旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到休閑度假時(shí)代，必然的模式是由單一的觀(guān)光產(chǎn)品，變幻成為融觀(guān)光、休閑、度假等功能于一體的旅游綜合體，由單一的旅游景區串聯(lián)成為游線(xiàn)的行程式走馬觀(guān)花，變換成為在一個(gè)區域范圍內能夠住下來(lái)、玩高興、享受舒適的城市或者區域旅游，就此，經(jīng)過(guò)研究國內外諸多旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡和階段成功模式，筆者覺(jué)得應該有一個(gè)旅游進(jìn)入休閑度假時(shí)代的高端名稱(chēng)，思來(lái)想去，覺(jué)得“區域旅游綜合體”可以作為過(guò)渡時(shí)期的名稱(chēng)來(lái)廣泛使用。既然是區域旅游綜合體，那么勢必應該有多功能、多產(chǎn)業(yè)、多特色的單體旅游產(chǎn)品聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共同形成綜合性的旅游產(chǎn)品，那么也就必然涉及一定規模的土地利用與綜合開(kāi)發(fā)做旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的基本支撐。為此，通過(guò)“資源轉戶(hù)•土地轉換•產(chǎn)業(yè)轉移•地產(chǎn)轉型”四個(gè)流程的實(shí)施，把區域旅游綜合體一體化的發(fā)展起來(lái)，將是旅游產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的基本程序與核心思路。在以上四個(gè)流程交互運營(yíng)中，土地價(jià)值鏈的樹(shù)立與構建將會(huì )是區域旅游綜合體的核心與關(guān)鍵環(huán)節。本篇文章就是由此而引發(fā)出來(lái)的研究與探討。

    區域旅游綜合體是區域旅游開(kāi)發(fā)的最終形態(tài)，是與區域發(fā)展戰略相一致、與國家政策相符合、與經(jīng)濟發(fā)展規模相匹配、與多行業(yè)投資相嫁接、與市場(chǎng)客源相互動(dòng)的具有旅游價(jià)值的區域經(jīng)濟系統，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標和復合形象體現方式。其表現的經(jīng)濟生產(chǎn)力系統特征是“規模大、功能全、品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好”，其間相關(guān)環(huán)節的系統價(jià)值主要是通過(guò)各種資源的有效流轉、土地功能的對應轉換、旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的布局落地并形成競爭力、地產(chǎn)模式的創(chuàng )意設計并實(shí)現城市功能的空間融入等有效措施體現出來(lái)，并滿(mǎn)足經(jīng)濟收益、社會(huì )收益的兼顧和通達，同時(shí)實(shí)現城市（都市）載體功能的有效發(fā)揮，以及資源保護基礎上的可持續發(fā)展。

    在國外，就旅游區域開(kāi)發(fā)的特種需求而言,Resort模式已相對成熟和完善，Resort的概念也很廣泛而普遍的被運用到實(shí)際中。其理論體系和對各種規范、標準、法律規定的融通性，已經(jīng)達到指導區域旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)一體化綜合發(fā)展的境界。
按照國內外已經(jīng)存在的理論與實(shí)踐結合模式，結合我國改革開(kāi)發(fā)以來(lái)不斷探索出來(lái)的各種以旅游為核心產(chǎn)品的成功案例，并結合國際國內不同的衡量體系和分類(lèi)標準，再綜合筆者近些年來(lái)關(guān)于區域旅游戰略規劃與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品規劃的成功實(shí)踐經(jīng)驗，可以將開(kāi)篇立論界定為：以現實(shí)存在和虛擬的資源本底為基礎開(kāi)發(fā)條件，以旅游產(chǎn)業(yè)園（區）為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，以吸引客源往來(lái)實(shí)現動(dòng)態(tài)消費為核心主體，以滿(mǎn)足客戶(hù)體驗生活的配套與基礎設施開(kāi)發(fā)為導向，實(shí)現直接的年度綜合收益的同時(shí)，使土地和不動(dòng)產(chǎn)持續增值的區域規?；_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    從策劃規劃的實(shí)踐和理論研究來(lái)看，休閑度假時(shí)代的區域旅游綜合體的核心支撐要素和內涵需求可以歸納為以下四個(gè)方面：

    一是土地依托性的資源：區域旅游綜合體與單純的山水觀(guān)光旅游開(kāi)發(fā)有著(zhù)本質(zhì)的不同，單純觀(guān)光旅游產(chǎn)品是依托自然的山水生態(tài)資源開(kāi)發(fā)成為回歸自然的旅游區，未來(lái)休閑與度假旅游產(chǎn)品依托的是包括自然山水在內的所有生態(tài)環(huán)境資源、文化主題資源、民俗民風(fēng)資源，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，就是依托生態(tài)環(huán)境可開(kāi)發(fā)的土地綜合利用資源（比如歷史遺跡、沙灘、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）、相關(guān)的游憩設施（比如會(huì )所、高爾夫、SPA、滑雪等）或可間接開(kāi)發(fā)為旅游產(chǎn)品的資源（工業(yè)遺址、教育基地、鄉村農業(yè)、廠(chǎng)礦企業(yè)等）來(lái)滿(mǎn)足不同的客戶(hù)群對休閑娛樂(lè )的渴求。

    二是旅游消費者的活動(dòng)：包括隨意性的游覽觀(guān)光者，以及分時(shí)段共享式旅游度假者。在休閑時(shí)代的大背景下，還應該包括有錢(qián)、有閑基礎上人們所有的非工作崗位之外的活動(dòng)，比如商務(wù)、會(huì )議、購物、運動(dòng)、洗浴、體育、競技、探親訪(fǎng)友、度假、郊游等等。

    三是地產(chǎn)功能化的開(kāi)發(fā)：成就旅游綜合體的核心要求就是土地的運作、土地多元化流轉和土地的集約化開(kāi)發(fā)利用，因此，土地流轉以及地產(chǎn)模式將是區域旅游綜合體有序發(fā)展的基礎和根本。就土地綜合開(kāi)發(fā)而言，它是一種復合地產(chǎn)的概念，即包括傳統意義的商業(yè)地產(chǎn)、居住地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、商貿地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，也包括類(lèi)似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的經(jīng)營(yíng)性或產(chǎn)權休閑度假地產(chǎn)。

    四是載體城市化的體現：區域旅游綜合體的首要內涵是強調區域的概念，之所以是區域，說(shuō)的是復合性資源累計起來(lái)一體化規劃、立體化開(kāi)發(fā)、商業(yè)化運營(yíng)的發(fā)展道路，復合性資源加上立體化開(kāi)發(fā)必將形成城市化功能載體的自然融入，必然的形成未來(lái)生態(tài)新城市或者環(huán)保生態(tài)的度假功能區域。因為就發(fā)展而言，成功的旅游區域開(kāi)發(fā)，大多會(huì )使非永久性居民逐漸成為永久居民。一般而言，大約在15-20年之后，人口規模增大、配套設施完善，旅游度假物業(yè)可望成為退休隱居或其他長(cháng)年使用的主要住宅。從而，旅游區域開(kāi)發(fā)成為各城市間的連接紐帶，加速了城市化進(jìn)程。在我國即將到來(lái)的快速城市化進(jìn)程中，各種資源及市場(chǎng)的高效配置下城鄉融合促成城市邊界的消失，也就意味著(zhù)城市區間大量土地的開(kāi)發(fā)與利用。對于我國特殊的國情，農村作為土地儲備最大的區域，在保證18億畝耕地不變的前提下，如何合理利用耕地流轉、占補平衡、農村建設用地置換、林地流轉、荒地開(kāi)墾利用等諸多手段尋求發(fā)展，成為城市化進(jìn)程中重要的關(guān)注點(diǎn)。