近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農業(yè)、鄉村旅游、養生養老等大休閑泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。這種項目往往都要對接政府、村集體，一般政府都會(huì )要求做出詳細規劃來(lái)，規劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。

當前社會(huì )處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì )等等代表未來(lái)趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。在這個(gè)瞬息萬(wàn)變的時(shí)代，休閑農業(yè)不是為了體力而戰，而是為了思維、資源、品牌、感情和生活方式而戰。規劃是連接資本、政府、人民和市場(chǎng)的魔術(shù)師。從選址、立項、設計、施工等方面來(lái)看，規劃師和規劃設計院在休閑農業(yè)中起著(zhù)舉足輕重的作用。
 

旅游項目開(kāi)發(fā)初期做什么類(lèi)型的規劃?

旅游規劃的種類(lèi)有很多，有概念規劃、總體規劃、詳細控制規劃、詳細施工規劃等。

在開(kāi)發(fā)的初期，有的有意向拿地，有的已經(jīng)拿到一部分地想擴大，有的已經(jīng)跟集體洽談過(guò)但需要跟上級政府對接······

一般投資商都是首次進(jìn)軍旅游業(yè)，普遍對對做規劃不是很在行，所以會(huì )比較迷茫。很多時(shí)候會(huì )花錢(qián)，有時(shí)會(huì )被別有用心的規劃單位領(lǐng)導，在土地還沒(méi)有完全解決的情況下，從一般的規則到管制規則的一系列結果來(lái)修復規則，其實(shí)是沒(méi)有用的。

旅游規劃開(kāi)發(fā)初期最需要的是解決什么工作呢?

首先，通過(guò)規劃編制美好的藍圖，給當地帶來(lái)就業(yè)、給地區帶來(lái)名氣、為領(lǐng)導人創(chuàng )造政治成就的產(chǎn)業(yè)，制定好的藍圖，同時(shí)也讓投資者有信心簽署土地協(xié)議或擴大土地協(xié)議。

其次，政府將根據這一發(fā)展前景給予投資者相應的政策支持，包括建設用地指標和相關(guān)政策補貼。這個(gè)階段最合適的規劃就是概念性規劃!

概念性規劃是在西方國家從先進(jìn)經(jīng)驗，以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求應運而生。概規不是法定規劃，在《城鄉規劃法》中沒(méi)有相應的法律地位。概念規劃實(shí)際上是一個(gè)非確定性對象的實(shí)現，它結合了各種利益相關(guān)者的未來(lái)利益計劃，并以圖形的形式提出了這樣一個(gè)計劃，用于協(xié)調各利益相關(guān)者達成或達成協(xié)議的需求，最后，實(shí)現多個(gè)利益主體關(guān)系的合同簽署。概念規劃是開(kāi)發(fā)協(xié)議早期各利益相關(guān)者的一種相對經(jīng)濟行為。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報，概念性規劃一般采用ppt的方式來(lái)表現!

概念性規劃主要有些什么內容呢?它和休閑農業(yè)園區總體規劃的區別在哪里?

概念性規劃就是園區規劃總規簡(jiǎn)化版+重點(diǎn)項目的意向性設計?？傮w規劃的重點(diǎn)是簡(jiǎn)化版本的開(kāi)發(fā)是指在環(huán)境領(lǐng)域，發(fā)展定位，空間分布格局，核工業(yè)項目，經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式等。在總體規劃中，省略了基礎設施規劃、防震減災規劃、文化保險規劃、安全規劃等部分。
 

旅游項目開(kāi)發(fā)初期做什么類(lèi)型的規劃?

意向設計主要針對休閑農業(yè)、鄉村旅游等文化旅游產(chǎn)業(yè)項目。文化旅游產(chǎn)業(yè)的項目引擎往往需要“可見(jiàn)性”。如果書(shū)面的計劃和解釋足夠好的話(huà)，聽(tīng)報告的人可能不太明白。獨特的景觀(guān)比例線(xiàn)索，創(chuàng )意休閑商業(yè)項目，高檔樓盤(pán)的景觀(guān)，并在地圖上的“知名度”的一些好玩的游樂(lè )設施需要一些意向顯現。這些設計無(wú)法精雕細琢，取代了后期真正的修改規則和建筑景觀(guān)設計，更多的是為了突出創(chuàng )作效果，所以稱(chēng)之為意向性設計。這種意向設計主要是對核心產(chǎn)業(yè)項目的可視化解釋說(shuō)明。

概念性規劃可以完美呈現給投資者認為擬開(kāi)發(fā)模塊，幫助政府了解村集體投資的意圖。對于投資者來(lái)說(shuō)，在前期做概念性規劃即達到了拿地或者擴地以及爭取各方認同的目的，而且節約了時(shí)間和資金。因為在一般的概念性規劃沒(méi)有考慮項目審查過(guò)程中，節省了時(shí)間和成本相比總體規劃+詳細規劃要低得多。在概念規劃后，一般不需要進(jìn)行總體規劃，但必須對重要節點(diǎn)的建設進(jìn)行詳細的規劃。