1 項目概況

1.1項目概況

項目地點(diǎn)： 山西 太原

項目規模： 1343.5公頃

投資額度： 40億元

項目類(lèi)型： 旅游休閑綜合養老社區

1.2項目亮點(diǎn)

(1)區位優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越，緊鄰太原市中心，交通便利，市場(chǎng)廣闊。

(2)旅游資源

優(yōu)質(zhì)的自然生態(tài)環(huán)境，地形豐富，尺度適宜;深厚的文化底蘊;豐富的歷史古跡;濃厚的宗教氛圍。

(3)品牌優(yōu)勢

依托愛(ài)晚集團旗下連鎖機構的優(yōu)勢，具有獨一無(wú)二的置換養老條件。

(4)差異競爭

區域內沒(méi)有專(zhuān)門(mén)養老機構，市場(chǎng)潛力巨大。

1.3核心問(wèn)題解析

1. 如何利用愛(ài)晚品牌，快速打開(kāi)山西養老市場(chǎng)?

通過(guò)愛(ài)晚集團的品牌效應，強大的后盾支持，眾多的連鎖養老機構，全方位的養老服務(wù)，迅速建立起山西愛(ài)晚中心養老產(chǎn)品服務(wù)體系。

2.如何充分利用西山旅游資源，發(fā)展養老事業(yè)?

通過(guò)建立生態(tài)優(yōu)美度假養生區、全齡文化體驗旅游區、綜合養老住宅區，提供從旅游休閑到全方位養老服務(wù)的多元化產(chǎn)品體系，充分利用旅游資源，發(fā)展養老事業(yè)。

2 商業(yè)模式

2.1 項目診斷

通過(guò)對項目的區位條件、地塊概況、優(yōu)劣勢分析、市場(chǎng)需求以及政策環(huán)境的綜合分析，全面梳理項目地的資源、區位等基礎要素，準確地把握未來(lái)市場(chǎng)的消費需求，深入了解各層級相關(guān)政策支持，進(jìn)而對項目進(jìn)行綜合評價(jià)。

2.2 項目定位

總體定位

以?xún)?yōu)質(zhì)的自然環(huán)境、豐富的山水資源、濃厚的文化氛圍為基底，完善的服務(wù)和配套設施為吸引力，深度挖掘文化內涵，開(kāi)發(fā)養生度假、養老休閑、文化體驗功能，打造集養老養生和旅游休閑為一體的養老中心。

市場(chǎng)定位

以太原市為核心市場(chǎng)，拓展山西省及華北地區的養老市場(chǎng)。

目標定位

打造生態(tài)秀美、景觀(guān)藝術(shù)和文化體驗于一體的郊野休閑養生養老中心。

2.3 開(kāi)發(fā)策略

以強大的資金作為后盾資源，利好政策支持，先突破市場(chǎng)，穩住市場(chǎng)，再擴張，以這種循序漸進(jìn)模式，全面綜合發(fā)展，提供全方位服務(wù)，是本項目的要義。

2.4 產(chǎn)品體系

依托項目資源，圍繞市場(chǎng)需求，規劃形成七大產(chǎn)品類(lèi)型，21個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)品項目。

2.5 產(chǎn)品體系重點(diǎn)產(chǎn)品展示

2.6 盈利模式

2.7 融資模式

國家開(kāi)發(fā)銀行是愛(ài)晚工程的政策性金融支持平臺，給世紀愛(ài)晚投資有限公司提供強大支持資金，并由世紀愛(ài)晚投資有限公司調配資金建設愛(ài)晚工程。

愛(ài)晚工程融資受到國家政策性資金支持是愛(ài)晚工程順利實(shí)施的保證，其他項目難以復制這種融資模式。

2.8 運營(yíng)模式

山西太原愛(ài)晚中心運營(yíng)模式

(1)出售復合型養老社區養老住宅

通過(guò)出售養老社區養老住宅，減少運營(yíng)管理壓力，收回部分投資成本，為整體愛(ài)晚中心集聚人氣，提供活力。

(2)持有運營(yíng)旅游度假養生區

持有運營(yíng)山體觀(guān)光露營(yíng)度假養生區、風(fēng)峪溝文化體驗休閑養生區、明仙溝度假養生區、宗教文化養生區等區域內景觀(guān)資源和建筑資源，對外開(kāi)放，服務(wù)游客。

(3)出租物業(yè)管理

將物業(yè)管理出租給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，減輕自己持有龐大物業(yè)的壓力，集中財力物力運營(yíng)景區旅游資源和提高養老服務(wù)。

(4)持有運營(yíng)生態(tài)度假養老區

持有運營(yíng)生態(tài)養老區養老地產(chǎn)等，采用會(huì )員制、旅游度假等持有方式經(jīng)營(yíng)度假養老地產(chǎn)，持續產(chǎn)生收益。

3 項目設計

3.1 規劃設計

3.1.1 總平面圖

3.1.2 用地功能布局結構圖

如圖：商業(yè)區分布在地塊東部，居住區集中分布在東部和東南部地塊;高端居住區在北部河谷上游;高端養老區分布在北部和中部局部地塊;高端旅游度假區分布在沿河谷分布。

3.1.3 規劃重點(diǎn)

1)程家峪國際養老會(huì )議中心

以養老會(huì )議中心為核心涵蓋國際會(huì )議、老年培訓、度假酒店及養老假日公寓的綜合建筑群落。

2)程家峪國際養老度假酒店

與國際養老會(huì )議中心共同形成綜合商務(wù)度假建筑群落，與山體環(huán)境緊密結合，打造高品質(zhì)的綠色生態(tài)休閑建筑。

3)老年活動(dòng)中心及社區配套設施

3.2 建筑設計

3.2.1 國際養老體驗區——效果圖

采用古典風(fēng)格設計商業(yè)區，使商業(yè)區更有特色。

3.2.2 城市商業(yè)區——效果圖

城市廣場(chǎng) 打造城市標志性商業(yè)建筑

城市商業(yè)區

3.2.3 國際養老體驗區——戶(hù)型圖

考慮到此項目離城區較近，年輕人和老人同住的比較多，因此在戶(hù)型設計上以?xún)纱訛橹?，兩代居以子女兩居室加老人零居室為主。這樣年輕又能很好的照顧老人，空間上獨立性又很強。

3.2.4 國際養老體驗區——適老化節點(diǎn)設計

適老化設計

將宜老設計深度融入生活情境，實(shí)現對老年人保持自立、自尊生活態(tài)度的引導與鼓勵。

適老化設計體現在社區的各個(gè)角落，細節處彰顯人性化。

3.2.5 國際養老體驗區——適老化節點(diǎn)設計

衛生間在設計上要 符合人體工程學(xué)，滿(mǎn)足老人的生活需求。

廚房設計要周到細致， 保證老人的安全， 使其獨立完成家務(wù)。

樓梯照明

注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現陰影或自身的投影。 最理想情況是設置地燈。

樓梯扶手樓梯扶手應安裝牢固，采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝 在樓梯起始處，扶手端部應該 延長(cháng)200mm以上端部向下方或者墻壁彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒，如果有可能最好與走廊連接在一起扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙;

3.3 景觀(guān)設計

3.3.1 景觀(guān)定位

愛(ài)晚城郊森林公園 ——山西省乃至全國生態(tài)休閑森林公園和新型活力老年社區的成功典范

(1)樹(shù)立一個(gè)自然生態(tài)修復與適度開(kāi)發(fā)建設完美融合的新典范

以適當的技術(shù)手段降低開(kāi)發(fā)建設對自然生態(tài)的影響，保證現代生活品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境的平衡發(fā)展。

結合國際先進(jìn)理念和技術(shù)，完成水、垃圾、能源的生態(tài)循環(huán)，進(jìn)一步減少開(kāi)發(fā)建設所帶來(lái)的生態(tài)足跡。

在充分考慮原有地形、地貌，以及未來(lái)功能需求的基礎上，對規劃范圍內適宜進(jìn)行建設發(fā)展的用地進(jìn)行適度改造，使之適應未來(lái)建設發(fā)展的需求。

(2)發(fā)展一個(gè)有獨特吸引力的游憩、綠色休閑的新去處

基于良好的自然環(huán)境，為市民提供一個(gè)戶(hù)外運動(dòng)、特色主題活動(dòng)的場(chǎng)所。

依托豐富的歷史文化遺存，為市民提供歷史文化教育與游憩基地。

結合養老社區的開(kāi)發(fā)，為市民提供特色養生主題的休閑場(chǎng)所。

結合場(chǎng)地條件大力發(fā)展老年度假養生休閑山體活動(dòng)區。

結合旅游度假養老，發(fā)展生態(tài)、健康、綠色新型養老環(huán)境。

(3)建設一個(gè)具有優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境的活力老年社區

結合“北大資源”品牌特色，打造一個(gè)老年宜居的，具有活力和吸引力的新型養老社區。

提倡健康的生活方式：創(chuàng )造多樣化的活動(dòng)，鼓勵多種綠色出行方式，建設養老、養生融為一體的綠色樂(lè )活社區。

3.3.2 景觀(guān)分析

1)景觀(guān)結構分析

2)景觀(guān)分區分析

山體養老度假區

在程家峪溝優(yōu)美的環(huán)境中設置高端養老社區，

把程家峪村改造成為古村落生活體驗式度假特色酒店。并增設附屬配套設施。滿(mǎn)足度假、養老的需求。

山體觀(guān)光露營(yíng)度假養生區(賞)

該區域設施場(chǎng)地主要集中在旅游路周邊，以旅游路為核心，打造自駕游休閑山野環(huán)境。設置多個(gè)汽車(chē)露營(yíng)地。

風(fēng)峪溝文化體驗休閑養生區(動(dòng))

以風(fēng)峪溝為核心借助山體破壞面，因地制宜設置山體運動(dòng)度假活動(dòng)場(chǎng)所，并帶有綜合服務(wù)設施。另外設有藝術(shù)家度假村，為老年藝術(shù)家們提供各種藝術(shù)交流與展示的活動(dòng)區域。

明仙溝度假養生區(靜)

該區域主要以度假養生為主，打造優(yōu)美的山谷環(huán)境，悠長(cháng)的谷底花溪，濃郁的草藥芬芳，以及各種養生場(chǎng)所布置，以及山頂的觀(guān)景賞月的設置，是個(gè)絕佳的度假去處。

宗教文化養生區(修)

發(fā)掘禪宗文化、道家文化，將打造一座智慧與自然深度融合的精神圣地。悟道、祈福、吃齋，聽(tīng)禪，體驗“遠離塵囂”的清凈，置身“清心忘塵”的境界。

復合型養老社區

養老社區綜合性開(kāi)發(fā)，兼養老住宅、商業(yè)、社區文化活動(dòng)等復合型養老社區。

3)景觀(guān)道路分析

根據現狀地形結合重要景點(diǎn)位置，設置園區主環(huán)路車(chē)行道，保證車(chē)行道的坡度<5%, 上山的人行小路坡度保證<8%，根據需要增設臺階、欄桿等，保障老年人安全。

3.3.3適老景觀(guān)特色設計

1)宗教文化景觀(guān)

開(kāi)發(fā)原有場(chǎng)地的龍山石窟、昊天觀(guān)、文昌廟、童子寺、古村落遺址等，挖掘其宗教文化價(jià)值，修善并提升現有古跡遺址，增強其文化性和感染力，打造道教、佛教文化，打造有文化底蘊的適老景觀(guān)。

2)孝文化景觀(guān)

二十四孝的文化景觀(guān)分布于游覽線(xiàn)上，提供具有文化底蘊的休閑場(chǎng)，呼應養老主題，有教育意義。

孝文化景觀(guān)之涌泉躍鯉、哭竹生筍——鳥(niǎo)瞰圖

3)四季游賞植物

原有場(chǎng)地光照充足、降水集中，植物資源豐富，山體覆蓋面積95%以上，植物種類(lèi)400 余種。有黃櫨、紫丁香、黃刺玫、野菊花、山桃、山杏等觀(guān)賞植物，在童子寺、龍山石窟、昊天觀(guān)前植有古槐及古柏若干株，是地方較為珍貴的古樹(shù)名木。

保留現狀植被，再此基礎上增補可提升景觀(guān)性的特色植物，以觀(guān)賞植物和藥用植物為主，如錦繡谷、鮮花谷、植物認養園、百草園、養生仙草園等植物特色景觀(guān)，不僅針對老年人的藥用植物園、植物的園藝芳香療法等 也為山下居住用戶(hù)提供全年段的后花園景觀(guān)。

4)康體主題活動(dòng)

在每個(gè)月份依不同季節時(shí)景區的不同景觀(guān)結合景點(diǎn)舉辦不同的節日，組織豐富的互動(dòng)活動(dòng)，增加景區的文化氣氛，創(chuàng )造多元的適老景觀(guān)。

4 落地實(shí)施

4.1 實(shí)施情況

項目方案已經(jīng)正式實(shí)施，現場(chǎng)已經(jīng)破土動(dòng)工……

4.2 社會(huì )反響

“愛(ài)晚工程”落戶(hù)山西新聞發(fā)布會(huì )暨“山西愛(ài)晚中心”揭牌儀式在太原舉行。