旅游景區作為旅游產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節之一，近年來(lái)已成為社會(huì )投資的熱點(diǎn)，也是最具潛力的投資領(lǐng)域，旅游消費需求旺盛。根據新旅界研究院等機構聯(lián)合發(fā)布《2017中國旅游投資研究報告》統計，2017年全國旅游投資繼續保持穩定增長(cháng)態(tài)勢，全年旅游直接投資超過(guò)1.5萬(wàn)億元，據不完全統計，全國現有旅游投資基金超過(guò)100家，總體規模達到近一萬(wàn)億元。在旅游目的地的資源端，旅游景區、主題公園和特色小鎮的總投資排名前三，旅游景區的投資比例最高。

但另一方面，旅游景區在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通常面臨著(zhù)優(yōu)質(zhì)的旅游資源越發(fā)稀少、產(chǎn)品的設計不斷因“復制”陷入同質(zhì)化、市場(chǎng)重疊竟爭或業(yè)態(tài)單一、非理性的盲目致使投資過(guò)大、缺少專(zhuān)業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和運營(yíng)團隊等一系列問(wèn)題，導致大量景區在后期運營(yíng)中陷入困境，甚至經(jīng)營(yíng)慘淡，旅游景區投資開(kāi)發(fā)的“圍城效應”日益突顯。如何正確進(jìn)行旅游景區投資開(kāi)發(fā)決策?

旅游景區投資開(kāi)發(fā)的七個(gè)維度
 

一、環(huán)境維度

在宏觀(guān)環(huán)境方面，景區開(kāi)發(fā)商必須熟練掌握國家的文化，政策，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導方向，合理合法地開(kāi)展業(yè)務(wù)。

在微觀(guān)環(huán)境方面，首先，與地方政府投資的態(tài)度，政策甚至合作模式對景區的投資和發(fā)展具有決定性的影響。眾所周知，在景區投資開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，從立項到審批，從用地到建設等各個(gè)環(huán)節，都會(huì )涉及到政府的多個(gè)部門(mén)。如果沒(méi)有地方政府的大力支持，旅游景區的發(fā)展將很難、也不可能啟動(dòng)。因此，從發(fā)展之初，就必須與當地政府進(jìn)行詳細的溝通和相互了解，得到政府的大力支持，簽訂嚴格的合作協(xié)議，并規定雙方的權利和義務(wù)。

其次，景區在投資開(kāi)發(fā)中必須充分考慮與周邊組織和居民之間的協(xié)調和處理關(guān)系。在旅游景區的開(kāi)發(fā)和后期運營(yíng)中，由于涉及到土地征用、公路建設等項目，離不開(kāi)周邊居民的支持與配合。否則，一旦與周邊居民產(chǎn)生分歧，考慮到政府的整體管理、社會(huì )穩定等因素，景區開(kāi)發(fā)商往往處于弱勢群體，對自身不利。因此，在景區的投資和開(kāi)發(fā)中，一是加強與周?chē)迕竦臏贤?，爭取他們的支持和認同;二是要樹(shù)立與周?chē)采?、共同繁榮、利益共享、實(shí)現雙方利益結合的整體格局。

二、市場(chǎng)維度

首先，旅游交通的便利性和道路形態(tài)將直接影響到旅游者的距離和旅游者在景區內的規模。(高)鐵、公(路自駕)、(航空飛)機的快速發(fā)展，極大的改變了游客的出游方式與頻率，快行慢游的旅覽方式，正受到廣大游客的喜愛(ài);因為旅游交通的不便，不僅會(huì )浪費游客的行程時(shí)間并降低對景區的滿(mǎn)意度，還將大大的增加景區投資開(kāi)發(fā)的成本和難度，最終可能導致因投資過(guò)大無(wú)法形成景區產(chǎn)業(yè)體系的規?；蚝笃谶\營(yíng)成本過(guò)高等。

其次，地理位置和旅游市場(chǎng)對景區的發(fā)展有很大的影響。游客是旅游景點(diǎn)的主要消費者。沒(méi)有游客，景區的生存就沒(méi)有價(jià)值。因此，在開(kāi)發(fā)之初，有必要對景區的未來(lái)源市場(chǎng)進(jìn)行預測和分析，分析項目的位置和源市場(chǎng)的現狀，潛在來(lái)源市場(chǎng)，客運市場(chǎng)容量等作為一個(gè)景區，其所處區位及周邊一定距離市場(chǎng)范圍內的游客通常會(huì )占據較多的比例，從這一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，在旅游景區的投資開(kāi)發(fā)中，所處區位、客源市場(chǎng)比其所擁有資源顯得更為重要，因為沒(méi)有資源，有可能通過(guò)人工打造的方式來(lái)彌補，但沒(méi)有了客源市場(chǎng)，景區成功運營(yíng)的可能性將大大降低。

三、資源維度

一方面，旅游景區在投資開(kāi)發(fā)前，應注意其現有資源、資源的吸引力、資源的獨特性或稀缺性，以及旅游景區與周邊環(huán)境的競爭與合作關(guān)系。由于交通的便捷性提高，旅游景區的客源市場(chǎng)不斷擴大并出現重疊現象，因此，獨具特色的旅游景區更容易獲得游客的青睞，而獨具特色的景區，通常來(lái)源于對資源或產(chǎn)品的人為創(chuàng )新，比如近幾年日漸流行的特色玻璃棧道等，但這種人為創(chuàng )新很容易被復制,從而有可能讓景區的繁榮只是曇花一現;或來(lái)源于投入巨資打造，如大型主題樂(lè )園，但這種類(lèi)型不是一般的投資開(kāi)發(fā)商能玩得轉的，對資金、運營(yíng)和區位有極高的要求;或來(lái)源于本身?yè)碛歇毦咛厣糜钨Y源，如張家界的山、九寨溝的水。與人文風(fēng)景區相比，傳統自然風(fēng)景區由于自身資源的稀缺性和不可再生性，更容易受到旅游投資開(kāi)發(fā)機構的青睞。這些景區的競爭和投資開(kāi)發(fā)日趨激烈。

另一方面，地方政府或旅游當局應注意區域旅游資源的總體管理和開(kāi)發(fā)政策，地方政府應盡可能避免資源的單一投資和開(kāi)發(fā)。如果開(kāi)發(fā)商投資非獨家資源，應考慮與當地政府(地級或以上)討論簽署獨家投資開(kāi)發(fā)協(xié)議，以避免惡性競爭，導致?lián)p失甚至一些損失。例如，西部某地級市，全市人口約500多萬(wàn)，主城區人口僅100多萬(wàn)，但近年來(lái)該市先后共投資打造了水上樂(lè )園5個(gè)，估計每個(gè)項目投資金額都是數千萬(wàn)元以上，大家可以試想一下，其市場(chǎng)能否同時(shí)滿(mǎn)足5個(gè)水上樂(lè )園的需求?最后，一些水上公園會(huì )賠錢(qián)破產(chǎn)。
 

四、產(chǎn)品維度

旅游景點(diǎn)有很好的資源，這并不意味著(zhù)必須有好的產(chǎn)品。滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是旅游景點(diǎn)的核心景點(diǎn)。因此，在產(chǎn)品建設中，首先要結合市場(chǎng)和潛在游客的需求，根據自身的資源(無(wú)論是自然資源還是人力資源)來(lái)設計景區的核心吸引力產(chǎn)品。產(chǎn)品越有吸引力和不可替代性，景區開(kāi)發(fā)成功的可能性就越大。

其次，做好景區完善的產(chǎn)品體系打造。一個(gè)旅游景區光有核心吸引力產(chǎn)品還遠遠不行，當前的旅游消費需求更加的多元化、復雜化，游客不僅希望欣賞美麗的風(fēng)景，也希望體驗不同的生活方式，同時(shí)在繁重的工作之余更愿意陪同家人朋友休閑度假，因此，大多景區還存在的業(yè)態(tài)單一、產(chǎn)品供給不足的問(wèn)題，已經(jīng)不能滿(mǎn)足游客日益升級的消費需求。

五、收益維度

正如利潤是企業(yè)生存的基礎一樣，獲得更多、更好的收入是旅游景區生存和發(fā)展的必然要求。

一方面，有必要形成旅游景點(diǎn)向旅游目的地轉型和發(fā)展的概念。不僅吸引了游客，而且還能留住游客。這使許多景區在發(fā)展思路上圍繞旅游產(chǎn)品體系的新舊六要素，思考如何形成豐富的旅游產(chǎn)品，吸引游客留下來(lái)生產(chǎn)消費?哪些產(chǎn)品可以免費? ?哪些產(chǎn)品可能不賺錢(qián)，但可能很受歡迎?哪些產(chǎn)品是有利可圖的?從而提高景區收入模式的多樣化和多樣化。

另一方面，在構建收入模型時(shí)，除了開(kāi)源外，還應考慮節流問(wèn)題。首先，要注意投資在開(kāi)發(fā)建設中的實(shí)用性，不是要比較比例，而是要求實(shí)用性來(lái)減少初期投資;第二，考慮降低運營(yíng)成本。例如，可以使用智慧旅行的手段代替傳統的手動(dòng)票務(wù)和票務(wù)檢查。

六、資本維度

旅游景區的投資和開(kāi)發(fā)具有投資大，周期長(cháng)，恢復緩慢的特點(diǎn)，也是一個(gè)高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)。因此，首先要進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)的可行性分析和論證。它對自然環(huán)境、區位條件、基礎設施、周邊經(jīng)濟和發(fā)展風(fēng)險進(jìn)行評價(jià)，從財務(wù)角度對可能獲得的經(jīng)濟效益和財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價(jià)，判斷開(kāi)發(fā)是否具有可行性和價(jià)值。

其次，投資和發(fā)展初期的資本要求非常高。因此，有必要對早期發(fā)展和充分準備發(fā)展資金需求進(jìn)行科學(xué)的投資估算，包括融資渠道和投資計劃。

三是合理控制投資風(fēng)險，避免因資本鏈斷裂而發(fā)生“腐敗尾部建筑現象”。當自身實(shí)力不夠時(shí)，可以考慮采取措施與他人合作，共同投資來(lái)控制風(fēng)險。

七、運營(yíng)維度

事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)和精細的運營(yíng)管理對于旅游景點(diǎn)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程尤為重要。無(wú)論是規劃，開(kāi)發(fā)，施工還是以后的運營(yíng)管理，專(zhuān)業(yè)團隊都需要參與其中。因此，儲備培養一支穩定成熟的專(zhuān)業(yè)人才隊伍，對于旅游景區的運營(yíng)有著(zhù)重要的作用，在一定程度上降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險和成本。

其次，應注重旅游景區的可持續發(fā)展。旅游景區的可持續發(fā)展更多的是基于發(fā)展戰略和旅游產(chǎn)品的可持續發(fā)展。任何景區都會(huì )存在生命周期，都可能伴隨著(zhù)引入期、成長(cháng)期、成熟期、衰退期等規律現象，同時(shí)隨著(zhù)外部市場(chǎng)等因素的變化，需要對景區進(jìn)行更新設計，更需要在戰略上對景區開(kāi)發(fā)之初就充分考慮景區后期可持續發(fā)展，從規劃范圍、土地資源等方面為后期的產(chǎn)品更新、項目豐富提供保障。

通常，一旦旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)起來(lái)，將為投資者帶來(lái)持續穩定的現金流，但其早期投資發(fā)展是一項投資大，風(fēng)險高，恢復期長(cháng)，專(zhuān)業(yè)化程度高的系統工作，會(huì )受到各種因素的影響。旅游景點(diǎn)投資開(kāi)發(fā)，只有慎重思考，充分論證，面面俱到，才能讓旅游景點(diǎn)走得更遠更好。