kāi)發(fā)積極性，然而前期的土地成本問(wèn)題成了一大阻礙。

　　目前，上海尚沒(méi)有一幅養老項目性質(zhì)的土地進(jìn)入規劃程序。而今年2月，北京土地整理儲備中心在一周之內推出兩幅包含養老項目的居住用地。中投發(fā)展中標的這兩個(gè)地塊合計建筑體量約38.5萬(wàn)平方米，以13.87億元的總價(jià)計算，平均樓面價(jià)約每平方米3600元。北京養老用地實(shí)施招拍掛的破冰之舉，給了不少打算投身養老地產(chǎn)的投資者以信心。

　　一直以來(lái)，拿地方式都是困擾和制約養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)因素。北京市國土局表示，暫時(shí)不會(huì )馬上再推養老綜合用地；招拍掛制度中"掛牌"、"拍賣(mài)"容易推高地價(jià)，目前采取的形式是"招標"，以穩住地價(jià)，而對于養老用地的持續推出還需要研究；還有養老用地搭配住宅用地是否合適，內部也有爭議。

　　中房協(xié)老年住區專(zhuān)家委員會(huì )專(zhuān)家華山認為，有養老土地供應是好事，但包含養老功能的居住用地，其中養老用地只占一部分，甚至是極小部分，和其它住宅、商業(yè)等用地"混搭"在一起，這容易引起無(wú)窮的"聯(lián)想"，在"招拍掛"中還會(huì )產(chǎn)生協(xié)議成分，使招標容易出現跑偏問(wèn)題，因此，以何種形式推出養老用地值得研究。

　　有關(guān)人士表示，現階段國土部供應養老用地的主流形式還是以劃撥為主，但也會(huì )在養老用地的招拍掛上進(jìn)行探索。據悉，深圳市今年將出臺養老政策，將社會(huì )養老服務(wù)設施建設納入城市建設規劃和土地利用規劃，以保障養老用地供應。養老用地將通過(guò)土地劃撥目錄依法劃撥，由舊廠(chǎng)房、住宅或其它類(lèi)型物業(yè)轉作使用等方法來(lái)解決供應。在新建、改擴建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供給重點(diǎn)優(yōu)撫老人、低收入高齡老人。在新建小區或舊城改造時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區養老服務(wù)。

　　養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前還是個(gè)燙手的山芋，但是隨著(zhù)隨著(zhù)人們探索的不斷深入，相應的運營(yíng)模式變得成熟，同時(shí)日益凸顯的養老問(wèn)題督促政府開(kāi)始給予明確政策支持時(shí)，養老地產(chǎn)就會(huì )成為名副其實(shí)的"香餑餑"了。

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