2012年年末的一個(gè)早上，在上海浦東一老年公寓內，二三十位老年人在專(zhuān)業(yè)老師的輔導下，認真地排練著(zhù)大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

　　這位曾經(jīng)的中學(xué)語(yǔ)文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購買(mǎi)了中國首個(gè)老年人會(huì )員制養老社區，帶著(zhù)母親住進(jìn)了社區。

　　"這里每周都有人來(lái)打掃房間，看病也有專(zhuān)人陪同。"邵鷹對《中國經(jīng)濟周刊》記者說(shuō)，"我們每周都可以坐班車(chē)去超市購物，也可以找人代購。"

　　我國目前主要有三種養老模式，一是居家養老；二是干休所養老；三就是住進(jìn)政府開(kāi)辦的，以保障性養老為目的的養老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養老機構時(shí)，既沒(méi)有"級別"與"關(guān)系"進(jìn)入傳統干休所，又進(jìn)不了養老院。面對這一階層的養老問(wèn)題，社會(huì )能做些什么？

　　超2萬(wàn)億市場(chǎng)引眾地產(chǎn)商淘金

　　全國老齡委辦公室于2012年9月公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2025年，老年人口總數將超過(guò)3億。

　　據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養老機構。養老服務(wù)對于總量逼近2億的中國老人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

　　深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司戰略經(jīng)理楊文斌對《中國經(jīng)濟周刊》記者預估，2025-2040年期間，我國約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的養老機構來(lái)養老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養老費用計算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億。

　　"未來(lái)幾年，我們將把重心放到養老地產(chǎn)上面。"綠城集團副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國經(jīng)濟周刊》，綠城集團已經(jīng)攜手浙江雅達置業(yè)有限公司，在桐鄉烏鎮打造一塊占地600畝的養老公寓。

　　不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開(kāi)報道發(fā)現，利嘉實(shí)業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養老地產(chǎn)，打出養老地產(chǎn)概念的樓盤(pán)更是數不勝數。

　　"對于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一次機會(huì )。"楊文斌表示，"在這個(gè)市場(chǎng)他們有做大做強的可能。"

　　市場(chǎng)化養老的南"招"北"式"

　　目前，親和源和北京太陽(yáng)城集團(下稱(chēng)太陽(yáng)城)被公認為中產(chǎn)階層市場(chǎng)化養老的兩大先行者。

　　"親和源開(kāi)辟出一個(gè)新的養老模式--會(huì )員制。"親和源董事長(cháng)奚志勇對《中國經(jīng)濟周刊》介紹說(shuō)，"符合國家法定退休年齡的老人在購買(mǎi)了親和源的會(huì )員卡后即可入住。會(huì )員卡分A、B兩種類(lèi)型，A卡為終身卡，可繼承或轉讓?zhuān)籅卡以15年為期，入住時(shí)間少于15年可退還相應款項，超過(guò)15年則免費。"

　　"親和源的入住率為70%，已實(shí)現收支平衡。"奚志勇告訴記者，"我們正考慮與央企和保險公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來(lái)以輸出服務(wù)為主。"

　　相比之下，太陽(yáng)城主要依托養老地產(chǎn)及配套設施來(lái)打造養老品牌。

　　據太陽(yáng)城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽(yáng)城將70%的用地拿來(lái)建設老年住宅，另外的土地都用于建設配套設施。

　　發(fā)展養老地產(chǎn)需跨三道門(mén)檻

　　在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，開(kāi)發(fā)商們所面對的并不是一個(gè)可以放心"收割"的市場(chǎng)。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)表示，目前"大部分開(kāi)發(fā)商都沒(méi)找到好的盈利模式"。地產(chǎn)大佬，萬(wàn)科集團新聞與傳播中心工作人員對《中國經(jīng)濟周刊》坦言，對于養老住宅的運營(yíng)模式，公司仍在探索階段。

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，想要真正開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過(guò)三道門(mén)檻。

　　首先是"土地關(guān)"。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問(wèn)題。

　　記者在浙江省桐鄉市國土資源局的使用權掛牌出讓公告中看到，綠城養老公寓所在地塊的用途被定義為"中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地"。

　　馮雨峰說(shuō)："土地交易實(shí)行的是市場(chǎng)化競爭，我們在拿地時(shí)不會(huì )因為最終用途而得到便宜。"

　　親和源在土地問(wèn)題上也面臨著(zhù)"尷尬"。據奚志勇介紹，親和源的項目用地是2005年上海市康橋鎮政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

　　在地產(chǎn)專(zhuān)家看來(lái)，由于各地政府在養老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會(huì )讓一些以養老名義低價(jià)圈地的開(kāi)發(fā)商鉆了空子。

　　除土地政策之外，養老地產(chǎn)還需要破解"收費關(guān)"。

　　養老地產(chǎn)既沾"養老"又靠"地產(chǎn)"，在盈利上始終面臨著(zhù)公益與利益的糾纏。韓世同表示，"虧本的生意沒(méi)人做。國家要想真正做好養老地產(chǎn)，必須要保證開(kāi)發(fā)商的合理利潤。"

　　養老地產(chǎn)面對的是需要提供養老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)"服務(wù)關(guān)"始終是需要闖過(guò)的。

　　正如奚志勇所說(shuō)的那樣，"養老離不開(kāi)地產(chǎn)，但是養老更多的是照顧老年人的生活，說(shuō)到底，服務(wù)才是最根本的！"

　　對此，親和源亮出兩個(gè)"利器"：秘書(shū)團隊和系統化管理軟件。

　　秘書(shū)團隊是親和源對服務(wù)人員的新稱(chēng)。傳統模式的陪護方式不夠靈活，老人在接受服務(wù)時(shí)沒(méi)有主動(dòng)權；而親和源的秘書(shū)主要提供"被動(dòng)式"服務(wù)。奚志勇說(shuō)："秘書(shū)不會(huì )在你不需要服務(wù)的時(shí)候，硬拉著(zhù)你享受服務(wù)！"

　　系統化管理軟件可以對入住老人的服務(wù)情況給予監督。"什么做了，什么沒(méi)做，都會(huì )在屏幕上顯示出來(lái)。"奚志勇說(shuō)。

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