在當前新形勢下，休閑農業(yè)作為當前各大開(kāi)發(fā)公司，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的重要戰略業(yè)務(wù)方向之一，急需理念上的轉型升級，才能夠使之成為企業(yè)新的增長(cháng)極。山合水易機構認為，關(guān)于休閑農業(yè)旅游項目開(kāi)發(fā)的戰略調整與理念轉型，主要應該有下述七大方面：

　　(一)從項目開(kāi)發(fā)到區域運營(yíng)

　　理念上的第一個(gè)轉變，是開(kāi)發(fā)企業(yè)的身份轉變，即要從項目開(kāi)發(fā)商變?yōu)閰^域運營(yíng)商。這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行休閑農業(yè)旅游項目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，要站在區域綜合運營(yíng)的視角來(lái)制定開(kāi)發(fā)的戰略、考慮開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。

　　其一，是要更為注重區域整體價(jià)值的提升與區域綜合發(fā)展的促進(jìn)，這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)既要舍得花代價(jià)做好區域綜合配套，還要跳出一畝三分地的局限，將休閑農業(yè)旅游項目的開(kāi)發(fā)與當地居民的增收致富、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化提升、區域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)和區域新型城鎮化的建設充分的結合起來(lái)，這樣做的結果將最終為企業(yè)帶來(lái)區域增值的優(yōu)厚回報。

　　其二，確立“一級開(kāi)發(fā)與二級開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)”的土地開(kāi)發(fā)模式，既要做自己擅長(cháng)的二級開(kāi)發(fā)部分，但也要筑巢引鳳，做好一級開(kāi)發(fā)的工作，更要舍得利益分享，在一些單項產(chǎn)品的打造上，引入國際知名設計、經(jīng)營(yíng)、管理集團等戰略合作者，從而有效規避風(fēng)險，實(shí)現區域整體開(kāi)發(fā)與單項經(jīng)營(yíng)運作協(xié)調共進(jìn)的目標。

　　(二)從產(chǎn)品打造到產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　休閑農業(yè)旅游項目要實(shí)現自身的造血功能，必須有泛旅游產(chǎn)業(yè)的支撐。

　　這就要求休閑農業(yè)旅游項目從原來(lái)的“四菜一湯”產(chǎn)品打造模式(如海南絕大多數項目的“酒店+高爾夫球場(chǎng)+游艇+地產(chǎn)+溫泉”的模式)轉變?yōu)橐月糜涡蓍e產(chǎn)業(yè)為核心、以旅游房地產(chǎn)業(yè)、其他特色產(chǎn)業(yè)為支撐的泛旅游產(chǎn)業(yè)框架下的多元產(chǎn)品發(fā)展模式。在做大旅游與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結合的同時(shí)，尤其需要注重與地方特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的結合，形成一個(gè)協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結構，才能夠使得休閑農業(yè)旅游項目最終實(shí)現產(chǎn)城融合、健康發(fā)展的目標。僅僅依靠幾個(gè)所謂的龍頭產(chǎn)品，將很難帶動(dòng)大型休閑農業(yè)旅游項目整體開(kāi)發(fā)運營(yíng)的成功。

　　(三)從短期為王到長(cháng)短結合

　　從短期為王到長(cháng)短結合，內涵有二：

　　其一，是開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行投資規模巨大的休閑農業(yè)旅游項目打造的時(shí)候，既要仰望星空——把戰略目標瞄準長(cháng)遠的區域增值收益，又要腳踏實(shí)地——讓短期能夠有一定短期的快速收益。這是良性滾動(dòng)發(fā)展的重要前提，由于沒(méi)有超強的投資能力，那種盲目為了長(cháng)遠的發(fā)展而舍棄近期快速收益，或者只顧近期快速收益不顧長(cháng)遠增值收益的做法，都是不現實(shí)的，其中的關(guān)鍵在于如何在不影響長(cháng)遠發(fā)展框架的結構下做出可快速銷(xiāo)售、吹糠見(jiàn)米、立馬變現的近期產(chǎn)品。

　　其二，是開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在整體開(kāi)發(fā)運作上“從只顧銷(xiāo)售到銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)兼顧”的轉變。這其中的原因，是因為所有的旅游產(chǎn)品包括旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品，最終都將回歸到消費的本質(zhì)，這就提出了長(cháng)期持續經(jīng)營(yíng)的要求。因此，即便是賣(mài)掉的旅游度假地產(chǎn)，也應有后期經(jīng)營(yíng)的解決方案，只有這樣，才不至于形成鬼城、鬼鎮。所以，應把休閑農業(yè)旅游項目打造成為一個(gè)綜合旅游消費平臺，而不僅僅是一個(gè)單純的居住區。而敢于做長(cháng)遠經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要有相當的社會(huì )責任感，且對土地與區域有著(zhù)切實(shí)的尊重與深厚的感情才行，這就給生于斯長(cháng)于斯的本土企業(yè)家(新土豪們)帶來(lái)了極大的機會(huì )。

　　可以明確的是，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠把長(cháng)遠的經(jīng)營(yíng)與短期的銷(xiāo)售非常完美的結合，那么，打造休閑農業(yè)旅游項目所獲得的最終回報——包括資金、模式、機制、人才、生態(tài)圈等，將是最為優(yōu)厚的。

　　(四)從只顧硬件到軟硬兼顧

　　這個(gè)方面的轉型主要是來(lái)自移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維的影響。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到旅游地產(chǎn)項目打造，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)把太多的精力放在了硬件的建設上，忽視了軟性的服務(wù)，導致各種相關(guān)問(wèn)題的出現。因此，軟硬兼顧一定是未來(lái)的大方向，以招保萬(wàn)金四大房企為代表，已經(jīng)在軟性服務(wù)上作出了積極有效的探索與嘗試。

　　做好軟性服務(wù)——包括經(jīng)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、醫療服務(wù)、體檢服務(wù)、家政服務(wù)、汽修服務(wù)等，不僅可以從根本上提升整個(gè)休閑農業(yè)旅游項目的核心競爭力，更為重要的是，針對龐大的旅游客群，把握移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的消費特征，在旅游經(jīng)營(yíng)板塊、旅居度假板塊、產(chǎn)業(yè)支撐板塊和綜合配套板塊構建O2O服務(wù)模式，形成社交化的休閑農業(yè)旅游項目服務(wù)生態(tài)圈，將極有可能發(fā)現意想不到的潛在商機，從而獲得極大的延伸收益。

　　(五)從單打獨斗到戰略合作

　　從單打獨斗到戰略合作的理念轉變，內涵包括兩個(gè)方面：

　　一方面，整體開(kāi)發(fā)上的戰略合作。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)針對自身在整體投資能力、專(zhuān)業(yè)人才資源、后期運營(yíng)管理經(jīng)驗等方面的不足，要確立“一家搭臺，眾人唱戲” 的開(kāi)放心態(tài)，按照“做大蛋糕、眾人分享”的合作原則，從考察選地、項目投資、規劃咨詢(xún)、開(kāi)發(fā)建設、營(yíng)銷(xiāo)招商到運營(yíng)管理等環(huán)節，都引入適合的戰略合作者，并注重當地居民的參與，形成“區域運營(yíng)商+戰略合作者+當地老百姓”三位一體的模式，三者各揚所長(cháng)、分工協(xié)作、共建生態(tài)圈，這將是一個(gè)休閑農業(yè)旅游項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)極為重要的模式。

　　在經(jīng)濟全球化與區域經(jīng)濟一體化的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，所有事情完全靠一個(gè)企業(yè)去完成，所有的利潤都自己賺，幾乎是不可能成功的，因而，學(xué)會(huì )資源整合，以開(kāi)放的心態(tài)才有可能實(shí)現發(fā)展的快速突破。

　　另一方面，是后期經(jīng)營(yíng)上的區域聯(lián)動(dòng)。

　　擺脫自身獨立發(fā)展的開(kāi)發(fā)方式，應借助休閑農業(yè)旅游項目的獨特區位與平臺優(yōu)勢，整合周邊地區的其他旅游資源(特別是觀(guān)光旅游資源)，通過(guò)線(xiàn)路整合、聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)、客源共享、產(chǎn)品互補甚至是收益分成等多種渠道，使之成為周邊景區的集散服務(wù)基地與綜合休閑平臺，最終將實(shí)現觀(guān)光集散地與休閑目的地的完美融合，從而為休閑農業(yè)旅游項目獲得更加豐富的市場(chǎng)來(lái)源、休閑配套、旅游吸引物和更高的休閑知名度。

　　(六)從同質(zhì)競爭到差異發(fā)展

　　休閑農業(yè)旅游項目開(kāi)發(fā)所面臨的最重要的競爭之一就是同質(zhì)競爭，特別在某一區域同時(shí)打造多個(gè)休閑農業(yè)旅游項目的情況下，資源、客源、模式、產(chǎn)品全部同質(zhì)，必然造成激烈的同質(zhì)競爭。因而，從同質(zhì)競爭到差異發(fā)展，是現實(shí)要求，這其中的關(guān)鍵，包括兩個(gè)方面：

　　其一，以區域一體化的視角，跳出項目看項目，站在區域旅游休閑與城鎮發(fā)展格局來(lái)發(fā)掘自身的比較優(yōu)勢并發(fā)現區域格局中的最大功能空白，從而明確自身的區域功能角色定位——是中心、門(mén)戶(hù)、客廳、臥室或花園?這是休閑農業(yè)旅游項目項目特別是后發(fā)者提高戰略定位、破解同質(zhì)競爭的關(guān)鍵之道。

　　其二，以體驗差異化的眼光來(lái)整合項目的生態(tài)優(yōu)勢與文化特色，構建一個(gè)具有強大感召力的獨特主題——將整個(gè)休閑農業(yè)旅游項目統領(lǐng)起來(lái)的文化靈魂、脈絡(luò )主線(xiàn)、總體概念，這對于休閑農業(yè)旅游項目項目來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要。這主要依賴(lài)于文化的挖掘、傳承與整合，這個(gè)文化可以是本土文化，也可以是引進(jìn)文化，關(guān)鍵是要對市場(chǎng)形成強勁的旅游吸引力，能夠為休閑農業(yè)旅游項目創(chuàng )造出特色的意境，極大地提升其文化內涵與附加值，并最終促進(jìn)項目市場(chǎng)競爭力的提升。

　　(七)從粗放利用到注重保護

　　資源是休閑農業(yè)旅游項目賴(lài)以發(fā)展的基礎，特別在美麗中國與生態(tài)文明建設的戰略下，更直接要求休閑農業(yè)旅游項目開(kāi)發(fā)在從粗放利用轉型為對資源保護的極大關(guān)注，這是保障休閑農業(yè)旅游項目可持續發(fā)展的根本所在。

　　一方面，是注重對耕地特別是基本農田的絕對保護。休閑農業(yè)旅游項目的開(kāi)發(fā)，首先的原則是建設用地不能占用耕地，而是利用非耕地區域(如城鎮建設用地、荒坡地、丘陵地、林地、農民宅基地等)作為主要建設區，耕地可以發(fā)展休閑景觀(guān)農業(yè)，使之成為休閑農業(yè)旅游項目重要的景觀(guān)依托，既能產(chǎn)生農業(yè)經(jīng)濟效益又能實(shí)現旅游經(jīng)濟效益。

　　另一方面，是注重區域生態(tài)環(huán)境的保護與優(yōu)化。優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境是旅游發(fā)展的根本依托。因此，在休閑農業(yè)旅游項目的開(kāi)發(fā)中，不僅要維護、保持區域的生態(tài)環(huán)境，還要投入相當的資金對區域生態(tài)環(huán)境進(jìn)行大力優(yōu)化，使得區域的整體環(huán)境因為休閑農業(yè)旅游項目的開(kāi)發(fā)而大幅提升，從而反過(guò)來(lái)進(jìn)一步提升區域的整體旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　機構總結了以產(chǎn)業(yè)為中心，走經(jīng)濟規劃之路、以土地為核心的土地利用規劃、以提高農產(chǎn)品的競爭力為核心的規劃三種農業(yè)園區規劃思路，并對三種規劃思路和方法作了分析比較。在此本文作者結合觀(guān)光休閑農業(yè)園區特點(diǎn)及游客休閑度假的需要，提出一種新的即以觀(guān)光休閑為中心的景觀(guān)旅游規劃思路。

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