一、什么是休閑農業(yè)?

休閑農業(yè)(包括鄉村旅游在內)，是指以城市居民為主要客源市場(chǎng)，以開(kāi)發(fā)利用具有旅游價(jià)值的農業(yè)景觀(guān)資源和農村人文資源為手段，將觀(guān)光、休閑、度假等旅游休閑功能與農村生態(tài)、農業(yè)生產(chǎn)、農戶(hù)生活、農耕文化及農村民俗等三農要素有機融合的特色農旅產(chǎn)業(yè)。

二、休閑農業(yè)的商機解讀

作為旅游休閑與三農要素創(chuàng )新交融，貫穿一、二、三產(chǎn)業(yè)，融合生產(chǎn)、生活、生態(tài)等功能于一體的新型消費業(yè)態(tài).

休閑農業(yè)已經(jīng)成為當前旅游發(fā)展的超級熱點(diǎn)與重要的民生產(chǎn)業(yè)，為農業(yè)增效、農民增收、農村環(huán)境改善和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展作出了積極貢獻。

對于社會(huì )資本來(lái)說(shuō)，判斷一個(gè)行業(yè)是否為商機，主要看兩個(gè)方面：

第一，是否有政策支持;

第二，是否有市場(chǎng)支撐。從這個(gè)角度看，休閑農業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)巨大的商機。

主要體現在兩個(gè)方面：

發(fā)展休閑農業(yè)，最能夠契合我國政府正在實(shí)施的重要戰略

休閑農業(yè)作為一種旅游與三農融合的新型經(jīng)濟業(yè)態(tài)，能夠有效滿(mǎn)足休閑消費、發(fā)展現代農業(yè)、建設美麗鄉村、促進(jìn)農民增收、保護生態(tài)環(huán)境、傳承鄉土文明、推進(jìn)城鄉一體化。因而與中央和地方政府正在實(shí)施的一系列重要戰略特別是三農戰略完全契合，連續12年的中央一號文件都聚焦三農問(wèn)題足以證明這一點(diǎn)。

發(fā)展休閑農業(yè)，最能夠迎合都市人群旅游休閑的消費趨勢伴隨著(zhù)工業(yè)化、城市化和現代化的深入推進(jìn)，城市居民飽受愈加嚴重的工業(yè)病、城市病、社會(huì )病(如霧霾、擁擠、忙碌、壓力、水污染、食品問(wèn)題等)的多重困擾。從而引發(fā)了城里人逃離城市奔向郊野田園的巨大休閑養生需求——這種現象在周末與節假日時(shí)期表現尤為突出。而汽車(chē)的不斷增長(cháng)與交通的不斷升級為居民在城市與鄉村之間便捷對流創(chuàng )造了越來(lái)越好的現實(shí)條件。加上中產(chǎn)階級規模的擴大與我國新型城鎮化的推進(jìn)，將創(chuàng )造更大的休閑需求。發(fā)展休閑農業(yè)，最能夠迎合都市人群融入自然山水、品嘗綠色農產(chǎn)、追憶美麗鄉愁、回歸詩(shī)酒田園的休閑消費趨勢。許多鄉村地區又具備發(fā)展此類(lèi)產(chǎn)品的比較優(yōu)勢，因此無(wú)疑具有極好的市場(chǎng)前景。

三、當前搞休閑農業(yè)投資群體分析

眾所周知，中國地產(chǎn)黃金十年過(guò)去了，礦產(chǎn)黃金十年也過(guò)去了?，F在進(jìn)入了農業(yè)黃金十年。近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農業(yè)、鄉村旅游、養生養老等大休閑泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。然而這其中你是在追趕熱潮，還是引領(lǐng)浪潮呢?

目前都是誰(shuí)在搞休閑農業(yè)呢?

第一類(lèi)人群：

房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商、礦老板和實(shí)業(yè)制造商。

房地產(chǎn)下行壓力/國家對能源的控制/新技術(shù)和高科技門(mén)檻太高，不約而同地選擇了農業(yè)這個(gè)資本洼地，開(kāi)始圈地運動(dòng)，圖謀轉型。

第二類(lèi)人群：

資本市場(chǎng)，VC、PE、基金和機構。

看重的是農業(yè)經(jīng)濟長(cháng)遠升值的潛力，而且農業(yè)題材在政策和金融上也有短期運作空間，大宗交易、農產(chǎn)品期貨、農業(yè)設施租賃、企業(yè)并購重組和上市融資的游戲規則已經(jīng)建立。

第三類(lèi)人群：

返鄉創(chuàng )業(yè)的農民。

這些人帶著(zhù)資金、經(jīng)驗、資源和成功的光環(huán)回來(lái)接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農場(chǎng)自己當家作主。

第四類(lèi)人群：有“中國鄉村情懷”的藝術(shù)家、建筑師、規劃師等群體甚至還要在華生活的“老外”。

總之，城市紅利攤薄，鄉村“廣闊天地、大有作為”，休閑農業(yè)恰逢其時(shí)，5-10年中國農業(yè)必將迎來(lái)大復興!

四、休閑農業(yè)的主要挑戰

盡管是一個(gè)巨大商機，但要搞好休閑農業(yè)，也并非易事，其挑戰也非常明顯：

1、規劃缺位——很多休閑農業(yè)項目沒(méi)有認識到策劃咨詢(xún)與規劃設計的價(jià)值，不愿意花代價(jià)邀請專(zhuān)業(yè)機構編制具有指導價(jià)值的策劃咨詢(xún)與規劃設計方案，導致整體開(kāi)發(fā)水平比較低下。

2、同質(zhì)競爭——看到別人干什么賺錢(qián)，自己就干什么，簡(jiǎn)單的模仿最后導致白熱化的同質(zhì)競爭，成為休閑農業(yè)領(lǐng)域的通病。

3、產(chǎn)品落后——對照日本與臺灣的休閑農業(yè)，大陸休閑農業(yè)由于起步較晚，且大多產(chǎn)品都是按照投資者或農戶(hù)自己的意愿與認識來(lái)打造的，特別經(jīng)過(guò)3到5年的經(jīng)營(yíng)之后，產(chǎn)品已經(jīng)非常落后，完全不能匹配于市場(chǎng)需求的變化。

4、人才缺乏——不論是進(jìn)入休閑農業(yè)領(lǐng)域的大企業(yè)，還是從事農家樂(lè )經(jīng)營(yíng)的農戶(hù)，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理人才都非常地缺乏，如何依托政府支持、對接相關(guān)機構，在人才培訓與引導高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)入休閑農業(yè)領(lǐng)域方面獲得實(shí)質(zhì)性地突破是一個(gè)重要課題。

5、資金不足——完全依靠政府的政策資金(或者干脆就是為了騙取政策資金)來(lái)打造的休閑農業(yè)項目將很難獲得持續生存，更談不上大的發(fā)展，盈利模式與融資模式的創(chuàng )新，才是休閑農業(yè)資金困境的出路。

五、發(fā)展休閑農業(yè)有哪些模式可以借鑒?

1.農業(yè)公園

是以經(jīng)營(yíng)公園的思路，利用農村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎，融入低碳環(huán)保、循環(huán)可持續的發(fā)展理念。將農作物種植與農耕文化相結合的一種生態(tài)休閑和鄉土文化旅游模式。是一個(gè)更能體現和諧發(fā)展模式、簡(jiǎn)約生活理念、返璞歸真追求的現代農業(yè)園林景觀(guān)與休閑、度假、游憩、學(xué)習的規?；l村旅游綜合體。它以高效農業(yè)為基礎，實(shí)現了現代農業(yè)的主題化、景觀(guān)化、公園化和規?；?，是未來(lái)我國休閑農業(yè)發(fā)展的最高境界。

2.主題農莊

是以農民為經(jīng)營(yíng)主體，鄉村民俗文化為靈魂，城市居民為目標，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉村旅游形式。一棟農莊建筑實(shí)現核心盈利點(diǎn)?；▓@、樹(shù)園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農莊項目體現生活方式。書(shū)吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會(huì )所等多種配套資源提升品位。實(shí)現”1+6+x“模式對主題農莊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

3.親子農莊

是以農業(yè)自然和文化資源為依托，將農業(yè)元素融入游樂(lè )設施和親子活動(dòng)當中。以家庭親子教育等為目的一種休閑農業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型。親子農園兒童產(chǎn)品的設計要“以?xún)和癁橹行?rdquo;，遵循安全性、農業(yè)主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動(dòng)體驗性七大原則。

4.現代農業(yè)示范區

是以現代產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念為指導，以新型農民為主體，以現代科學(xué)技術(shù)和物質(zhì)裝備為支撐，采用現代經(jīng)營(yíng)管理方式，可持續發(fā)展的現代農業(yè)示范區域?，F代農業(yè)示范區具有產(chǎn)業(yè)布局合理、組織方式先進(jìn)、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著(zhù)的特征。

5.酒莊

酒莊一詞源于法國，是指一個(gè)獨立的葡萄酒生產(chǎn)單位，即從葡萄種植、栽培、采摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲存、品鑒、銷(xiāo)售整個(gè)過(guò)程，全部集中在一處完成的場(chǎng)所。酒莊多規劃建設在風(fēng)光優(yōu)美、氣候宜人、陽(yáng)光充足的山谷或海邊，本身就是個(gè)旅游的好去處。在酒莊中，人們可以感受葡萄酒相關(guān)知識，還可以休閑、娛樂(lè )、健身、度假。

六、休閑農業(yè)的功能結構

1.總體思路：融合創(chuàng )新，打造新鄉土度假

從總體上看，休閑農業(yè)項目想要獲得成功，必須基于綜合開(kāi)發(fā)的原則，強化三大融合創(chuàng )新：

其一，是“一、二、三”三種產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng )新——就是將種植業(yè)、加工業(yè)與服務(wù)業(yè)融合起來(lái)，形成體驗經(jīng)濟，實(shí)現多元化收益。

其二，是“農、旅、文”三種業(yè)態(tài)的融合創(chuàng )新——就是以農業(yè)為基礎，以旅游為手段，以文化為靈魂，打造全新的綜合業(yè)態(tài)——“農旅文綜合體”。

其三，是“鄉土意境與時(shí)尚度假”的融合創(chuàng )新——以鄉土意境再造鄉愁，以時(shí)尚度假滿(mǎn)足市場(chǎng)，通過(guò)新鄉土度假產(chǎn)品的打造實(shí)現休閑農業(yè)的升級。

2.選址思路：依托景區，確立優(yōu)先發(fā)展區

關(guān)于選址，注重兩個(gè)方面：

一方面，以核心景區為依托，優(yōu)先在核心景區周邊發(fā)展休閑農業(yè)項目，將有利于在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中與核心景區形成有機聯(lián)動(dòng)。

另一方面，要以地方特色物產(chǎn)的原產(chǎn)地為基礎，優(yōu)先發(fā)展休閑農業(yè)項目，有利于形成品牌效應。

3.投資思路：以農為本，吸引多元化投資

關(guān)于投資，既要堅持以農民作為休閑農業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)主體，又要鼓勵和吸引社會(huì )資本、家庭農場(chǎng)、農民合作社、涉農企業(yè)、其他農村集體經(jīng)濟組織.

通過(guò)以參股、獨資、合資和合作等方式，介入休閑農業(yè)的投資開(kāi)發(fā)。

4.用地思路：堅守原則，遵循兩個(gè)大前提

關(guān)于用地，遵循兩個(gè)前提：

第一，不占用基本農田建設配套設施，鼓勵利用農民住宅、荒山、荒坡、荒灘、廢棄礦山和農村空閑地發(fā)展休閑農業(yè)。

第二，注重保護并優(yōu)化區域生態(tài)環(huán)境，把農業(yè)景觀(guān)、純凈鄉村、青山綠水、潔凈空氣構成的優(yōu)美環(huán)境作為發(fā)展休閑農業(yè)的根本依托予以持續維護與優(yōu)化。

5.建設思路：有機融合，實(shí)現綜合性帶動(dòng)

關(guān)于建設，絕不能是孤立的結構，而是要與旅游景區、現代農業(yè)、美麗鄉村、生態(tài)文明、鄉土民俗文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)建設有機融為一體，最終實(shí)現對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合性帶動(dòng)。

6.產(chǎn)品思路：創(chuàng )意為王，做好規劃與設計

關(guān)于產(chǎn)品，要面向市場(chǎng)，做好基于“特色農業(yè)景觀(guān)、特色文化資源、特色建筑、特色物產(chǎn)”等要素創(chuàng )新整合提煉基礎的創(chuàng )意規劃與設計，推動(dòng)形成一系列主題鮮明的特色休閑農業(yè)項目，極大地提升旅游吸引力。

7.運營(yíng)思路：市場(chǎng)主體，發(fā)揮好政府作用

關(guān)于運營(yíng)，要堅持以市場(chǎng)主體的原則，但同時(shí)要更好發(fā)揮政府在規劃設計、宏觀(guān)指導、技術(shù)培訓、品牌營(yíng)銷(xiāo)、公共服務(wù)、規范管理、政策扶持等方面的重要作用，調動(dòng)各方積極性，從而加速推進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展。

七、休閑農業(yè)應該怎么來(lái)做呢?

(一)、應該做好策劃規劃

當前社會(huì )處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì )等等代表未來(lái)趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

(二)、不能盲目投資

休閑農業(yè)不是硬開(kāi)發(fā)、大開(kāi)發(fā)、盲目開(kāi)發(fā)，而是軟開(kāi)發(fā)、小開(kāi)發(fā)、巧開(kāi)發(fā) 。近幾年農業(yè)項目規模越來(lái)越大，動(dòng)輒千畝萬(wàn)畝，財力雄厚的開(kāi)發(fā)商以資本為傲，加之不切實(shí)際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資沖動(dòng)和資本思維里。最后變成拼砸錢(qián)和打價(jià)格戰，從而導致成本難以收回，千萬(wàn)投資付之東流。

(三)、有逼格的創(chuàng )意農業(yè)項目才能好效益

休閑農業(yè)是一個(gè)值得長(cháng)期耕耘的事業(yè)，但不是來(lái)大錢(qián)、來(lái)快錢(qián)的領(lǐng)域，如何找到當前的盈利點(diǎn)，使地塊能夠良性運轉起來(lái)，成為首要考慮的問(wèn)題。中國地產(chǎn)黃金十年時(shí)間蓋了幾代人都住不滿(mǎn)的房子。除了少數大城市，各個(gè)地方都出現了空城、鬼城，蓋出來(lái)的房子并沒(méi)有那么多人去住，也租不出去。大部分人買(mǎi)房子是為了坐等升值，房產(chǎn)成了一種金融工具，購房不是為了投資而是投機。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也出現滯銷(xiāo)現象，除了節假日熱鬧外，其余時(shí)間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣(mài)房子，借著(zhù)景區要地但不做旅游——也是掛羊頭賣(mài)狗肉。

(四)、在新常態(tài)下旅游地產(chǎn)還能做嗎?應該怎么做?

首先要肯定的是旅游地產(chǎn)值得做，但是做法要改變。以往的旅游地產(chǎn)大部分依托傳統觀(guān)光型景區，主要是國家4A及5A級旅游景區.但這類(lèi)景區基本上是靠名氣掙團隊客源錢(qián)的觀(guān)光模式(一錘子買(mǎi)賣(mài))，而且大部分的旅游景區由于人滿(mǎn)為患，服務(wù)質(zhì)量不佳.“不來(lái)終生遺憾，來(lái)了遺憾終生”，此類(lèi)景區的旅游地產(chǎn)基本上是沒(méi)有出路。隨著(zhù)經(jīng)濟結構的轉型升級，地產(chǎn)逐步回歸實(shí)業(yè)屬性，就是要“住人”。而現在旅游休閑已經(jīng)進(jìn)入到大眾化自助式的時(shí)代，現在又是一個(gè)講究逼格的時(shí)代，中國人正逐步過(guò)上“5+2” 的逼格生活方式.逼格時(shí)代的旅游地產(chǎn)賣(mài)的不是量而是質(zhì)，求“既好玩又有情懷”。比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“為代表的鄉村民俗動(dòng)輒都是二三千元的高房?jì)r(jià)，還供不應求。比如北京的”古北水鎮“，烏鎮的開(kāi)發(fā)商硬是在司馬臺長(cháng)城腳下造出一個(gè)北方地區少見(jiàn)的古鎮，特別有逼格，當然房?jì)r(jià)也很可觀(guān)。這些創(chuàng )新的業(yè)態(tài)層出不窮，也代表了未來(lái)的旅游地產(chǎn)升級方向，要想旅游地產(chǎn)賣(mài)得好，就要做出逼格的休閑環(huán)境，要有逼格的產(chǎn)業(yè)項目支撐。

休閑農業(yè)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)更好。

因為傳統主景區那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開(kāi)發(fā)的地塊，沒(méi)有什么負擔，只需要創(chuàng )意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產(chǎn)品。所以，現在旅游地產(chǎn)的盈利實(shí)現的模式不主要依靠“賣(mài)房子”，而是“賣(mài)產(chǎn)業(yè)”。這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是融合了“吃住行游購娛”于一體的綜合體驗。要實(shí)現“賣(mài)產(chǎn)業(yè)”的目的，就必須識到“旅游地產(chǎn)”本質(zhì)是“休閑地產(chǎn)”，要拋棄“掛羊頭賣(mài)狗肉”的思路，踏踏實(shí)實(shí)地做旅游、休閑的文章，做出有逼格的休閑環(huán)境和休閑產(chǎn)業(yè)來(lái)!